ООО «РиэлтБай» – оцениваем надежность нового эмитента
Белорусский публичный долговой рынок во многих аспектах своего функционирования еще только проходит стадию становления, и некоторые практики развитого рынка, на мой взгляд весьма полезные, пока еще не востребованы эмитентами. Например, это касается подготовки инвестиционных меморандумов или проведения презентаций для потенциальных инвесторов.
И когда компания (даже широко известная!) впервые выходит на рынок публичных заимствований, зачастую она может сталкиваться с недопониманием со стороны широкого круга инвесторов. Вместо того, чтобы получить пояснения со стороны эмитента, инвесторы самостоятельно изучают раскрываемую информацию и пытаются ее интерпретировать исходя из своего понимания.
Сегодня в эту игру поиграем и мы — попытаемся понять цели привлечения заемных средств компанией ООО «РиэлтБай» (основным владельцем которой является инвестиционный фонд!), а также оценить потенциальную надежность таких вложений.
ООО «РиэлтБай» — разработчик и владелец одного из крупнейших ресурсов о белорусской недвижимости Realt.by. Компания управляет несколькими специализированными платформами для различных сегментов рынка:
Realt.by — основная площадка для покупки и аренды жилья, домов и коммерческих объектов в Минске и регионах;
Realt.Бронь — сервис онлайн-бронирования жилья посуточно по всей Беларуси;
МLS.realt.by — мультилистинговая система для профессионального взаимодействия агентств недвижимости.
Портал Realt.by был создан Александром и Дмитрием Мартыненко в 2005 г. на основе общегородской базы агентств недвижимости. ООО «РиэлтБай» было зарегистрировано в 2009, в 2018 г. компания стала членом Парка высоких технологий. А в июле 2020 г. инвестором компании стал фонд Zubr Capital Fund I (ZCFI).
Фонд управляется компанией Зубр Капитал, специализирующейся на инвестициях в капитал белорусских компаний с последующим их развитием и выходом через 5-7 лет. На момент соглашения с Realt.by в состав ZCFI входили 9 компаний: SoftClub, 21vek, av.by, Uniflex, Softline, Target Process, MediaCube, ГК «Мила» и Myfin Group.
В редакции устава компании, зарегистрированного 24.07.2020, доли участников распределены следующим образом: Александр и Дмитрий Мартыненко — 14,2% и 14% соответственно, ZUBR CAPITAL GP LIMITED — 70%, JOOX Ltd. — 1,8%.
В ноябре 2020 г. Александра Мартыненко на посту СЕО сменила Евгения Владимирова (работала до ноября 2024 г.).
Ранее работала директором по развитию группы компаний «Альфа-Лизинг», развивала проекты, связанные с недвижимостью, на «Авито», в Mail.ru и Rambler.ru.
А с февраля 2025 г. СЕО компании стал Алексей Власов.
До этого 14 лет проработал в руководстве автомобильного холдинга «Атлант-М».
В феврале и марте текущего года ООО «РиэлтБай» зарегистрировало на Finstore и BYNEX 5-ти летние выпуски долговых токенов по 500 тыс. долларов каждый. Цель привлечения средств — финансирование текущей деятельности, в т. ч. проведение маркетинговых и рекламных кампаний, а также выкуп долей у миноритарных участников.
Давайте попытаемся разобраться, зачем компании, основным владельцем которой является инвестиционный фонд, потребовались дополнительные ресурсы от сторонних инвесторов.
Посмотрим на текущее состояние дел компании.
Выручка и прибыль компании растут хорошими темпами, рентабельность продаж за прошлый год снизилась, но выше уровня 2023 г.
Реальное поступление средств от заказчиков услуг составило 7 655 тыс. рублей в 2023 г., 8 469 тыс. рублей в 2024 г. и 9 519 тыс. рублей в 2025 г.
Выручка за 2025 г. не зависит от сезонности и также растет от квартала к кварталу.
Влияние финансовой и инвестиционной деятельности на итоговый финансовый результат минимальное.
С ростом собственного капитала несколько снижается рентабельность последнего, но все равно она на достаточно высоком уровне.
За 2 года активы компании выросли в 1,8 раз, собственный капитал — в 3 раза.
При этом надо отметить несколько важных нюансов:
89,1% стоимости активов ООО «РиэлтБай» составляет стоимость сайта Realt.by — практически вся получаемая прибыль идет на его модернизацию;
уставный капитал компании составляет 4,8 млн рублей, в то же время на 01.01.2026 на балансе компании числится собственная доля компании на сумму 3,72 млн рублей (на 01.01.2024 и 01.01.2025 — 3,65 млн рублей).
в составе краткосрочной кредиторской задолженности на 01.01.2026 числится задолженность перед участниками общества на сумму 1,3 млн рублей (на 01.01.2024 — 2,0 млн рублей, на 01.01.2025 — 1,8 млн рублей).
Согласно примечаниям к бухгалтерской отчетности, задолженность перед участниками общества — это задолженность перед Александром и Дмитрием Мартыненко по договору купли-продажи доли в уставном фонде от 10.07.2020. В примечаниях за 2025 г. фигурирует сумма, возникшая по сделке в 2025 г., а сумма, выплаченная за год, не совпадает с суммой уменьшения задолженности.
Исходя из раскрытой информации можно предположить, что сделка с ZUBR CAPITAL предусматривала вхождение нового инвестора в состав учредителей ООО «РиэлтБай» с непропорциональным распределением вкладов и долей, и последующим выкупом долей фаундеров за счет средств ООО «РиэлтБай», при чем, вероятно, итоговая сумма зависит от результатов деятельности в переходный период. Сделка была структурирована в рамках законодательства Парка высоких технологий, и это позволяет уже несколько лет учитывать на балансе собственную долю компании.
Как правило, доля, перешедшая к обществу, должна быть реализована или распределена между участниками в течение года (если иное не предусмотрено законом), иначе она подлежит аннулированию с уменьшением уставного капитала.
Одним из возможных сценариев является то, что проект все-таки развивался хуже, чем предполагалось ZUBR CAPITAL изначально, и дополнительные ресурсы в размере 500 тыс. долларов необходимы для окончательного расчета с предыдущими учредителями и окончательного закрытия данного этапа.
Полагаю, что требуется порядка 500 тыс. долларов, а 2 площадки были необходимы только для активизации привлечения ресурсов.
В целом, надо отметить, что ООО «РиэлтБай» регулярно пользуется заемными средствами — овердрафтным кредитом от ЗАО «Альфа-Банк» на 300 тыс. рублей.
Но, учитывая минимальный размер процентов к уплате, можно предположить, что кредит используется только для краткосрочного покрытия кассовых разрывов.
Если же рассчитать показатели кредитной нагрузки при условии привлечения компанией даже 1 млн долларов, то на уплату процентов должно идти порядка 2% выручки, а сумма задолженности будет сопоставима с размеров прибыли за 1 год.
Поэтому если и рассматривать возможные риски инвесторов, то их необходимо искать не в финансовой, а в несколько иной плоскости.
Например, необходимо оценивать риски возможных ограничений в работе интернет-ресурсов, рассматривать возможные изменения в работе членов Парка высоких технологий (учитывая налоговые льготы, которыми они пользуются сейчас, и пользовались ранее!), а также учитывать, что основным владельцем компании является нерезидент. Однако, перечисленные вопросы более уместным будет разбирать не финансовым аналитикам, а юристам, налоговым консультантам и иным, компетентным в этом специалистам.
Данный материал подготовлен 15.04.2026 на основании информации из открытых источников.
Материал является частным мнением автора, носит исключительно информационный характер, не является рекламой / инвестиционной рекомендацией / финансовой консультацией, не является предложением и/или побуждением к покупке или продаже активов, не преследует цели дискриминировать кого-либо.
Мнение автора может не отражать реальное положение дел. Автор не несет ответственности за действия и/или решения, принятые на основании данной информации.