Советы риелтора с 16-летним стажем, как переехать в Санкт-Петербург быстро, технично и без проблем.

Перед тем как принять решение о покупке квартиры самостоятельно или с риелтором, пройдитесь по чек-листу, который я прохожу с каждым клиентом в обязательном порядке.

Для чего вы покупаете квартиру?

1. Переезд по работе, учебе.
2. Переезд из другого города.
3. Меняете квартиру.
4. Переезжаете в исторический центр города.
5. Приобретаете инвестиционную квартиру.

При выборе вариантов держите в голове цель покупки. Не покупайте квартиру импульсно, или по выгодной акционной цене.

8 факторов, на которые стоит обратить внимание:

1. Выбор района

Для того, чтобы понять, насколько район комфортен для проживания, проведите там день. Прогуляйтесь, дойдите до метро, оцените доступность парковочных мест. Снимите квартиру на пару дней и посмотрите, на сколько уютно вы себя чувствуете.

2. Оцените транспортную доступность

Из некоторых районов очень сложно выбраться в утренние «часы пик», а есть районы, где большая удаленность от метро, и оно сильно перегружено.

3. Инфраструктура

Наличие школ, детских садов, поликлиник, аптек и магазинов. Эти факторы влияют на комфортное проживание.

Когда инфраструктура не развивается — привлекательность жилья падает. Наиболее экономически активные люди, которые купили жилье в этом районе, будут из этого района уезжать и сдавать свои квартиры.

Появляется все более квартиросъемщиков, постепенно меняется социально-демографический состав не в лучшую сторону.

4. Этажность квартиры

Золотое правило "При покупке квартиры оцените — как будете ее продавать."

На ликвидность влияет этажность.

Мой совет исходя из опыта, наиболее ликвидные с 3-го по 8-й этаж. Видовые квартиры с красивой панорамой — всегда растут в цене.

5. Планировка

Ищите варианты с более просторными, открытыми планировками при тех же квадратных метрах.

В долгосрочной перспективе они будут только дорожать.

Совет — ориентируйтесь не только на красивые фасады и входные группы (наличие колясочных и кладовых). Лучше немного переплатить, но купить более просторную и комфортную квартиру.

6. Квартирография

По количеству квартир на площадке можно определить будущий состав жильцов. Когда у вас есть запросы на определенное окружение — хорошо помогает квартирография.

Например:

- на площадке только однокомнатные квартиры — будет поток квартиросъемщиков, студентов или гостей из ближнего зарубежья;

- больше многокомнатных квартир — больше вероятности, что будут семейные пары.

7. Звукоизоляция

От материала, из которого сделаны стены зависит звукоизоляция в доме.

Поэтому совет: прежде, чем принять решение о покупке, походите и посмотрите какая слышимость.

8. Парковка

Наличие парковочных мест — так же влияет на ликвидность квартиры.

Совет для тех, кто покупает жильё в новостройках: соотнесите загруженность парковки и процент квартир, в которых уже въехали жильцы.
Может получиться так, что после полной заполняемости вам просто некуда будет поставить свою машину.

На заметку тем, кто хочет жить в историческом центре

В Санкт-Петербурге много домов, которым больше 200 лет.

Это объекты культурного наследия, в которых нельзя сделать полноценный ремонт. Лепнина, камины и иногда запоры на окнах охраняются городом, и вы будете отвечать за их сохранность.

Обязательно изучайте документацию на такой дом. Я, как агент, в обязательном порядке занимаюсь такой проверкой.

Также есть дома без фундаментов, которые опираются друг на друга. Бывают случаи, когда при реконструкции одного дома, повреждается соседний.

Ипотеку на такие дома, как правило, не дают.

Чтобы обезопасить себя проверяем финансовую состоятельность собственника.

Не было ли, к примеру, банкротства физлица.

Для этого:

Проверяем паспорт по базе МВД.

Проверяем по базам банкротств https://bankrot.fedresurs.ru или базе ФССП https://fssp.gov.ru

Я как агент делаю это обязательно. И это помогает избежать 95% самых распространенных неприятных ситуаций.

Критерии выбора риелтора, если бы я была покупателем.

Старайтесь найти такого риелтора, который работает точечно.

Не количество осмотренных квартир, а качество — вот ориентир в работе с клиентом.

Риелтор подбирает под конкретный запрос клиента несколько вариантов, которые полностью соответствуют его требованиям и не тратит зря время на осмотр квартир, которые не совпадают с озвученным запросом.

Базы, с которыми работает риелтор

Существует общая база для всех риелторов и прямая база от застройщиков.

Доступ к закрытым базам позволяет найти не только то, что выгодно застройщику, но и то, что подойдет клиенту. Не у всех риелторов есть доступ к закрытой базе.

В чем суть закрытой базы?

Она содержит данные о 100% квартир, которые готовы к продаже.

Существуют неликвидные типы квартир. Часто под видом инвестиционных квартир застройщики выдают покупателям те квартиры, которые продаются сложнее: с менее удачной планировкой, небольшой квадратурой и плохим видом.

Что это значит? У риелторов и агентов, от каждого застройщика, есть план продаж: определенное количество квартир на реализацию. Выполнив план на месяц/полгода, они больше не предлагают объекты, чтобы выполнить план продаж других застройщиков.

То есть может получиться так, что идеальный для вас вариант вам просто не предложат.

Почему выгодно работать с опытным риелтором

Риелтор не тратит ваши деньги, а экономит их. Он получает свою комиссию с продавца.

Самостоятельно заниматься вопросами покупки квартиры не оптимально — у вас нет доступа к закрытой базе и может не быть экспертности в юридической проверке сделки.

Ошибка, которую допускают покупатели, при переезде из другого региона.

Если вы переезжаете из другого региона, не доверяйтесь офисам застройщиков, которые находятся в вашем родном городе. Не зная местности, агент упускает множество деталей.

Обратитесь к опытному риэлтору, не привязанному к объекту, и имеющему доступ к закрытой базе — он ориентируется только на ваш запрос и адресно ищет именно то, что выгодно вам.