Фонд недвижимости «Тинькофф Квадратные метры»

Управляющая компания "Тинькофф Капитал" через одноименного брокера недавно активно предлагала участвовать в размещении нового фонда на недвижимость «Тинькофф Квадратные метры». У УК уже были выпущены 2 фонда на недвижимость (Тинькофф «ЖК Republic‑REDS» и «ЖК Luzhniki Collection»), но из-за конъюнктуры рынка элитной недвижимости после начала СВО и высокого порога входа (от 100 тыс.) успехом такие выпуски назвать сложно. При чем эти фонды инвестируют только в обозначенные ЖК, тогда как новый фонд должен инвестировать постоянно в новые объекты.

Но прежде, чем разбираться с деталями нового ЗПИФ, я обнаружил, что фонда недвижимости «Тинькофф Квадратные метры» не существует. Его официальное название ЗПИФН «Тинькофф Спейс II» , а ранее он вовсе назывался ЗПИФН "Саларьево". В целом это нормально. Тинькофф не стал заморачиваться с выпуском нового фонда, а принял в управление фонд, изменив правила управления фондом, название и направление инвестиций.

Краткая характеристика:

Управляющая компания ООО "Тинькофф Капитал"

ISIN RU000A0JVEC9

Периодические выплаты дохода инвесторам не предусмотрены

Стоимость пая ~5 руб.

Торги через внебиржевые сделки

Для неквалифицированных инвесторов Да

Комиссия 2,9%, возможно максимум до 10%.

Стоимость чистых активов 883 млн. руб.

Прогнозируемая доходность 15% в год (указана управляющей компанией)

Состав фонда

Что пишет сама управляющая компания?

Перед запуском фонда в него куплены 11 апартаментов в строящемся жилом комплексе Lunar, в одном из самых престижных районов Москвы рядом с МГУ и Воробьевыми горами.

При покупке этих апартаментов Тинькофф Капитал как крупный инвестор получил скидку 10% от застройщика. Это позволит заработать на продаже этой недвижимости еще больше и напрямую влияет на доходность фонда.

Подробнее о купленной недвижимости и фонде со слов УК можно ознакомиться здесь.

Я же рассмотрю подробнее последнюю отчетность фонда:

Чистыми активами по факту являются:

- ОФЗ-26227 на 100 млн руб (11,3 % СЧА);

- Та самая недвижимость, которую Тинькофф Капитал приобрели в фонд на 780 млн руб. (88,3%);

Есть денежные средства на 32 млн руб., но они как раз перекрывают кредиторскую задолженность (дебиторской практически нет). Я считаю такую долю профильных активов внутри фонда довольно высоким показателем для ЗПИФов на недвижимость. Если у управляющей компании будет получаться сохранять такую долю недвижимости внутри фонда, то это будет действительно инвестиция в этот класс активов. Например, в ранее разобранном фонде от Сбера «Современный Арендный бизнес 7» доля недвижимости менялась от 10% до 65% на текущий момент.

Стратегия фонда

Что пишет сама управляющая компания?

«Тинькофф Квадратные метры» — это фонд, который позволяет инвестировать в объекты недвижимости, не тратя времени на мониторинг рынка, покупку жилья и управление им. В фонд постоянно покупаются новые объекты, а купленные ранее — продаются после увеличения цены.

Стратегия фонда «Квадратные метры» основана на постоянной покупке и продаже жилой недвижимости.

Так как нет периодических выплат инвесторам, как в некоторых других ЗПИФН, то основной доход инвестор сможет получить только от продажи паев фонда по цене выше цены покупки. Стоимость пая будет зависеть от эффективности экспертов УК в выборе и покупки объектов недвижимости, т.е. фонд является более активно управляемым, чем,например, фонды на недвижимость с рентными платежами.

При этом при затяжном продолжении СВО и высокой ставке в экономике стоимость недвижимости будет находится под давлением, тем более элитной и в Москве. На последней конференции Смарт-лаба представители девелопера Группы компаний "Эталон" наглядно это демонстрировали в своей презентации и описывали свою стратегию выхода на региональные рынки:

Существует перенасыщение рынка недвижимости в Москве и потенциал регионального рынка. Если Тинькофф Капитал будет рассматривать в том числе региональную недвижимость, это будет интереснее.

При поиске в сети мне попалась интересная информация от экспертов по недвижимости про анализируемый фонд. Они утверждали, что подбором недвижимости внутри фонда занимались не эксперты Тинькофф Капитал, а специалисты агентства недвижимости Whitewill.

Почему это важно? Ведь сторонние специалисты по недвижимости вряд ли будут действовать в интересах инвесторов фонда, выбирая объекты для покупки на денежные средства фонда, а это уже прямой конфликт интересов.

Однако официального подтверждения этой информации я больше нигде не обнаружил.

Комиссии

До 2,9% в год — вознаграждение управляющей компании «Тинькофф Капитал». Эти деньги направляются в том числе на вознаграждение специальному депозитарию, регистратору, оценщикам, а также на реализацию недвижимости, страхование и оплату коммунальных услуг.

До 10% в год — прочие потенциальные расходы, например на улучшение реализуемой недвижимости. Но сейчас не планируется удерживать деньги на такие расходы, так как недвижимость будет продаваться в состоянии, полученном от застройщика, — без дополнительного ремонта со стороны Тинькофф Капитала.

Налог на имущество — уплачивается управляющей компанией за время владения недвижимостью: с момента получения права собственности на объекты до момента продажи. Налог рассчитывается по формуле: 2% × Кадастровая стоимость объекта / Кол‑во месяцев в собственности. Налог с продажи недвижимости фонд не платит.

Эти комиссии описывает сама управляющая компания, но в правилах доверительного управления этому нет подтверждения:

Тут речь лишь про 0,2% за управление фондом и максимально до 90% в случае появления дополнительных расходов:

Также у управляющей компании есть возможность выпуска дополнительных паев, во много раз превышающий первоначальный выпуск. Это означит, что при увеличении спроса на паи фонда со стороны инвесторов вряд ли стоит ожидать роста стоимости паев выше СЧА фонда. УК такой спрос закроет дополнительными выпусками.

Итого

Плюсы:

Низкий порог входа;
Доступен для неквалифицированных инвесторов;
Возможность пассивно участвовать в активном инвестировании в разную недвижимость;
Высокая доля недвижимости внутри фонда;
Ликвидность фонда. Тинькофф планирует привлечь дилера.
Комиссии за покупку через брокера "Тинькофф" отсутствуют.

Минусы:

Текущая ситуация на рынке недвижимости может негативно повлиять на результат фонда ;
Высокая комиссия за управление;
Несоответствие правил доверительного управления фонда заявлениям самой УК;
Отсутствуют периодические выплаты;
Торги через внебиржевые сделки. Это значит, что применить льготу ЛДВ при покупке ЗПИФ не выйдет.

Появление новых доступных фондов на недвижимость для неквалифицированных инвесторов на фондовом рынке - это , безусловно, позитив для инвесторов и заслуживает внимания. Однако, на мой взгляд, на текущий момент будут привлекательнее существующую фонды на коммерческую недвижимость при возможности инвестировать в них.