Как покупатель остался без квартиры и без денег

Часто люди спрашивают: зачем нам страховать купленную квартиру, это пустая трата денег, все равно, мол, страховщики не выплатят, если что случится. Но и отказываться от страхования квартиры, которая в течение небольшого времени перепродавалась несколько раз, просто глупо и недальновидно.

О том, в какую ситуацию попал покупатель не до конца проверенной квартиры, рассказывает директор Агентства страховой компании «Согласие» Олеся Бухтоярова:

- Недавно в Гагаринском районном суде г. Москвы слушалось дело о признании недействительным двух договоров купли-продажи квартиры. В суд подала наследница умершей сестры. Какое-то время они проживали вместе. Старшая злоупотребляла алкоголем, поэтому младшей с ребенком проживать в такой атмосфере было тяжело, и она в последние годы жила отдельно от старшей. Но зарегистрированы они были в той же квартире. И вот в один прекрасный момент Трубицына А.А. узнает, что ее старшая сестра Е.А. скончалась. Она кинулась оформлять наследство, где и узнала, что данная квартира ее сестре уже не принадлежит. А хозяином ее в данный момент является некто Торбин Д.П. Вот что она пишет в исковом заявлении в суд:

«Моя сестра Е.А. при жизни страдала алкоголизмом и наркотической зависимостью. Состояние Е.А. в 2014 года было настолько тяжелым, что она не могла самостоятельно ходить, подписывать какие-либо документы, осознавать происходящее, не могла самостоятельно ухаживать за собой.

9 апреля 2015 года Е.А. умерла. Единственным наследником к ее имуществу являюсь я, ее сестра. В установленном порядке я приняла наследство, обратившись с соответствующим заявлением к нотариусу. 16 июня 2015 г. из выписки из ЕГРП, полученной на основании запроса нотариуса стало известно о том, что собственником жилого помещения является ООО «Бразер». Поскольку Е.А. страдала психическим расстройством, тяжелыми заболеваниями, связанными с хроническим злоупотреблением алкоголем, то соответственно она в момент заключения договора купли-продажи квартиры 4 июня 2014 года не была способна отдавать отчет своим действиям и руководить ими. Кроме того, по состоянию здоровья не была способна подписать договор купли-продажи….»

История спорной квартиры

В судебном заседании установлено, что спорное жилое помещение представляет собой однокомнатную квартиру общей площадью 38,50 кв.м., жилой 20,10 кв.м., расположенную по адресу: г. Москва, ул. …... Указанное жилое помещение принадлежало Е.А., на основании договора мены, заключенного с Иваньковской А.А. от 15 декабря 2006 года. Ранее квартира принадлежала Иваньковской А.А. (Трубицыной) на основании договора купли-продажи от 11.01.2001, заключенного с Хайкиным А.Э. Иваньковская А.А. (Трубицына) была зарегистрирована и постоянно проживала на площади с 14 марта 2001 года. Также в квартире по указанному адресу с 9.09.2004 был зарегистрирован Трубицын Д.Е., 28.05.2004 года рождения. Е.А. зарегистрирована и проживала постоянно в квартире с 22 марта 2007 года.

4 июня 2014 года Е.А. заключила с ООО «Бразер» договор купли-продажи квартиры, на основании которого продала, а ООО «Бразер» приобрело в собственность жилое помещение по адресу: г. Москва, ул……, по цене 6 400 000 рублей. Договор купли-продажи квартиры заключен в простой письменной форме, зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 16 июня 2014 года.

Согласно п. 5 договора купли-продажи квартиры стороны подтвердили, что сумму в размере 6 400 000 рублей Е.А. получила от ООО «Бразер» до подписания настоящего договора полностью, претензий по оплате стоимости квартиры продавец не имеет.

В материалы дела в ходе его рассмотрения ответчиком ООО «Бразер» представлен акт от 24 июня 2014 года приема-передачи квартиры, в соответствии с которым Е.А. передала, а ООО «Бразер» приняло вышеуказанное жилое помещение. Также ответчиком представлен акт от 4.06.2014 о передаче денежных средств Е.А. во исполнение условий договора купли-продажи в размере 6 400 000 рублей.

На момент заключения вышеуказанного договора в квартире были зарегистрированы Иваньковская А.А. и ее сын Трубицын Д.Е.. В соответствии с решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 2 февраля 2016 года право пользования Трубицыной А.А. и ее сына по иску ООО «Бразер» в спорной квартире прекращено.

Но, видимо, чувствуя, что «дело пахнет керосином», да и притязания Трубицыной компании надоели, поэтому «Бразер» 2 июля продает квартиру Торбину Д.П. по цене 6 500 000 рублей. Право собственности Торбина Д.П. зарегистрировано в установленном порядке 14 июля 2016 года.

Продавец был наркоманом

При рассмотрении дела установлено, что Е.А. неоднократно находилась на излечении в различных медицинских учреждениях с диагнозами: «Астенический синдром», «Астено-невротический синдром», «Синдром зависимости от алкоголя 3 степени», «Цирроз печени алкогольного генеза, декомпенсация», «Хронический гепатит с исходом в цирроз печени», «Хроническая алкогольная интоксикация».

Допрошенные ранее в судебном заседании свидетели Быкова О.О. и Кислова Е.Б. суду показали, что с 2007 года отмечали изменения в психическом состоянии Е.А.. Они также сообщили, что она принимала наркотики, а в 2007 году даже пыталась выброситься с балкона, находилась в тюрьме. Вела Е.А. асоциальный образ жизни, от нее пахло как от бомжа, речь была несвязная, глаза бегающие, выглядела плохо, квартира ее была в жутком состоянии.

В целях проверки доводов истца с учетом оснований заявленного иска в соответствии с определением суда от 11 апреля 2017 года по настоящему делу была назначена посмертная комплексная психолого-психиатрическая экспертиза, проведение которой поручено Московскому областному Центру судебной и социальной психиатрии.

По результатам экспертизы комиссией экспертов ГБУЗ МО «ЦКП» подготовлено мотивированное заключение № 1434 от 26 апреля 2017 года. Согласно данному документу Иваньковская Е.А. при жизни обнаруживала органическое расстройство личности в связи с хронической алкогольной интоксикацией с выраженными изменениями психики. Вышеуказанные изменения со стороны психики были выражены столь значительно, что лишали Е.А. способности понимать значение своих действий и руководить ими в момент подписания договора купли-продажи от 4.06.2014 года.

Кроме того, по ходатайству истца Трубицыной А.А. в соответствии с определением суда от 26 июня 2017 года по дела назначена и проведена АНО «Центр Криминалистических экспертиз» посмертная судебно-почерковедческая экспертиза. Согласно заключению данного экспертного учреждения от 3 августа 2017 года рукописные записи Е.А., расположенные в договоре купли-продажи квартиры от 4.06.2014, акте приема-передачи квартиры от 4.06.2014, заявлении в Управление Росреестра по Москве выполнены Е.А. в необычном состоянии, вероятно, болезненном. Подпись Е.А. в акте приема-передачи денежных средств от 4 июня 2014 года выполнена не самой Е.А., а другим лицом с подражанием ее подлинным подписям.

Ответчик предъявляет встречный иск

Торбин Д.П., будучи не согласен с исковыми требованиями, предъявил Трубицыной А.А. встречный иск, в котором просил признать его добросовестным приобретателем жилого помещения. В своем заявлении он указал, что квартира им приобретена 2.07.2016. С момента регистрации договора квартира передана в распоряжение и владение ответчика. Он пишет, что на момент совершения сделки не мог и не должен был знать о том, что ООО «Бразер» неуправомочен на отчуждение имущества. Перед приобретением квартиры он получил выписку из ЕГРЮЛ, содержащую сведения об отсутствии обременений, арестов, запретов на квартиру. Выписка из домовой книги на жилое помещение также не содержала сведения о лицах, зарегистрированных на площади.

Оценивая собранные по делу доказательства, принимая во внимание экспертные заключения, полученные в рамках производства по настоящему делу, учитывая положения ст. 177 ГК РФ, суд приходит к выводу о недействительности договора купли-продажи квартиры, заключенного 4 июня 2014 года между Е.А. и ООО «Бразер». При указанных обстоятельствах и договор купли-продажи квартиры, заключенный 2 июля 2016 г. между ООО «Бразер» и Торбиным Д.П., тоже является недействительным.

Наличие государственной регистрации исследованных в ходе судебного разбирательства договоров купли-продажи само по себе не подтверждает добросовестность покупателя. Достаточных доказательств того, что Торбиным Д.П. были приняты все разумные меры для выяснения правомочий продавца ООО «Бразер», а также меры предосторожности при совершении сделки по приобретению спорного, в материалах дела не имеется.

Квартиру вернуть наследнику

На основании изложенного материала и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд решил:

- Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул…., заключенный 4 июня 2014 года между Иваньковской Е.А. и ООО «Бразер». Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул….., заключенный 2 июля 2016 года между Торбиным и ООО «Бразер».

- Решение суда является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности ООО «Бразер», Торбина на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул…..

- Признать за Трубицыной право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул…. в порядке наследования по закону после смерти Иваньковской Е.А., умершей 9 апреля 2015 года.

- Решение суда подлежит регистрации в Управлении Росреестра по Москве.

- В удовлетворении исковых требований Торбина к Трубицыной и ООО «Бразер» о признании его добросовестным приобретателем недвижимого имущества отказать.

Покупатель отказался от страхования

Что самое печальное, то покупатель отказался от титульного страхования квартиры (от претензий третьих лиц), хотя такая возможность у него была. Но он привлек к проверке объекта недвижимости частного риелтора, который ему и насоветовал отказаться от страхования, так как считал, что рисков нет.

А данную историю я узнала от того самого риэлтора, который сопровождал эту сделку. Этот риэлтор позвонил мне после суда и очень сокрушался, что вот так поступил. Но попал-то в неприятную ситуацию не он, а его клиент, который остался без квартиры и без денег. А что взять с частника? С него взятки гладки. Так что читайте и мотайте на ус. Все же наш отечественный рынок недвижимости еще достаточно опасен, мошенников на нем крутится много, поэтому не стоит жалеть 100-200 тысяч на страховку многомиллионной квартиры. И спасть будете спокойно! А в случае расторжения сделки по суду, хотя бы вернете уплаченные за квартиру деньги.

Записал Вениамин Вылегжанин