Игра на понижение
Смотрели фильм “Игра на понижение”?
В первый раз давным давно. Мои ощущения после фильма: ну... прикольно.
Второй раз, когда только начал торговать на фондовом рынке. Мысли о фильме: Вау! Прикольно!
Третий раз, когда уже хорошо изучил фондовый рынок: ебааа! Так вот про что этот фильм!
В четвертый раз, когда узнал, что такое производные, и уже торговал фьючами. Мысли о фильме:
Есть, наверн, только два фильма, поняв которые, у меня происходил ментальный оргазм. Это документалка про Volkswagen и Porsche и Игра на понижение.
Если вы не знаете, что такое деривативы и производные в финансах, что такое CDO и CDS, как и почему лопнула самая большая в мире финансовая пирамида - я расскажу про ипотечный крах 2008г.
И после этой статьи просмотр фильма принесет максимальный каеф.
Усаживайся поудобнее. Будет много букав. Надеюсь, ты читаешь это в туалете. Чтобы тебя никто и ничто не отвлекало)
Ипотека с точки зрения банка
Давайте сначала разберемся, что такое ипотека с точки зрения банка.
Вы хотите купить жилье. Но денег на покупку нет. Но есть первоначальный взнос (20% от стоимости жилья). И банк вам выдает оставшиеся 80% на покупку квартиры. И вы выплачиваете в следующие 15-30 лет эту ипотеку вместе с процентами.
И я хочу обратить внимание не на вас, а на банк. Он будет у нас в главной роли.
Когда банк выдал вам ипотеку, он создал актив, который приносит ему прибыль. Для вас это пассив, а для банка это актив. И этот актив можно купить, можно продать.
И вы не единственный человек, которому выдали ипотеку. Таких как вы много. И у банка много таких активов.
Но денег у банка не бесконечно. И есть ограниченное количество ипотек, которые он может выдасть.
И вот в Америке есть ипотечные фонды. Это такие организации, которые скупают эти активы у банков.
Фонд отдает деньги банку, а банк отдает ему, так сказать, Вас. Ваш долг. Вы продолжаете перечислять деньги в банк, но эти деньги идут в ипотечные фонды.
Теперь у банка снова появились деньги. И он снова может выдасть ипотеку. И он это и делает. Так с начала 2000ых постепенно увеличивалось количество ипотек.
И эти ипотечные фонды подумали: "А чеб не перепродать эти ипотеки другим инвестиционным фондам? Будем, крч, продавать им облигации. А облигации будут обеспечены ипотеками".
Короч, мы - ипотечный фонд, берем деньги у инвестиционных фондов, а им отдаем наши облигации и обещаем выплачивать 5% годовых. И на полученные от фондов деньги мы у банков скупаем ипотеки. А ипотеки сданы под 6% годовых. И вот люди будут платить нам за ипотеку. А мы этими деньгами выплачивать проценты по облигациям. А разницу в 1% будем забирать себе.
Но есть проблема... Не все ипотечники регулярно платят. Кого-то уволили, кто-то запил, кто-то умер. И, если какая-то облигация будет обеспечена таким кредитором - эта облигация дефолтнет.
Вот че делаем:
На минутку отвлечемся
Представь. 10 типов. И у каждого на руках по одному ляму. И каждый покупает однушку за этот лям. И сдает его в аренду за 10к/мес. Это 120к в год. А это 12% годовых от миллиона.
И вот каждый из них сдает такую хату.
Но вот двое из арендаторов перестали платить. Один запил. Другой от СПИДа загнулся. Крч, есть 8 хороших арендаторов. Присвоим им рейтинг ААА. И есть 2 плохих. У них будет рейтинг ССС.
В результате, двое из владельцев хат перестали получать деньги. А остальные восемь продолжают ежемесячно получать 10к. Обидно? Обидно!
На месте этих двух владельцов хат мог оказаться кто угодно из этих десятерых.
И они, крч, решили, объединиться. Каждый скинулся по 1 млн. И на эти 10млн купили 10 однушек. И сдают их также по 10к/мес. И доходность также у каждого 12% годовых.
Только хата не принадлежит кому-то лично. А она принадлежит этому кооперативу. И деньги выплачиваются из общей кормушки.
И вот двое из арендаторов не платят за аренду. Что тогда происходит?
В кормушку поступает не 100к каждый месяц от десяти хат. А только 80к. И вот эти 80к делятся на 10 вкладчиков. И каждый получает в месяц по 8к.
Да, каждый из них стал получать меньше. НО! Лучше получать меньше, чем не получать вообще. Они защитили себя от риска.
Возвращаемся к ипотечным фондам
И вот у ипотечных фондов было точн также. Были ответственные добропорядочные арендаторы ААА. Были средняки ВВВ. А были очень рискованные и ненадежные ССС.
И вот ипотечный фонд скупал ипотеки и ответственных, и средних, и рискованных. Объединял их в один пул и разбивал на облигации, у которых риск дефолта минимальный. Ну не обанкротятся же они все разом. Да даже если обанкротятся, изымим квартиры, продадим их и выплатим облигации. Недвижимость же только растет в цене.
Но то, что я изобразил на рисунке выше - это детский сад. На самом деле ситуация была ГОРАЗДО круче.
Сейчас, важно понять, что за каждой облигацией стоят ипотечные выплаты. И не одного человека, а большого количества людей.
Кто-то из них регулярно выплачивает, а кто-то с просрочками, а кто-то вообще неплатежеспособен. И чем больше соотношение хороших плательщиков в этом пуле, тем облигации ур.1 более надежные, и у них выше рейтинг. Чем больше ненадежных ипотечников - тем больше риск и ниже рейтинг.
На рисунке выше я показал, как объединяют ипотеки в один пул и разбивают его на облигации 1ур. с рейтингом ВВВ.
И дальше эти облигации 1ур. снова объединяют в общий пул Облигации ур.2 (CDO).
CDO
CDO - обеспеченные долговые обязательства (Collateralized Debt Obligations)
Облигации ур.2 обеспечены огромным количеством ипотек - и хороших и плохих. И вот ипотечные фонды начинают продавать эти облигации.
Ипотечники ежемесячно платят по своим ипотекам. Эти деньги идут в банк. Из банка перечисляются в ипотечные фонды. А ипотечные фонды говорят, мол, мы эти деньги направим на выплату купонов. НО! Сначала деньги поступят тем, кто купил зеленые облигации. Затем тем, кто купил желтые. И что останется - направим на выплату красных.
В результате что мы получаем? То, что обладатели зеленых облигаций по-любому получат свои купоны. Даже если большое количество ипотечников обанкротятся.
Например, в этом пуле 50% зеленых облигаций, 30% желтых и 20% красных. Так вот. Если даже всего 50% ипотечников внесут свой платеж за ипотеку - этого уже достаточно для того, чтобы выплатить купоны по зеленым облигациям. Потому что все эти деньги направятся в первую очередь им.
И вот такие зеленые облигации раскупали с радостью. Им присваивали рейтинг ААА. Ну тип они не обанкротятся. Эт анрил. Да по любому соберут достаточно денег. Крч, супернадежно.
И это важно! Есть различные пенсионные фонды, есть различные инвестиционные фонды, которые имеют право добавлять в свой портфель ТОЛЬКО низкорискованные активы. У них в распоряжении деньги пенсионеров. Им НЕЛЬЗЯ терять деньги. Пусть они мало заработают. Но главное НЕ ПОТЕРЯТЬ!
И вот им предлагают приобрести супер консервативные облигации. Рейтинг ААА. Обеспеченные недвижимостью!
Важно заметить, что с начала 2000х в США недвижимость постоянно росла. За 8 лет она выросла больше чем на 100%! Для РФ это все равно, что цены на хату вырастут в 8 раз. И все верили, что недвижимость всегда будет расти.
И пенсионные фонды с радостью покупали эти облигации.
А че делать дальше?
Зеленые хорошие облигации раскупили. Остались высокорискованные, которые нафиг никому не нужны... и че теперь?
Оставшиеся облигации объединяем в новый пул. И разбиваем его на новые облигации ур.3. И также выплачиваем сначала зеленым, потом желтым, потом красным.
Да, количество зеленых облигаций будет меньше. Но они будут. Ну не обанкротятся же они все сразу?!
И повторяем так снова и снова.
Крч, такие облигации стали очень популярны в начале 2000х. Настолько, что банки придумали еще один инструмент, как им заработать.
CDS
Кредитный дефолтный своп (Credit Default Swap)
Вот ты купил облигации. И жопой чуешь, что все же есть какой-то риск, что облигации дефолтнут. И вот ты можешь купить у банка своп на эти облигации. И если облигация дефолтнет - банк выплатит все, что ты потерял.
Я ипотечный фонд, который выпускает эти CDO. У меня не осталось зеленых облигаций. Ток мусор.
Я также этот мусор объединяю в пулы и покупаю свопы на 20% объема пула. Ну тип страхую 20% облигаций. И теперь в этом пуле 20% облигаций с рейтингом ААА.
Ну, типо, даже если они дефолтнут - банк выплатит страховку.
Получается, покупатель этих мусорных облигаций по любому получит свой доход. Даже если ВСЕ дефолтнут. Это рейтинг ААА.
И не обязательно иметь на руках облигации, чтобы купить CDS.
Вот вы же не можете застраховать свой дом, если у вас даже нету своего дома? Или купить ОСАГО, когда у вас нет машины?
А вот CDS можно было купить. Это и есть шорт ипотечных облигаций. Именно на этих свопах и заработали главные герои фильма.
Как рушится пирамида
К чему вообще привели эти перепаковки облигаций?
К тому, что банки и ипотечные организации научились перепаковывать высокорисковых ипотечников так, что у них будет рейтинг ААА.
И они подумали: "А если так збс получается, то почему бы нам не снизить требования к заемщикам? Начнем выдавать ипотеки более неблагополучным гражданам. Эти ипотеки будем перепаковывать в облигации. А эти облигации в CDO"
И все. Начали кредитовать направо и налево.
Бум ипотек
Откуда взялся бум ипотек? Почему их так активно брали?
В США в то время была программа, типо нашей льготной ипотеки. Человек брал квартиру. И первые два года у него была очень низкая ставка. А с третьего года эта ставка увеличивалась.
И вот чел покупает квартиру, вносит первоначальный взнос в размере 20% и 2 года выплачивает по низкой ставке.
За эти 2 года его квартира дорожает в цене. И он снова идет в банк и перекредитовывается. И теперь он снова 2 года платит по льготной ставке.
Все это привело к тому, что все больше и больше людей стали брать ипотеки. Все большему и большему количеству неблагополучных кредиторов стади одобрять эти ипотеки. Цены на недвижимость взлетали.
И тут появляются застройщики. Они видят, что есть спрос на недвижимость. Недвижимость дорожает. И начинают строить новые здания.
И в какой-то момент их стало так много, что уже и некому продавать эти квартиры.
И в этот момент недвижимость перестала расти...
Человек приходит в банк, чтобы рефинансировать кредит по льготной ставке. А банк ему: иди нахрен, чепушило. Твоя хата как стоила столько то баксов, так столько и стоит. С чего эт вдруг нам рефинансировать тебя?
И все. Хана. Ежемесячный платеж резко вырастает. И этот человек не может выплачивать эту ипотеку. Начинаются просрочки. И банк забирает эту квартиру.
А банку его хата нафиг не нужна. Ему нужны деньги. И он выставляет эту квартиру на продажу.
И так происходит с многими людьми. И банки пытаются продать большое количество недвижимость. В результате цены начинают падать.
Другие люди видят это. И они понимают, что у них куча кредитов. А в качестве залога они используют квартиру.
Они были уверены, что недвижимость и дальше будет расти. И, не боясь, брали кредиты. А в качестве гарантии выплаты для банка - была квартира, которая каждый год становится только дороже.
И они видят, что их квартира нифига не становится дороже. А скоро и вообще упадет в цене. А в месте с ним и их обеспечение под кредит. А это значит, придут банки и будут требовать выплату кредитов.
Нужно срочно продавать хату, пока она не упала!
И большое количество людей начинают распродавать. А когда продавцов больше чем покупателей, цены идут вниз. А если цены на недвижимость идут вниз, то сильнее падает в цене залог на кредит. Все больше банков требуют возврат денег. Все больше квартир изымается. И все больше квартир выставляется на продажу. И все больше цена на недвижимость падает. А эти квартиры - это обеспечение тех самых CDOшек.
В конце концов
Люди не могут платить за свои ипотеки. Деньги не поступают в ипотечный фонд. Ипотечный фонд не может выплачивать купоны по облигациям. И даже если он изымет эти квартиры и продаст их - этих денег не хватит, чтобы расплатиться с держателями облигаций.
И раскручивая эти облигации с рейтингом ААА, мы видим, что на самом деле за ними не стоит ничего. Ни хороших ипотечников. Ни квартир. Все сложилось так, что и ипотечники обанкротились и недвижимость упала. И, кстати, свопы тоже не помогли. У банков не оказалось столько денег, чтобы покрыть убытки тем, кто покупал CDS. Отсюда и банкротство банков.
И даже в фильме Майкл Фьюри, когда пришел в банк для покупки CDS, спрашивает у банкиров: "А вы точно сможете выплатить мне деньги?".
CDO - это на самом деле хороший инструмент. Действенный. Помогающий снизить риски. Вспомните пример с десятью однушками. Это же реально лучше, чем попасть на плохого арендатора.
Просто в США неправильно оценивали риски.
Они ориентировались на прошлое. У них же была статистика, какие плательщики как выплачивают. Сколько из них дефолтнет. Кому выдавать, кому не выдавать. Какой риск.
И они продолжали играть этими старыми цифрами. И никто не хотел разбираться, а какие именно ипотечники сидят за облигациями ААА.
Россия
Все в мир циклично. И РФ отстает в развитии от США на 10 лет.
И все, что вы видите в Америке - это будет рано или поздно и в России. Мб, под другим названием, но суть одна и та же.
Недавно Дом.РФ взял ипотеки Сбера, и на их основе выпустил облигации. Это такой первый шажок.
Вот ща льготная ипотека - это только начало.
И то что после ковида квартиры подорожали в 2 раза из-за льготной ипотеки - это еще мелочь.
В США в лучшие докризисные времена ипотечный долг занимал где-т 40% от ВВП. В России сейчас это гдет 11%.
Поэтому в России ипотечного пузыря еще нет. До него еще далеко.