«10% неадекватных»: как торговые центры открываются после карантина
Торговые сети не оставляют попыток получить право расторгать договоры аренды с ТЦ в одностороннем порядке. Почему выход из карантина не замирил стороны и возможен ли в лоббистском противостоянии компромисс?
Собственники коммерческой недвижимости и крупные розничные сети провели весь май в напряженном противостоянии — первые пытались не дать вторым получить право требовать скидки за аренду, а в случае недостижения компромисса расторгать договор аренды без штрафов. Лоббизм владельцев торговых центров (ТЦ) в итоге оказался сильнее: ретейлеры не получили искомых льгот — в соответствующем законе Госдума наделила правом освобождать себя от обязательств лишь малый и средний бизнес.
Но расслабляться «королям недвижимости» рано: 28 мая пленум Верховного суда рассмотрел проект постановления, разъясняющего некоторые нормы Гражданского кодекса, и, как сформулировали источники газеты «Коммерсантъ», некоторые рантье испытали «паническую атаку»: один из пунктов постановления может быть истолкован как дающий возможность легко расторгать договоры, в том числе аренды. В тексте говорится, что если после заключения договора возникают чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства, не зависящие ни от одной из сторон, каждый контрагент «в случае объективной утраты интереса вправе отказаться от договора».
«Такого, чтобы расторгнуть договор без штрафа и с завтрашнего дня, не было никогда, — объясняет директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании Knight Frank Евгения Хакбердиева. — Право выхода есть, но, во-первых, оно не безусловное, а во-вторых, уведомление направляется минимум за 60 дней, для крупных арендаторов — бывает и за 4-6 месяцев, и весь этот период нужно платить аренду».
«В такой формулировке [как в проекте поставления Верховного суда] — это треш. Значит, готовятся ко «второй волне»
По словам директора департамента торговой недвижимости управляющей компании Accent Capital Олеси Никитенко, все новые эпизоды противостояния рантье и сетей — это «такие звоночки: очевидно, вопрос возможности расторжения договоров, в связи с меняющейся реальностью, волнует рынок, и ретейлеры продолжат лоббировать свои интересы». «По мнению нашей команды, существенных изменений постановление не вносит — возможность доказать утрату интереса к договору была у сторон и ранее. Но мы ожидаем, что ретейлеры будут активно ссылаться на данные пояснения в судах, придавая им новый окрас и связывая с пандемией», — рассуждает эксперт.
Генеральный директор агентства DNA Realty Антон Белых более категоричен в выражениях: «В такой формулировке [как в проекте поставления ВС] — это треш. Значит, [стороны конфликта] готовятся ко «второй волне». По его словам, право расторгнуть договор должно регулироваться договором, а форс-мажор — понятно изложен в Гражданском кодексе. «Я не считаю, что надо вводить перекосы в сторону арендаторов. Они сейчас говорят про арендное рабство, но сами в свое время подписывали такие договоры и готовы были на любые условия, лишь бы попасть в тот или иной ТЦ. Поэтому и отвечать нужно по полной», — призывает Белых.
Трудные переговоры между собственниками торговых центров и арендаторами идут повсеместно и прямо сейчас.
«Радость присутствия в ТРЦ»
«Есть базовые договоренности с 80% арендодателей, по 10% ждем, а 10% неадекватных. Неадекватные арендодатели или ссылаются на требования банков — это самый распространенный вариант, — или просто транслируют позицию собственника без возможности диалога», — рассказывает директор департамента развития «Мэлон Фэшн Групп» (бренды befree, Zarina, Love Republic и Sela) Игорь Мальтинский. С его оценками соглашается и представитель сети «Росинтер»: «Примерно в 10% случаев мы не достигли приемлемых для нас условий по аренде и продолжаем переговоры».
Президент Русской ассоциации участников фешен-индустрии (РАФИ) Татьяна Белькевич отмечает, что «большинство ТЦ переходят на процент с оборота, некоторые предоставляют скидки, однако заплатить даже 50% аренды для многих ретейлеров представляется невозможным». Если раньше новость о снижении арендной платы вдвое вызвала бы у сетей «шквал положительных эмоций», то сейчас «не каждый может позволить себе отдать такую сумму за простой помещения» в апреле-мае, констатирует она.
Отдельная проблема, жалуются арендаторы, — отсутствие подписанных документов даже в тех торговых центрах, где удалось найти компромисс с собственниками. «Из достигнутых базовых договоренностей в процессе подписания порядка 35%. Остальное еще в работе», — приводит пример Мальтинский из «Мэлон Фэшн Групп».
«Наверное, хотят, чтобы мы им доплатили за радость присутствия в наших ТРЦ»
Еще более драматическая ситуация у сети магазинов товаров для плавания Proswim. «На сегодня подписанных со стороны арендодателя дополнительных соглашений [к договорам аренды] у нас нет на руках ни по одному объекту из 11-ти», — рассказывает коммерческий директор компании Александр Хотеев. При этом по семи договорам Proswim уже добилась льгот, но ни одна из этих договоренность по-прежнему не закреплена документально. «Наличие [дополнительных соглашений] очень важно, ведь без подписанных документов арендодатель может поменять решение в любой момент», — опасается менеджер.
Белькевич утверждает, что арендаторы готовы «предоставлять любой доступ к кассам и продажам», лишь бы найти вариант, который позволит им продолжить работу. Но с некоторыми собственниками, рассказывают арендаторы, просто невозможно было связаться все два месяца карантина.
«Все торговые центры разные, — рассуждает Евгения Хакбердиева из Knight Frank. — Если их собственники не идут навстречу арендаторам и не дают скидку по причине запрета банка, то из большей части таких объектов аренды будут уходить, что скажется на фактическом чистом операционном доходе и возможности обслуживать кредиты». По ее мнению, «банкам выгоднее идти навстречу собственникам ТЦ и согласовывать скидки на короткие периоды, чем блокировать переговорные процессы с арендаторами».
С другой стороны, по словам эксперта, «среди арендаторов есть те, кто пытается воспользоваться ситуацией и добиться преференций не только на период восстановления, но и на более длительный срок, просто шантажируя арендодателей».
Опрошенные Forbes владельцы ТЦ уверяют, что с арендаторами обо всем договорились. «На период закрытия ТРЦ (торгово-развлекательный центр — Forbes) с большинством арендаторов мы согласовали оплату операционных расходов, — рассказывает коммерческий директор Malltech Мария Дриц. — В первые месяцы после открытия мы предоставляем арендаторам скидки».
Директор по маркетингу торговых комплексов «Метрополис» (Москва) и «Галерея» (Санкт-Петербург) Алесандр Серегин заверяет, что арендная плата для неработающих магазинов-арендаторов «составляла ноль — платили только операционные затраты». «При этом, как всегда, нашлись те, кого и это не устраивает, хотя мы могли бы и не обнулять аренду. Наверное, хотят, чтобы мы им доплатили за радость присутствия в наших ТРЦ», — констатирует он.
Представители компаний «Киевская площадь» (торговые центры «Европейский», «Гранд» и другие) и «Ташир» (сеть ТРЦ РИО) не ответили на вопрос Forbes о скидках для арендаторов, но сообщили, что компромисс найден. Собственники ТЦ подчеркивают, что важно исходить из положения каждого магазина в отдельности. «Это рассматривается индивидуально, общей схемы здесь нет и быть не может — у нас более 300 арендаторов. Пример: уже есть арендаторы, которые в первые дни после открытия показали свои обычные продажи и даже выше», — подтверждает Серегин.
«Трафик снизился на 90%»
В первую неделю работы в торговых центрах открылось 80-90% магазинов непродовольственной розницы, рассказали арендодатели. Закрыты пока рестораны и зоны развлечений. «Если говорить о непищевом ретейле, то больше 90% открыто. Остальное закрыто и ждет разрешения на открытие», — говорит Александр Серегин. В ТРЦ «Планета» в Уфе «разрешено работать 166 арендаторам (83% от общего количества), уже открыты 156, остальные планируют открытие до конца недели», говорит Мария Дриц из Malltech. По ее словам, в торговых центрах под управлением компании договоры аренды расторгли всего несколько небольших магазинов и киосков.
Владельцы бизнесов утверждают, что из-за нестабильной ситуации с арендными выплатами уже закрылись до 5% магазинов их сетей. О закрытии десяти точек сообщил ретейлер «5 карманов» (всего 80 магазинов), шести — «Мелон Фэшн Групп» (всего 550 точек), одного — «Зоолавка» (всего 20). У сети Proswim (всего 11 магазинов) на повестке дня вопрос о закрытии трех точек — во всех случаях не удается договориться с арендодателями.
«Есть арендаторы, которые в первые дни после открытия показали обычные продажи и даже выше»
Но даже в тех точках, которые работают, оценки трафика пока не самые радужные. «Трафик по сравнению с аналогичным периодом прошлого года упал в среднем на 90-95%. Процент падения выручки релевантен проценту падения трафика», — сокрушается Александр Хотеев из Proswim. В сети «Зоолавка» фиксируют падение трафика на 70%, председатель Национальной ассоциации индустрии спортивного питания (НАИСП) Юлия Кузьмина приводит оценку в 80%. Игорь Мальтинский из «Мэлон Фэшн Групп», директор департамента развития сети «Леонардо» Борис Кац и Татьяна Белькевич из РАФИ говорят о 30-50% снижения. «В онлайне наблюдается рост, но он не компенсирует текущие расходы для ретейлеров», — заключает Белькевич.
«Процент заполняемости много ниже обычного, оно и понятно: кафе-рестораны закрыты, кинотеатр закрыт, многие люди пока еще боятся выходить «в мир». Потихоньку восстанавливаемся», — объясняет Серегин. По словам представителя группы компаний «Ташир», «количество покупателей все еще ниже, чем до эпидемии». При этом «в разных торговых центрах ситуация с посещением разная: к примеру, трафик посетителей в ТРЦ «РИО» на Дмитровском шоссе снизился на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», уточнил он.
В «Киевской площади» отмечают «повышение процента результативных посещений: люди приезжают не просто погулять по ТРЦ, а за конкретными покупками», рассказал представитель компании. Президент РАФИ Белькевич говорит, что в ТЦ, где разрешена примерка товаров, спрос значительно выше, чем в магазинах того же бренда, где функции примерки пока нет.
«Как будет развиваться ситуация, может сказать только Нострадамус — у нас может быть все, что угодно»
Недельные показатели демонстрируют медленный рост трафика в ТЦ. По данным компании Watcom, в субботу, 6 июня, центры посетили 63% от трафика того же дня прошлого года, на 6% больше, чем количество людей, пришедших 1 июня (57%). В первый день отмены режима самоизоляции, 9 июня, трафик составил 65% от той же даты 2019-го.
Делать оптимистичные прогнозы, впрочем, готовы не все собственники коммерческой недвижимости. Если представитель «Ташира» допускает увеличение показателей посещаемости «в короткие сроки» до 80-90% от прежнего уровня «при нормализации эпидемиологической ситуации в стране и дальнейшем снятии ограничений в Москве», то директор по маркетингу «Метрополиса» и «Галереи» Серегин не исключает как «стабильного восстановления», так и того, что «может «накрыть» вторая волна [пандемии коронавируса], все опять будет закрыто и все сядут на карантин». Преждевременным «делать выводы или прогнозы о развитии ситуации в течение ближайших месяцев» считает и представитель ТЦ «Европейский». Участники РАФИ с таким кризисом сталкиваются впервые, и как выходить из него, никто точно не знает, соглашается Белькевич.
«Как будет развиваться ситуация, думаю, может сказать только Нострадамус — у нас может быть все, что угодно», — подытоживает Серегин.