ОБЕРЕЖНО: ОРЕНДА ЗЕМЛІ!

Президент Адвокатської компанії "Шерман"адвокат Ілля Бондар

За інформацією Держгеокадастру до 15 липня 2019 року потребує оновлення нормативна грошова оцінка земель у 15 470 населених пунктів.

Хочу звернути увагу підприємців на таку собі правову пастку, пов’язану з оцінкою земель. Її вже досить давно підготували для них наші законотворці, та в яку кожен день потрапляють люди, чий бізнес пов'язаний з орендою землі.

Більшість із громадян України в той чи іншій формі сплачує податок на землю: адже ми живемо в будинках, які стоять на землі та є власниками клаптика землі, на якій стоїть будинок. Про розмір та порядок сплати цього податку написано в податковому кодексі – вони є сталими та усім відомими, а тому проблем з його сплатою, зазвичай, не виникає.

Інша справа – коли земля надається в оренду органом місцевого самоврядування для ведення бізнесу. Ось тут і криється пастка. Вона полягає в тому, що законодавець врегулював одні й ті ж самі правовідносини нормами, що регулюють різні галузі права: цивільні та адміністративні, та поклав на орендаря землі обов’язки, про які він може не знати. На мою думку законодавець вчинив так обізнано, навмисно діючи всупереч інтересам бізнесменів та з опосередкованим умислом, направленим на введення їх в оману.

Так, внаслідок укладання між органом місцевого самоврядування та суб’єктом господарської діяльності договору про оренду землі, між ними виникають цивільні правовідносини. Вони регламентуються Законом України «Про оренду землі», Цивільним та Господарським кодексами України.

Але, з іншого боку, Верховна Рада знайшла за необхідне врегулювати ті ж самі правовідносини і в Податковому кодексі. За яким орендні платежі за договором оренди землі, що належить органу місцевого самоврядування – це обов’язковий платіж, несплата або заниження розміру якого тягне за собою відповідні наслідки.

Більше того – в Податковому кодексі вказаний складний порядок сплати вказаного вище платежу. Складність полягає в тому, що розмір орендного платежу (а фактично – податку на землю) – періодично змінюється через зміну органом місцевого самоврядування нормативної оцінки землі. Він має обчислюється кожен раз самим орендарем, який зобов’язаний періодично подавати до фіскальної служби декларації про розмір та сплату орендної плати за землю.

Про ці обов’язки – щодо перерахунку, декларації, а також про наслідки невиконання цих обов’язків – підприємці досить часто не знають, бо не вважають цей платіж податком та не дивляться в Податковий кодекс. Але це, натурально, не звільняє їх від відповідальності, хоча в даному випадку держава їх навмисно заплутала та ввела в оману законами, що суперечать один одному.

Так, за змістом вищенаведених норм цивільного законодавства України, які регулюють оренду землі, сторони такого договору є рівноправними. Вони заздалегідь домовились про його суттєві умови: зокрема, про строки його дії та розмір орендної плати, а в разі виникнення спору щодо виконання договору він вирішується шляхом переговорів або судом.

Натомість, в Податковому кодексі все інакше: фактичний розмір орендної плати заздалегідь невідомий, оскільки його може змінювати орендодавець в односторонньому порядку шляхом зміни нормативної оцінки землі. При цьому орган місцевого самоврядування – орендодавець не зобов’язаний навіть повідомляти орендаря про це: той сам має довідатися про це, обчислити орендну плату, подати декларацію та здійснити оплату.

Окрім того, в разі порушення умов договору орендодавцем, орендарю доведеться судитися з ним. А в разі порушення його умов орендарем, тобто несплати або сплати в неналежному обсязі орендної плати – їм займеться фіскальна служба. За такі можливі порушення йому загрожує не тільки сплата боргу та штрафних санкцій, а ще й кримінальна відповідальність.

І вказана вище ситуація зовсім не дивна: адже цивільне законодавство, до якого відноситься інститут оренди – це одна галузь права, де відносини сторін дійсно мають бути рівноправними; а податкове законодавство – це адміністративне право, яке регулює взаємовідносини суб’єктів оподаткування та держави, і де, певна річ, ні про яку рівність сторін у правах йтися не може.

Змішати ці дві галузі права могли зробити або неуки, у що не віриться, або недобросовісні люди – що більш вірогідно. Саме тому й вийшла та ситуація, про яку йдеться в цій статті: для орендодавця – договірно-господарські правовідносини, а для орендаря – фіскально-податкові.

До речі, щодо договірних правовідносин. В типових договорах оренди землі, що укладають місцеві ради, чомусь (дивись вище – чому!) не вказується розмір щомісячної орендної плати, а також зрозумілий порядок його зміни, хоча й містяться посилання на залежність розміру орендного платежу від нормативної оцінки землі, яка може змінюватися.

Іншими словами, ці договори не містять суттєвих умов договору оренди, тобто не містять умови, яка обов’язково має бути присутня – конкретного грошового розміру орендної плати. А згідно діючого Цивільного кодексу України договори, які суперечать закону, є недійсними. Отже, усі згадані вище типові договори оренди землі, за бажанням, можуть бути визнані недійсними. (Цікаве відкриття, чи не так?!).

Саме таке бажання має виникнути в тих бізнесменів, хто попав у вказану вище пастку та взяв в оренду землю, не довідавшись заздалегідь, яким чином вони мають нараховувати та сплачувати орендну плату. А головне – про те, що вона може багатократно зрости в будь який момент в результаті збільшення відповідною радою нормативної грошової оцінки землі.

Якщо йдеться про корпорації, їх згадані вище проблеми не бентежать. Їх юристи та аудитори добре знають діюче земельне законодавство. Вони й декларації подають своєчасно, і орендну плату розраховують правильно, і зростання її вони не лякаються.

А для землекористувачів малого та середнього бізнесу йдеться про справжню кабалу.

Розраховуючи на певну орендну плату протягом конкретного періоду часу та сплачуючи її за своїм розумінням на підставі укладеного з Радою договору оренди, вони в один «чудовий момент» можуть довідатися, що мають велику недоїмку по обов’язковому платежу – платі за землю. Це може статися, оскільки платили вони неправильно, бо змінилася нормативна грошова оцінка землі, про що вони своєчасно не дізналися, не перерахували орендну плату та не подали відповідну декларацію до фіскальної служби.

Результат – багатомільйонний борг перед бюджетом та кримінальне провадження, яке, певна річ, можна закрити, сплативши цей борг разом зі штрафними санкціями до пред’явлення підозри.

І при цьому не має значення, що бізнесмен регулярно та у вказані строки платив орендну плату, розраховану згідно нормативної грошової оцінки землі, що існувала на момент укладання договору, і що ��овільне підвищення Радою цієї плати робить його бізнес нерентабельним. І навіть довідка з фіскальної служби про те, що в нього немає заборгованості щодо плати за землю йому не допоможе: мовляв, в Податковому кодексі все написано і Ви мали виконувати закон.

Що робити в такому випадку? Певна річ – захищатися. Наприклад: визнавати договір оренди землі недійсним в судовому порядку – не було договору, не було й обов’язків по орендній платі. Інший варіант – уважно ознайомитися з рішенням Ради щодо зміни нормативної грошової оцінки землі – можуть бути виявлені підстави для визнання його не чинним в порядку адміністративного судочинства. Окрім того, треба уважно проаналізувати розрахунок недоїмки – може статися, що вона завищена, таке трапляється дуже часто. Грошова оцінка землі та її нарахування – окрема та дуже складна тема, яка може бути предметом не однієї статті.

Іншими словами – боріться, іншого виходу немає. А тим орендаторам землі, в кого таке ще не сталося, я рекомендую уважно пересвідчитися, чи правильно вони сплачують орендну плату за землю згідно діючого наразі законодавства. В разі сумнівів рекомендую невідкладно звернутися до спеціалістів та вжити відповідних заходів.

P.S.

А щодо українських землекористувачів в цілому – їм можна порадити звернути пильну увагу на вказану вище проблему та домогтися зміни законодавства про оренду землі, виключивши з нього фіскальний елемент.

Сторони господарського договору, яким є договір оренди землі, мають бути дійсно рівними в своїх правах та обов’язках, умови договору, зокрема – розмір орендної плати – мають бути зрозумілі сторонам та погоджені ними, вони не можуть змінюватися протягом усього періоду дії договору, а в разі бажання змінити їх – це має здійснюватися шляхом укладання сторонами відповідної угоди або в судовому порядку, тобто так, як це передбачено цивільним законодавством.

І стягувати борги за договорами оренди землі треба не за допомогою правоохоронних органів, а в порядку цивільного судочинства, оскільки правова природа оренди землі є цивільною, а не адміністративною. Договір оренди – він тому й договір, що мова йде про добровільне волевиявлення сторін, а не про здійснення державою своїх владних повноважень щодо стягнення податків.