Документы для купли –продажи квартиры, которая продается ,будучи в залоге.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности или справка Росреестра о содержании всех правоустанавливающих документов, являющихся основанием государственной регистрации права собственности текущего собственника на недвижимость (если недвижимость была приобретена после 14.07.2016 г).

5.Указанные в свидетельстве о праве собственности / вышеуказанной справке Росреестрадокументы, подтверждающие основание возникновения права собственности на жилую недвижимость (договор купли-продажи / мены / долевого участия в строительстве / свидетельство о праве на наследство / решение суда и др.) и полную его оплату (если недвижимость была приобретена по возмездной сделке)

6.Кадастровый паспорт жилого помещения, поэтажный план жилой недвижимости и экспликация к поэтажному плану, составленные по состоянию на текущую дату.

7.Выписка из домовой книги(как на текущую дату, так и архивная – за период с даты ввода дома в эксплуатацию по текущую дату), содержащая сведения о зарегистрированных в жилой недвижимости лицах).

8.Нотариально удостоверенноесогласие супруга/ супруги на заключение сделки (в случае если недвижимость была приобретена в период брака и является общей собственностью супругов), либо нотариально удостоверенное заявление текущего собственника недвижимости о том, что:

на дату государственной регистрации его права собственности на недвижимость он не состоял в зарегистрированном браке;
за счет общих денежных средств его супруга/супруги не было сделано ремонта или неотделимых улучшений недвижимости (если собственник недвижимости вступил в брак после государственной регистрации права собственности на недвижимость);
недвижимость не является общей собственностью супругов по иной причине (например, была получена в собственность по безвозмездной сделке, либо не является общей собственностью согласно брачному договору).

9.Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая информацию о правах третьих лиц (и иных обременениях) недвижимости, выданная по состоянию на текущую дату.

10.Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая информацию обо всех переходах права собственности на недвижимость за весь период ее существования.

11.Справка, подтверждающая оплату коммунальных услуг (предоставляется при покупке недвижимости, при ипотеке не предоставляется).(Отопление,газ,вода,электроэнергия,домофон,лифт,управляющая компания)-иногда все выше перечисленные платежи в единой квитанции ,а иногда ресурсные организации выставляют отдельные квитанции. Представлены ли документы, подтверждающие оплату в полном объеме взносов на капитальный ремонт дома (платежные поручения / банковские квитанции / иные документы)?

12.В случае, если собственником недвижимости является физическое лицо должны быть представлены : паспорт

13. В случае, если физическое лицо является индивидуальным предпринимателем и сделка заключается с целью осуществления предпринимательской деятельности (например, кредит предоставляется для предпринимательских целей), помимо вышеуказанных документов представляются:

-свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя или свидетельство о внесении в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей записи об индивидуальном предпринимателе, зарегистрированном до 01.01.2004 г.;

-выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей по состоянию на дату не ранее 1 месяца до даты выхода на сделку

14. Имеются ли на данный момент судебные споры с участием собственника имущества в качестве ответчика?

15. Имеющиеся судебные споры касаются имущества, являющегося предметом заключаемой сделки?

16. Имеются ли в отношении собственника имущества исполнительные производства согласно базе исполнительных производств?

Что нужно знать покупателю:

Основанием приобретения в собственность являлось признание несостоявшимися повторных торгов при обращении взыскания на эту недвижимость согласно ФЗ "Об ипотеке"?

риск:

Риск предъявления требования об оспаривании заключаемого договора купли-продажи, поскольку продавать имущество может только его собственник. Данный риск может минимизироваться (но не исключаться) тем, что покупатель по заключаемому договору купли-продажи может быть признан добросовестным приобретателем, если он будет основывать свои выводы о праве собственности продавца на имущество на выписке из ЕГРН, полученной до заключения планируемой сделки.

По вопросу о добросовестном приобретателе см. также Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления.

Причина:

Недвижимость была приобретена в результате оставления ее за собой текущим собственником согласно п. 4 ст. 58 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по причине того, что повторные торги по продаже недвижимости, организованные с целью обращения на нее взыскания, были признаны несостоявшимися. Но не представлена надлежащим образом заверенная копия протокола о признании повторных торгов по продаже недвижимости несостоявшимися.

риск:

Причина:

Недвижимость была приобретена в результате оставления ее за собой текущим собственником согласно п. 4 ст. 58 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по причине того, что повторные торги по продаже недвижимости, организованные с целью обращения на нее взыскания, были признаны несостоявшимися. Но не представлены надлежащим образом заверенные копии заявления текущего собственника недвижимости об оставлении недвижимости (предмета ипотеки) за собой в связи с несостоявшимися повторными торгами и документа подтверждающего направление этого заявления организатору торгов.

риск:

Риск возложения на покупателя недвижимости обязаннности по приведению ее в прежнее состояние (существующее до перепланировки / переустройства) в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование перепланировки/переустройства., осуществляющим согласование, атакже риск вынесения судом решениея о продаже с публичных торгов такой недвижимости с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Причина:

В кадастровом паспорте недвижимости (или иных документах кадастрового учета) имеются отметки о несогласованных в установленном порядке перепланировках/переустройствах недвижимости.

В соответствии со ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование перепланировки/переустройства., осуществляющим согласование, суд по иску этого органа принимает решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок, установленный органом.

риск:

Риск признания сделки недействительной или сохранения за людьми, ранее проживавшими в недвижимости, права пожизненного пользования ею. Сделку могут признать недействительной, когда возникают споры между наследниками недвижимости, разведенными или состоящими в браке супругами, когда выявляются нарушения прав несовершеннолетних при распоряжении недвижимостью, когда сделка с недвижимостью совершалась недееспособными или ограниченно дееспособными людьми. Сохраняют право пожизненного пользования жилой недвижимостью те, кто был снят с регистрационного учета по месту жительства после признания их пропавшими без вести, или же находящиеся в местах лишения свободы, в армии, интернатах, а также те, кто жил в недвижимости, но не участвовал ее в приватизации (если жилье было приватизировано).

В связи с изложенным, на правовую экспертизу необходимо представить архивную (расширенную) выписку из домовой книги за период, с даты подписания договора передачи (приватизации) недвижимости по настоящее время, подтверждающую наличие или отсутствие зарегистрированных по месту жительства в недвижимости лиц.

Причина:

Не представлена расширенная (архивная) выписка из домовой книги / справка местной администрации обо всех лицах, проживавших в жилой недвижимости с даты ее возведения.

риск:

Риск приобретения недвижимости, обремененной ипотекой, а также риск изъятия недвижимости у покупателя в случае обращения на нее взыскания залогодержателем.

Причина:

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним недвижимость обременена ипотекой.

риск:

Риск отказа в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, либо риск признания сделки недействительной на основании ст. 168 ГК РФ и п. 1 ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Причина:

Не представлены надлежащим образом заверенные копии всех договоров, на основании которых установлена ипотека недвижимости. Таким образом, не представляется возможным установить, содержит ли договор ипотеки в редакции, действующей на текущую дату, запрет на отчуждение имущества

риск:

Риск приобретения недвижимости с обременением договором найма/безвозмездного пользования.

Причина:

Не представлено заявление собственника недвижимости, содержащее сведения об обременениях и правопритязаниях и заявленных в судебном порядке требованиях, в связи с чем, не исключено, что недвижимость обременена договором найма / безвозмездного пользования (сведения об этих обременениях не вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поэтому в выписке из этого реестра такие сведения будут отсутствовать даже при наличии действующих договоров найма/безвозмездного пользования).

риск:

Риск невозможности совершения сделки купли-продажи (отказа в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору) или признания этой сделки недействительной, а также риск иных неблагоприятных последствий для покупателя недвижимости (арест недвижимости / изъятие ее по решению суда и т.п., в зависимости от того какие именно правопритязания, возражения или требования имеются).

Причина:

В отношении собственника имущества согласно базе исполнительных производств имеется исполнительное производство. В связи с исполнительным производством на являющееся предметом сделки имущество может быть наложен арест (запрет по распоряжению им), либо на него может быть обращено взыскание по долгам собственика имущества, что может сделать невозможным совершение планируемой сделки.

Если из содержащейся в базе исполнительных производств информации не ясно, может ли данное исполнительное производство повлиять на совершаемую сделку (существенна ли сумма взыскиваемого с собственника долга или связано ли это исполнительное производство с правами на являющееся предметом сделки имущество и т.п.), то необходимо запросить у собственника имущества постановление судебного пристава о возбуждении исполнительного производства и решение суда, исполнение которого обеспечивается в рамках исполнительного производства. На основе этих документов Вы сможете сделать вывод о том, насколько наличие исполнительного производства влияет на рискованность совершаемой сделки.

риск:

Причина:

риск:

Риск предъявления покупателю недвижимости требований об оплате задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт дома.

Причина:

Нет документов об оплате взносов на капитальный ремонт дома в полном объеме.

риск:

Риск признания заключаемой сделки недействительной на основании ст. 171 /177 ГК РФ, согласно которой ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

Причина:

Поскольку не представлена справка из психоневрологического диспансера, подтверждающая, что лицо, с которым заключается сделка, на текущую дату не состоит на учете этом диспансере.

риск:

Риск признания заключаемой сделки недействительной на основании ст.171/176 ГК РФ, согласно которой cделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданина, ограниченного судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, может быть признана судом недействительной по иску попечителя.

Причина:

Не представлена справка из наркологического диспансера, подтверждающая, что лицо, с которым заключается сделка, на текущую дату не состоит на учете в наркологическом диспансере.

риск:

Риск совершения сделки от имени контрагента неуполномоченным лицом (риск того, что лицо, от имени которого была совершена сделка неуполномоченным лицом, не приобретет прав и обязанностей по этой сделке).

Причина:

Согласно п. 1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на распоряжение недвижимым имуществом должна быть нотариально удостоверена. Представленная доверенность не удостоверена нотариально.

Необходимо либо заключать сделку непосредственно с собственником имущества (без участия представителя по доверенности), либо получить от собственника имущества, являющегося предметом сделки, нотариально удостоверенную доверенность с необходимыми полномочиями.

риск:

Причина:

Предполагается совершение сделки от имени контрагента представителем по доверенности, но истек срок действия этой доверенности.

Дата истечения срока действия доверенности, выданной представителю (доверенность, в которой не указан срок ее действия, действует 1 год

RiskOver.ru