Аренда и субаренда на патенте: подводные камни, о которых молчат

Многие предприниматели выбирают патент (ПСН), чтобы сдавать помещения. Логика понятна: фиксированный налог, простая отчётность, минимум бумаг. Но на практике часто возникает вопрос: а можно ли на патенте заниматься субарендой?
На первый взгляд, кажется, что да. Но тут кроется подводный камень, о котором многие узнают уже после проверки налоговой.

Что говорит закон
Патентная система регулируется гл. 26.5 НК РФ.
В подп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ указано: к видам деятельности, разрешённым на ПСН, относится сдача в аренду (наём) собственных или арендованных жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков.
То есть закон прямо разрешает предпринимателю сдавать имущество в аренду.
Но обратите внимание: там нет слова «субаренда».
Согласно ст. 615 ГК РФ, субаренда — это отдельный договор, который возникает не с собственником, а с арендатором. Фактически вы не выступаете арендодателем, а просто перепродаёте арендованную площадь.

В чём риск
Налоговые органы считают, что субаренда ≠ аренда.
А раз вид деятельности не указан в ст. 346.43 НК РФ, значит, он не подпадает под патент.
Последствия:
снятие с ПСН задним числом;
пересчёт налогов по УСН или ОСНО;
пени и штрафы за весь период.

Судебная практика
Суды подтверждают позицию налоговой:
Определение ВС РФ от 27.09.2019 № 309-ЭС19-10743 — предпринимателя сняли с ПСН из-за субаренды.
Постановление АС МО от 05.06.2019 по делу № А40-167064/2018 — субаренда не подпадает под ПСН.
Постановление 9 ААС от 15.03.2021 по делу № А40-198931/2020 — аналогичная позиция.
Вывод судов: субаренда и патент несовместимы.

А что с другими видами аренды и проката?
ПСН применяется не только к аренде недвижимости. В подп. 19, 40 и 65 п. 2 ст. 346.43 НК РФ закреплены ещё несколько направлений:
Аренда
Сдавать можно собственные и арендованные жилые/нежилые помещения, земельные участки, склады, выставочные залы.
Минфин допускает субаренду арендованного имущества на ПСН (письмо от 02.02.2021 № 03-11-11/6068).
Если имущество получено безвозмездно, патент не дадут (письмо Минфина от 28.12.2021 № 03-11-11/106970).
Регионы вправе ограничивать площадь сдаваемых объектов.
Аренда транспорта
Патент возможен только если этот вид деятельности включён в региональный перечень.
Если регион прописал только аренду недвижимости, ПСН на транспорт не дадут (письмо Минфина от 09.04.2021 № 03-11-06/26562).
Прокат
В НК не сказано, какое имущество можно сдавать, но практика сводится к вещам для личного пользования.
Патент можно получить на прокат автомобилей, но услуги разрешено оказывать только физическим лицам (письмо Минфина от 04.03.2021 № 03-11-11/15477).
Верховный Суд (Определение от 30.07.2019 № 303-ЭС19-11624) подтвердил: прокат — это именно потребительские цели.
Стоянки
ИП может получить патент на услуги стоянки и хранения автотранспорта (подп. 65 п. 2 ст. 346.43 НК РФ).
Регионы устанавливают потенциальный доход из расчёта 1 кв. м площади стоянки.
Исключение: штрафные автостоянки.

Итог
ПСН — удобный режим, но только если использовать его строго в рамках закона.

Субаренда под патент — риск потерять спецрежим.

Аренда транспорта, прокат или стоянки — возможны, но только если вид деятельности включён в региональный перечень.

Совет: всегда проверяйте региональные законы и формулировки договоров. Это дешевле, чем потом спорить с налоговой.