Сучасні ризики інвестування в нерухомість

Радник Адвокатської компанії "Шерман", адвокат Костянтин Піщенков

Сьогодні в Україні будується багато нових домівок – кожного дня з’являються нові та все вищі багатоповерхівки і на заміну радянським «коробкам» приходить сучасне житло з більш енергоефективними технологіями, яке враховує зростаючі потреби майбутніх власників.

Проте, з появою нових будівництв у споживача виникає багато запитань і сумнівів, оскільки купити в ще не збудованому будинку поки що віртуальну квартиру значно дешевше, ніж вже коли будинок буде збудований і більшість гарних квартир буде розкуплено, в тому числі з метою подальшого їх продажу завищеними цінами.

Існує багато різноманітних шляхів придбати таку «майбутню» нерухомість, однак в більшості своїй вони є достатньо складними і заплутаними, що на перший погляд є не зрозумілим: ринок нерухомості розвивається, тому, здавалося б, повинно спрощуватися і залучення коштів в будівництво.

Однак, для того, щоб купити квартиру, наразі, зазвичай треба підписати 2-3 договори, при чому покупець, в більшості абсолютно не розуміє про що йде мова і куди йдуть його гроші.

Мова про схеми купівлі квартири шляхом інвестування в будівництво, наприклад - підписання договору купівлі-продажу деривативу (форвардний контракт) і договору поставки базового активу. Більш того, в цю схему включається товарна біржа, емісія похідних фінансових інструментів та багато інших елементів, які захаращують своїм існуванням звичайну угоду по придбанню житлової нерухомості.

Адже, здавалося б, немає нічого простішого, ніж укласти попередній договір, а в разі відсутності у покупця всієї суми відразу – договір купівлі-продажу квартири в розстрочку, договір про інвестування в будівництво (йдеться про створення фонду фінансування будівництва – прим. автора), обговоривши всі ризики і інші нюанси для обох сторін? Але ні - не простіше.

Згідно з податковим законодавством, при здійсненні угоди (в нашому випадку - купівлі-продажу квартири шляхом інвестування в будівництво), обидві сторони зобов'язані сплатити податки: покупець - ПДВ в сумі 20% від вартості квартири, що купується, а продавець - 18% податку на прибуток підприємств, тому очевидно, що даний тип угод не є вигідним ані для покупця, ані для продавця.

Тому забудовники вдаються до «напівлегальної» схеми продажу квартир, девіз якої звучить як «скоріше не заборонено, ніж дозволено», і яка полягає в наступному.

Є таке поняття, як дериватив. Деривативом є похідний фінансовий інструмент серед декількох видів якого нас цікавить форвардний контракт.

Сама назва контракту «форвардний» («forward» в перекладі з англ. - вперед) говорить про те, що це контракт, за умовами якого у однієї сторони виникають зобов'язання в майбутньому передати базовий актив (яким в нашому випадку є квартира), а у іншої сторони – сплатити за цей актив, з фіксацією цін продажу під час укладення такого контракту.

форвардний контракт - цивільно-правовий договір, за яким продавець зобов'язується у майбутньому в установлений строк передати базовий актив у власність покупця на визначених умовах, а покупець зобов'язується прийняти в установлений строк базовий актив і сплатити за нього ціну, визначену таким договором.

Дериватив не є цінним папером, проте з цінними паперами у нього є дещо спільне, що робить зрозумілим всі ці ускладнення від забудовника, описані вище.

Податковий кодекс України говорить нам, що надання послуг із торгівлі та / або управління деривативами не є об'єктом оподаткування, таким чином, забудовник багато виграє від такого способу залучення коштів на будівництво нових об'єктів, так як за допомогою схеми з деривативами він значно економить на сплаті податків.

Однак виникає справедливе запитання: чому в зазначеному випадку девізом забудовника є саме «скоріше не заборонено, ніж дозволено».

Зараз ми не будемо розбирати тонкощі процедури оформлення форвардного контракту, порядок його укладення, а просто з'ясуємо, наскільки законна вказана вище розповсюджена схема.

Перш за усе, при інвестуванні будівництва за допомогою деривативів, використання цього інструменту ризиковано як для покупців (інвестори) так і для забудовників.

Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» не передбачає іншого способу залучення коштів (інвестування) на будівництво житлової нерухомості за допомогою фінансових інструментів або цінних паперів окрім як фонд операцій з нерухомістю (далі - ФОН). Отже всі інші схеми, які здається, прямо «не заборонені», є, по суті, незаконними, оскільки йдеться про організацію залучення інвестицій в будівництво іншими способами, ніж це передбачено вищенаведеним Законом. Якщо законом приписується діяти певним, чітко визначеним чином, це означає, що будь яким іншим чином діяти не можна.

Слід особливо підкреслити, що законна схема організації інвестування – шляхом створення ФОНу – передбачає мінімізацію податків, оскільки при цьому здійснюється емісія сертифікатів ФОН, які є цінними паперами та операції з якими не є об'єктом оподаткування, згідно того ж Податкового кодексу України.

Проте, на відміну від «не заборонених», буцім то, форвардних контрактів, в системі ФОН законодавець передбачив гарантію як для інвестора, так і для забудовника, яку здійснює управитель ФОН.

Цим управителем може бути лише банк або фінансова установа, статутний капітал якого не може бути менше 1 (одного) мільйона євро, внесених виключно грошовими коштами. В свою чергу, в інтересах власників сертифікатів (покупців) управитель ФОН здійснює контроль за цільовим використанням забудовником коштів, спрямованих на фінансування будівництва.

Управитель ФОН в інтересах власників сертифікатів здійснює нагляд за спорудженням об'єкта будівництва та дотриманням забудовником чіткого виконання умов та зобов'язань за договором з метою своєчасного запобігання виникненню ризикових ситуацій у процесі будівництва внаслідок дій забудовника, що можуть призвести до негативних наслідків.

Іншими словами, управитель ФОНу слідкує за тим, щоб гроші інвестора йшли виключно на потреби будівництва, та відповідає своїм майном перед інвесторами (власниками сертифікатів ФОН) в разі порушення їх прав. Це виключає можливість зловживань та надає сторонам угоди – Забудовнику та Інвестору – необхідні гарантії її належного виконання.

Тому для забудовників розвивати інститут інвестування в їх проекти шляхом створення законного і цілком розумного інструменту залучення коштів в будівництво – Фонду операцій з нерухомістю – є надзвичайно перспективним, оскільки такий підхід зробить відносини сторін безпечними, взаємно гарантованими та підвищить якість послуг на ринку житлової нерухомості.

І навпаки – ведення бізнесу з житлового будівництва всупереч Закону, як це робиться в більшості випадків в теперішній час, тягне за собою багато ризиків, найбільш очевидними з яких є втрата інвестицій громадянами – інвесторами та банкротство і кримінальна відповідальність – для бізнесменів забудовників. Це траплялось неодноразово та повторюється з невідворотною періодичністю. Достатньо пригадати «Еліту-Центр» та інші гучні скандали на ринку нерухомості, які виникали до прийняття Закону та після цього – через нехтування ним.

Раніше чи пізніше – компетентні органи держави звернуть увагу на цей факт, та наведуть порядок на ринку будівництва житла. Закон запрацює та згадані вище проблему відійдуть у минуле. Хотілося б, що б це сталося якнайскоріше та з найменшими втратами для усіх учасників ринку будівництва житлової нерухомості.

Нажаль, наші співвітчизники ще не засвоїли аксіому про те, що дотримуватися законів – вигідно, а порушувати їх – небезпечно. Але виходу немає – треба набувати правову культуру, яка є головною запорукою добробуту держави та її громадян.