Дом,земля в аренде

by Главное о недвижимости
Дом,земля в аренде

Покупаете или продаете отдельный жилой дом, а земельный участок, находится в аренде

1..Договор аренды земельного участка, зарегистрированный в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (договор должен быть зарегистрирован в случае, если договор аренды земельного участка заключен на срок более одного года).

2.Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающая обременение земельного участка правом аренды и отсутствие обременения правами третьих лиц, выданная по состоянию на дату сделки

3.Документы, подтверждающие своевременную выплату арендной платы по договору аренды земельного участка

4. На дом: Свидетельство о государственной регистрации права собственности  или справка Росреестра о содержании всех правоустанавливающих документов, являющихся основанием государственной регистрации права собственности текущего собственника на недвижимость (если недвижимость была приобретена после 14.07.2016 г).

5.Указанные в свидетельстве о праве собственности / вышеуказанной справке Росреестра документы, подтверждающие основание возникновения права собственности на жилую недвижимость (договор купли-продажи / мены / долевого участия в строительстве / свидетельство о праве на наследство / решение суда и др.) и полную его оплату (если недвижимость была приобретена по возмездной сделке)

6.Кадастровый паспорт жилого помещения, поэтажный план жилой недвижимости и экспликация к поэтажному плану, составленные по состоянию на текущую дату.

7.Выписка из домовой книги (как на текущую дату, так и архивная – за период с даты ввода дома в эксплуатацию по текущую дату), содержащая сведения о зарегистрированных в жилой недвижимости лицах).

8.Нотариально удостоверенное согласие супруга/ супруги на заключение сделки (в случае если недвижимость была приобретена в период брака и является общей собственностью супругов), либо нотариально удостоверенное заявление текущего собственника недвижимости о том, что:

  • на дату государственной регистрации его права собственности на недвижимость он не состоял в зарегистрированном браке;
  • за счет общих денежных средств его супруга/супруги не было сделано ремонта или неотделимых улучшений недвижимости (если собственник недвижимости вступил в брак после государственной регистрации права собственности на недвижимость);
  • недвижимость не является общей собственностью супругов  по иной причине (например, была получена в собственность по безвозмездной сделке, либо не является общей собственностью согласно брачному договору).

9.Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая информацию о правах третьих лиц (и иных обременениях) недвижимости, выданная по состоянию на текущую дату.

10.Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая информацию обо всех переходах права собственности на недвижимость за весь период ее существования.

11.Справка, подтверждающая оплату коммунальных услуг (предоставляется при покупке недвижимости, при ипотеке не предоставляется).(Отопление,газ,вода,электроэнергия,домофон,лифт,управляющая компания)-иногда все выше перечисленные платежи в единой квитанции ,а иногда ресурсные организации выставляют отдельные квитанции.

12.В случае, если собственником недвижимости является физическое лицо должны быть представлены : паспорт

13. В случае, если физическое лицо является индивидуальным предпринимателем и сделка заключается с целью осуществления предпринимательской деятельности (например, кредит предоставляется для предпринимательских целей), помимо вышеуказанных документов представляются:

-свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя или свидетельство о внесении в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей записи об индивидуальном предпринимателе, зарегистрированном до 01.01.2004 г.;

-выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей по состоянию на дату не ранее 1 месяца до даты выхода на сделку

Что нужно знать покупателям:

Земельный участок в муниципальной или государственной собственности, в связи с чем его покупка возможна только на торгах (в порядке, предусмотренном ст. 39.3 ЗК РФ).


.Если оборот имущества запрещен, то сделка может быть оспорена в соответствии со ст. ст. 129168 ГК РФ.

Если оборот имущества ограничен, то необходимо проверить распространяется ли данное ограничение на совершаемую сделку.

Так, согласно п. 2 ст. 129 ГК РФ законом или в установленном законом порядке могут быть введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, в частности могут быть предусмотрены виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок с которыми допускается по специальному разрешению.

Согласно п. 3 указанной статьи земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.




Риск отказа в государственной регистрации перехода прав на участок, либо риск признания заключаемой сделки недействительной на основании ст. 168 ГК РФ





2) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории, если иное не предусмотрено подпунктами 2 и 4 пункта 2 ст. 39.3 ЗК РФ;

2.1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства";

3) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов этой некоммерческой организации, этой некоммерческой организации;

4) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации;

5) земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерческой организации;

6) земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного юридическому лицу для ведения дачного хозяйства и относящегося к имуществу общего пользования, указанному юридическому лицу;

7) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ;

8) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ;

9) земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

10) земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;

11) земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ;

12) земельных участков гражданам в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

 

Риск изъятия земельного участка у его собственника.



Если земельный участок не используется по целевому назначению более 3 лет или его использование приводит к нарушению экологических норм, либо к ухудщению плодородия земельного участка сельхоз. назначения, то участок может быть изъят на основании ст. 284 /285 ГК РФ, что приведет к утрате права собственности на него.

Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Риск отказа в государственной регистрации перехода права собственности на участок к покупателю, либо риск признания сделки недействительной на основании ст. 168 ГК РФ, риск приобретения земельного участка, обремененного ипотекой, а также риск приобретения земельного участка, который обременен правом собственников возведенной на участке недвижимости, пользоваться этим участком для эксплуатации недвижимости.


Причина:

Не известно  возводятся ли на земельном участке, являющемся предметом сделки, объекты недвижимости.

Необходимо получить эту информацию. Если объекты недвижимости на участке все-таки возводятся, то также необходимо получить информацию о том, возводится ли эта недвижимость собственником или арендатором участка, а также возводится ли она за счет кредита/займа, выданного юридическим лицом собственнику участка. Эта информация нужна в связи с тем, что согласно ст. 64.2 ФЗ "Об ипотеке" если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение.

Если строителство недвижимости на участке осуществляется в соответствии с законом об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ, то согласно ст. 13 этого закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору долевого участия в строительстве с момента государственной регистрации этого договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок (если он принадлежит застройщику на праве собственности) или право аренды земельного участка (если участок арендуется застройщиком) и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. После же оформления права собственности дольщиков на возведенный объект долевого строительства залог земельного участка (права его аренды) банку, выдавшему кредит на строительство, прекращается (п. 8.1 ст. 13 закона № 214-ФЗ), а   право собственности на земельный участок (или право его аренды) переходит от застройщика к собственникам возведенного на участке объекта недвижимости.

RiskOver.ru

May 4, 2018
by Главное о недвижимости