Друзья, добрый день! Меня зовут Зинаида. Я - инвестор и консультант по зарубежной недвижимости

На зарубежных рынках недвижимости цены скачут. Можно заработать, вложив всего 1 млн. руб. Беспроцентные рассрочки действуют в Грузии, Индонезии, Таиланде и других странах.

О рабочих стратегиях инвестирования

Рынки недвижимости традиционно переживают 3 фазы: рост, стагнацию и падение. Российские инвесторы, как правило, заходят в сделку на высшей точке роста и продают объект в момент падения. Из-за этой стратегии они часто недовольны доходностью своих инвестиций. Ведь вкладывать приходится больше, чем получать.

Рассмотрим критерии действительно эффективных стратегий инвестирования в зарубежную недвижимость в 2024 году.

Доходность зарубежной недвижимости

Краткосрочные инвестиции или перепродажа объекта недвижимости

В рамках этой стратегии доход в рублях на спокойном рынке может достигать 50% за 3 года. Средний рост цены недвижимости от котлована до окончания строительства составляет примерно 20 – 30%. Срок строительства стандартного многоквартирного проекта обычно от 2 до 3 лет.

То есть за время строительства недвижимость увеличивается в цене как минимум на 30%. Дополнительно, если учесть динамику валютных колебаний за последние 3 года (от 73₽ до 92₽ за $), то будет видно, что цена недвижимости в рублевом эквиваленте в среднем за 3 года повышается на 50%. Это значительно выше показателя доходности на российском рынке.

Доход от аренды

При сдаче объекта в аренду среднегодовой доход на популярных зарубежных направлениях составляет 7 – 10% годовых. Но из-за роста курса $ инвестор зарабатывает еще на 7% больше. В среднем доход от аренды в рублевом эквиваленте составляет 15% от стоимости недвижимости, что на 50% выше, чем на российском рынке. В Москве доход от сдачи объектов в аренду сегодня от 4,6% годовых.

При всей привлекательности вложений в зарубежную недвижимость мысль о покупке иностранных объектов многим инвесторам до сих пор кажется утопичной из-за высоких рисков.

Разберемся, правы ли они.

Риски покупки зарубежной недвижимости

Рассмотрим самые распространенные страхи россиян, которые не позволяют им купить недвижимость за рубежом.

✔️ Недвижимость за рубежом отберут

На приобретенный за рубежом объект инвестор, как правило, получает полное право частной собственности, которое защищено законом страны. Прецедентов ареста недвижимости у россиян, не входящих в санкционные списки, замечено не было. Но если такой страх все равно существует, то лучше выбрать одну из дружественных стран.

✔️ Не достроят или перепродадут дважды

В разных странах своя система регулирования гарантии достройки.

В ОАЭ государство ввело регулирование в работе с застройщиками. Теперь объекты в основном покупаются в рассрочку и через эскроу-счета. Сразу после оплаты 20% от стоимости недвижимости и 7% земельного налога инвестор регистрируется в земельном департаменте как будущий собственник. Далее он вносит все платежи через эскроу-счета.

В Грузии сразу после внесения 20 – 50% от стоимости недвижимости вы можете зарегистрироваться как собственник в Доме Юстиции. Это является гарантией от двойных продаж. А в случае замораживания стройки в стране действует механизм передачи объекта другим застройщикам.

В каждой стране можно обратиться за консультацией юриста, чтобы проверить право собственности на продаваемый объект, наличие всех необходимых разрешений на строительство и договор купли-продажи недвижимости.

✔️ Не сдадут в эксплуатацию

Если вы приобретаете недвижимость под сдачу в аренду, то лучше обратить внимание на большие города. Небольшие курортные локации больше подвержены сезонности. При этом объекты в мегаполисах всегда стоят дороже.

Важно помнить, что для любой недвижимости важны технические характеристики, а для курортной еще и близость к морю.

Куда инвестируют россияне?

Последние 2 года рынок зарубежной недвижимости показывал активный рост. В прошлом году лидерами продаж среди россиян стали Грузия, Кипр, Таиланд, Индонезия (Бали), ОАЭ и Турция.

Выбор этих регионов не случаен. Это дружественные страны с возможностью безвизового въезда граждан РФ, у многих из них есть прямое авиасообщение с Россией. В этих юрисдикциях можно расплачиваться как через банк, так и с помощью криптовалюты. Распространена форма оплаты в рассрочку.

Россияне инвестируют как в небольшие объекты, к примеру студии, так и в многомиллионные проекты. Самую дорогую недвижимость покупали в ОАЭ. Эмираты также популярны для бизнеса.

Раньше в международную недвижимость инвестировали люди в возрасте от 40 – 45 лет и выше. В 2022 – 2023 годах вложениями в зарубежные кв.м. заинтересовались молодые люди.

Популярными направлениями среди старшего поколения являются Болгария, Испания и Грузия. Миллениалы и "зумеры" предпочитают ОАЭ, Турцию, Грузию, Таиланд, Индонезию (Бали) и Кипр.

Определенные тенденции можно выделить и при сравнении региональных особенностей покупателей. Так, бюджет, а соответственно и выбор вариантов больше у москвичей. Они лучше осведомлены о рынке и предлагаемых объектах, поэтому заключают более сложные и конкурентные сделки. Представители регионов России совершают простые покупки на меньшие суммы.

Главная особенность международного рынка недвижимости прошлого года - это тотальная турбулентность. Больше всего она коснулась Турции.

В начале года в Турции наблюдался феноменальный спрос. Летом изменилось законодательство по ВНЖ. Минимальная сумма, которая необходима для получения вида на жительство при покупке недвижимости, повысилась до 200 000$. В результате спрос на кв.м. в стране резко снизился. При этом Россия продолжает входить в топ стран, чьи граждане активно приобретают объекты в Турции.

Прогноз по международным рынкам

Спрос на зарубежную недвижимость будет сохраняться. Но в каждой стране произойдут свои изменения. Некоторые направления утратят свои лидирующие позиции. Будут открываться новые рынки. Люди продолжат использовать зарубежную недвижимость как инвестиционный инструмент.

Грузия останется в топе по популярности среди инвесторов. Но если в последние 2 года люди скупали недвижимость в Батуми, то в 2024 году тенденцию к росту покажет рынок Тбилиси. Цены выйдут на плато, сильных колебаний не будет. Сохранится высокая доходность от перепродажи объектов стоимостью от 3 млн.руб. Интенсивно будут создаваться управляющие компании, так как собственники начнут сдавать апартаменты в аренду.

Девелоперы Кипра будут осваивать новые районы. А поскольку цены там останутся доступными, то и спрос сохранится.

Спрос на недвижимость ОАЭ изменит свою траекторию. Рост продаж здесь ожидается в новых, менее освоенных регионах - Абу-Даби и Рас-Аль-Хайма. И Эмираты по-прежнему будут интересны россиянам как локация для открытия бизнеса.

В Турции произойдет смещение спроса с курортных направлений в сторону больших городов, таких как Стамбул и Измир.

Стабильным останется и объем реализации недвижимости в Таиланде. Высокий спрос сохранится в Пхукете. И в ближайшее время ожидается рост интереса к Паттайе. Это связано с недорогой стоимостью объектов от 50 000$ в этом направлении, развитием инфраструктуры, строительством дорог, а также ожиданием роста цен.

С точки зрения инвестирования продолжит пользоваться спросом и Индонезия, а конкретно - Бали.

Также в ближайшее время российские инвесторы будут осваивать пока непривычные для себя направления - Камбоджу, Азербайджан и Мексику. Из европейских стран рост спроса и цен на недвижимость ожидается в Болгарии и Португалии.

Куда вложить 1 млн. руб.?

На сегодняшний день на некоторых зарубежных рынках недвижимости действует уникальная схема оплаты: 0% первого взноса и 0% рассрочки. Во многих странах иностранцам доступна ипотека. Но я рекомендую беспроцентную рассрочку как наиболее выгодную стратегию покупки объектов для инвестиций.

Во многих из рассмотренных выше стран появляются объекты по акции, для покупки которых достаточно будет внести первый взнос в размере ~ 1 млн.руб., что составляет около 20 – 30% от их стоимости. Следующую часть суммы внести только через 24 месяца. За это время можно перепродать объект другому покупателю и зафиксировать прибыль.

Длинная отсрочка действует, например, в Грузии.

При стоимости студии в 45 000$ первый взнос составит 10 000$, а следующий платеж можно внести только через год. Выгодные рассрочки до 24 месяцев после окончания строительства действуют также в Таиланде и ОАЭ.

Еще одним местом с комфортными условиями для инвесторов считается Бали в Индонезии. Местные застройщики предлагают приобрести долю в комплексе гостиничного типа. Стоимость доли начинается ~ от 2 млн.руб. При этом первый взнос составляет 50% - это 1 млн.руб. На оставшуюся часть суммы можно оформить беспроцентную рассрочку на 5 месяцев.

В Таиланде средний первый взнос составляет ~ 3 млн.руб.

Остаток суммы покупки можно оплатить несколькими траншами. В середине строительства и когда дом будет уже построен.

Подписывайтесь на мой канал Уголки мира

В моем канале нет воды, каждый день свежая информация по странам, успешные кейсы моих клиентов, выгодные предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости, специальные предложения для клиентов.

Грузия, Северный Кипр, Таиланд, Оман, и др…

Эти страны сейчас наиболее перспективны для инвестиций.
Буду рада видеть Вас на своем канале

Всем подписавшимся каталог с объектами недвижимости на Ваш выбор. Подписывайся и пиши в комментариях название страны, например «ТАИЛАНД», «ГРУЗИЯ», «КИПР», «ОМАН»