Тренды мира коммерческой аренды: признаки эпохи
Строительная сфера признана на государственном уровне одним из главных движителей роста России. И Минстрой регулярно отчитывается о колоссальных объемах возводимых квадратных метров. В частности, 2023 год стал рекордным по темпам строительства жилья за последние 30 лет. Достойно обстоят дела и в сегменте коммерческой недвижимости. Он растет сопоставимыми темпами — а отсюда и все новые предложения аренды. А это — отличный источник для формирования стабильного пассивного заработка. О тот, что творится в сегменте съема коммерческой недвижимости сейчас, рассказывает Дмитрий Новиков, основатель Академии Готового Арендного Бизнеса.
Оценивать и прогнозировать развитие многих экономических процессов можно по Москве, отмечает Дмитрий. Столица — не только финансовый центр России, но и локомотив большинства изменений. Разумеется, есть региональные отклонения, но общий тренд по большей части одинаков по всей стране.
Как показывает анализ сегмента готового арендного бизнеса по разным округам Москвы, за год предложение объектов с уже закрепленными арендаторами сократилось более чем на 5 п.п. Падение достаточно серьезное. Частично объяснить его можно закрытием бизнесов, не сумевших адаптироваться к новым условиям или решившим перейти в онлайн.
Стоимость же “заселенного” арендного бизнеса в Москве выросла за год почти на 30 тыс. руб. за квадратный метр. В среднем такие объекты предлагаются по ставке 336.5 тысяч рублей за квадрат. Пропорционально растут цены и в регионах. Еще раз: темпы роста не везде одинаковы, но в крупных и экономических развитых субъектах они весьма достойные.
Практика последних лет показала, что девелоперы, работающие в жилом сегменте, параллельно развивают и сектор коммерческой недвижимости. В новых домах уже нет необходимости обустраивать магазин на месте квартир на первом этаже. Подходящие для коммерческих арендаторов площади предусматриваются уже на стадии проекта. А это непосредственная возможность зарабатывать на готовом арендном бизнесе.
При этом рынок уверенно смещается в сторону компактных площадей. Для предложений площадью до 100 квадратных метров сейчас составляет около 45 % от общего объема предложений. Это опять же вписывается в концепцию “бизнес рядом с жильем”. Эксперты отмечают, что в России заканчивается эпоха гипермаркетов — их вытесняют сети магазинов “у дома” и дисконт-центры. И если вторым требуются относительно большие площади, то первым достаточно нескольких десятков квадратов. А чем меньше площадь, тем меньше и первоначальные вложения.
Жилье все менее привлекательно
Жилые квадратные метры в качестве объекта инвестиций становятся все менее интересными:
- Цены по-прежнему растут — пусть и не так быстро
- Ипотечные ставки также высокие
- Ужесточаются требования к первоначальному взносу
А еще вот-вот отменят льготную ипотеку, после чего на рынке резко упадет спрос. Упадут ли так же резко цены на квартиры? Едва ли.
Во-первых, цена квадратного метра формируется уже на этапе проекта. Во-вторых, цены на стройматериалы в ближайшее время скорее возрастут, нежели понизятся. В-третьих, спрос на квартиры не иссякнет одномоментно.
В то же время доходность сдачи квартир в аренду едва ли превышает 10 % годовых. С учетом ипотечных ставок велика вероятность уйли и вовсе в минус.
Да, спрос на арендное жилье всегда высок. Но нужно учитывать и платежеспособность населения. Она растет куда медленнее, чем инфляция и процентные ставки. Так что уже сегодня не на каждую цену можно найти арендатора.
Бизнес на коммерческой аренде — перспективен
С учетом всего вышесказанного готовый арендный бизнес представляется весьма перспективным вложением:
- Доходность высока — можно получать от 30 % годовых
- Арендаторами тут выступают, как правило, компании со стабильным спросом — продуктовые ритейлеры, аптеки, сети парикмахерских и т. д.
- Выбор форматов очень широк — от небольшого отдела до полноценного гипермаркета
- Сравнительно низкий порог входа — в отдельных случаях меньше первоначального взноса по обычной ипотеке
Разумеется, здесь немало тонкостей и нюансов, которые нужно учитывать. В то же время готовый арендный бизнес реально масштабировать до федерального уровня. А, значит, кратно увеличить свои доходы. Обо всех этих тонкостях Дмитрий Новиков рассказывает на курсах Академии Готового Арендного Бизнеса. И не просто рассказывает, но и помогает резидентам Академии выстраивать собственную систему заработка.
Узнать подробнее об образовательных программах Академии Готового Арендного Бизнеса, возможностях, которые предоставляет сообщество резидентов, можно на официальном сайте: https://academycre.ru/.