Риски при покупке квартиры,которую продают  наследники

При заключении сделки будут существовать следующие юридические риски:

• Имущество, являющееся предметом заключаемой сделки, было получено его собственником по наследству.

Риск заключается в том, что вместе с имуществом покупатель может "купить" претензии граждан, права которых были нарушены при получении наследства. Таковыми могут быть граждане, имеющие право на обязательную долю в наследстве, и наследники с другим завещанием, составленным позднее, которое по закону отменяет прежнее завещание полностью или в части, противоречащей ему (ст. 1149, п. 2 ст. 1130 ГК РФ).

Наступление рисков возможно, если указанные лица по уважительным причинам пропустили шестимесячный срок для принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ) и этот срок был восстановлен судом в порядке п. 1 ст. 1155 ГК РФ уже после того, как вы приобрели имущество.

"Забытый" наследник

К сожалению, никто и никогда не сможет гарантировать, что помимо наследников, вступивших в наследство и оформивших свои права на имущество, не имеется иных лиц, которые имеют права наследования, но по каким-либо причинам не реализовали их.

Это могут быть как наследники предыдущих очередей, так и наследники той очереди, которая призывается к наследованию, лица, имеющие право на обязательную долю в наследстве, наследники по праву представления и т.д. Особенно трудно поддаются выявлению дети наследодателей – мужчин.

Откуда берутся "забытые" наследники?

Иной наследник, может "возникнуть" по нескольким причинам. Во-первых, это может быть наследник, пропустивший срок принятия наследства, и имеющий на это уважительную причину.

Во-вторых, это может быть наследник, который фактически принял какую-то часть наследства, но не оформил это документально. Фактическое принятие наследства, означает, что гражданин стал вести себя с наследуемым имуществом как собственник. Т.е. начал нести какие-то расходы по его содержанию, или стал каким-либо образом распоряжаться наследством. При этом закон считает, такое принятие наследства, даже без документального оформления, вполне легитимным. И по закону же, если гражданин принял какую-то часть наследства, то это означает, что он принял все причитающееся ему наследство.

В-третьих, таким "забытым" наследником, может оказаться человек, который имеет право на обязательную долю при наследовании по завещанию, но который об этом не знал, и узнал позднее.

Как найти "забытого" наследника?

Риск "забытого наследника" является наиболее сложно устранимым в связи с влиянием человеческого фактора, тем не менее, перед приобретением наследственной квартиры рекомендуется провести следующий комплекс мероприятий:

1. Подробно опросить продавца квартиры – наследника о наличии ближайших родственников, в том числе уже умерших (наследование по праву представления!!!). Часто при распределении наследства в пределах одной семьи членами этой семьи принимается определенное решение о том, кто должен стать собственником квартиры и в каких долях. При этом иные наследники, имеющие права на квартиру, добровольно не вступают в наследство по взаимному согласию. Кроме того, часто продавцы-наследники и не подозревают, что их родственники также имеют права на часть имущества.

2. Поговорить с участковым уполномоченным, соседями, консьержем, старшим по подъезду и проч. Все эти люди являются бесценным источником информации. Например, узнать о том, что у умершего был сын, но они двадцать лет не общаются, из других источников получить практически невозможно.

3. Внимательно ознакомиться с Выпиской из домовой книги на квартиру. Как правило, все люди, проживающие в квартире в один период, являются близкими родственниками. Нет ли в выписке "лишних" людей? Кто они? Какова степень родства с умершим? Если они имели право ни наследство, то почему не приняли его?

4. Обязательно до совершения сделки взять Выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на квартиру с информацией о действительном собственнике квартиры. Этот документ в числе прочих позволит впоследствии ссылаться на добросовестность приобретателя при совершении сделки купли-продажи.

Если "забытый" наследник найден?

Если в ходе проделанных мероприятий "неучтенный" наследник выявлен, то необходимо получить от него письменное, желательно нотариально удостоверенное, заявление о том, что наследнику известно:

- о смерти наследодателя,

- об открытии наследства (с указанием, в чем оно заключается),

- о том, что такой наследник не возражает против того факта, что собственниками квартиры стали другие наследники и не претендует на данное имущество,

- о том, что наследник не возражает против продажи квартиры.

В любом случае, даже если "забытых" наследников не только не выявлено, но и, по Вашему мнению, их нет с огромной долей вероятности, получите перед сделкой от продавца-наследника нотариально удостоверенное заявление. В этом заявлении продавец должен указать, что он берет на себя обязательство решить все возможные проблемы с потенциальными наследниками (не зависимо от того, выявлены они или нет) самостоятельно и за свой счет, без привлечения покупателя. Такое заявление, помимо юридической стороны вопроса, часто оказывает серьезный психологический эффект.

Риск:

• Риск оспаривания заключаемой сделки лицами, которые ранее являлись собственниками недвижимости.:

Риск признания сделки недействительной или сохранения за людьми, ранее проживавшими в недвижимости, права пожизненного пользования ею. Сделку могут признать недействительной, когда возникают споры между наследниками недвижимости, разведенными или состоящими в браке супругами, когда выявляются нарушения прав несовершеннолетних при распоряжении недвижимостью, когда сделка с недвижимостью совершалась недееспособными или ограниченно дееспособнымилюдьми. Сохраняют право пожизненного пользования жилой недвижимостью те, кто был снят с регистрационного учета по месту жительства после признания их пропавшими без вести, или же находящиеся в местах лишения свободы, в армии, интернатах, а также те, кто жил в недвижимости, но не участвовал ее в приватизации (если жилье было приватизировано).

В связи с изложенным, на правовую экспертизу необходимо представить архивную (расширенную) выписку из домовой книги за период, с даты подписания договора передачи (приватизации) недвижимости по настоящее время, подтверждающую наличие или отсутствие зарегистрированных по месту жительства в недвижимости лиц.