Риски при покупке квартиры,которая была ранее приватизирована

https://t.me/nedvizimoct

Что нужно знать покупателю:

• 1.Риск утраты права собственности покупателя на приобретаемое жилье и риск вселения лиц, права которых были нарушены при приватизации в связи с тем, что они отбывали наказание в местах лишения свободы и не участвовали в приватизации. Необходимо иметь ввиду, что на практике имеют место случаи, когда лица, осужденные к лишению свободы, снимаются с регистрационного учета по месту жительства в связи с тем, что пребывают в исправительном учреждении. В случае если приватизация жилья, в котором они проживали, была осуществлена с нарушением их прав, они могут в судебном порядке оспорить сделку приватизации (что в частности подтверждается Апелляционным определением Ростовского областного суда от 17 сентября 2012 г. по делу N 33-10829).

2.Риск возложения на покупателя недвижимости обязанности по приведению ее в прежнее состояние (существующее до перепланировки / переустройства) в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование перепланировки/переустройства., осуществляющим согласование, а также риск вынесения судом решения о продаже с публичных торгов такой недвижимости с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

·         В кадастровом паспорте недвижимости (или иных документах кадастрового учета) имеются отметки о несогласованных в установленном порядке перепланировках/переустройствах недвижимости.

В соответствии со ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование перепланировки/переустройства., осуществляющим согласование, суд по иску этого органа принимает решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок, установленный органом.

3. В случае нарушения при приватизации недвижимости прав детей, родители которых проживали в этой недвижимости на момент приватизации (необоснованного лишения их права на приватизацию) дети после наступления совершеннолетия могут оспорить сделку приватизации, что может привести к признанию недействительной планируемой сделки с недвижимостью. Особенно это касается приватизации ,которая осуществлялась до 1995 г.

В особенности такой риск велик, поскольку дети не могли осознанно понимать тот факт, что их права при приватизации нарушены. После того, как дети, права которых при приватизации были нарушены, приобретут совершеннолетие и узнают о нарушении своих прав, они могут восстановить утраченные права на право пользования недвижимым имуществом, а также признать недействительной сделку по приватизации.

4. Недвижимость была приобретена собственником на основании договора передачи (приватизация) и лица, проживавшие в этой недвижимости на момент ее приватизации, но не участвовавшие в приватизации, отказались от приватизации.

Граждане, зарегистрированные в недвижимости на момент приватизации, имевшие равные права с продавцом, но отказавшиеся от приватизации, дав согласие на приватизацию продавцу, не могут быть выселены из этой недвижимости. Право пользования недвижимостью будет носить бессрочный характер, что подтверждается Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в соответствии со ст.19 которого действие положений ч.4 ст.31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором, а также Обзором судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 года, утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда от 01.03.2006 года, Определение Московского городского суда от 2 декабря 2011 г. по делу N 4г/1-10333, Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 31.07.2012 по делу №33-5559).

Вышеуказанные лица, могут восстановить свои утраченные права на право пользования недвижимым имуществом, а также признать договор купли - продажи недвижимости незаключенным поскольку при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть обязательно указано право лица, которое в нем проживает на пользование данным жилым помещением (Определение Верховного суда РФ от 10.02.2009 года №20-В09-1).

7. Собственником недвижимости является несовершеннолетний или лицо, признанное ограниченно дееспособным. В связи с этим, необходимо иметь  ввиду, что сделки с принадлежащей таким лицам недвижимостью подлежат обязательному нотариальному удостоверению согласно ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

RiskOver.ru