Расшифровка эфира с А Спейс от 19 февраля 2025
ООО «А Спэйс» является оператором гибких офисов для среднего и крупного бизнеса. Компания предоставляет услуги управления объектами коммерческой недвижимости, создавая сервисные офисы в формате готовых офисных пространств по авторскому стандарту и индивидуальные проекты офиса с интерьером и планировками под заказ для последующей сдачи в аренду
Ведущий — Александр Рыбин, член Совета Ассоциации инвесторов АВО
- Иван Гуськов — генеральный директор компании ООО «А Спэйс»
- Никита Губанов — коммерческий директор ООО «А Спэйс»
00:00 Введение
00:30 Презентация компании
01:59 Примеры и особенности сервисных офисов
02:42 Преимущества сервисных офисов
05:05 Рынок и бизнес-модель
08:06 Влияние на рынок сервисных офисов
11:03 Заключение договоров
11:42 Бизнес-модель и аренда
12:41 Площадь и состояние помещений
14:18 Влияние экономики и инфляция
16:12 Индексация и риски
18:04 Долгосрочные договоры и стабильность
19:40 Экономика типовой площадки
21:23 Операционные расходы и прибыль
23:29 Контраргументы и модели взаимодействия
24:24 Фактические показатели и долг
25:25 История компании и текущие достижения
27:01 Ребрендинг и новые проекты
29:03 Рост и финансовые показатели
30:22 Финансирование новых площадок
31:55 Отбивание процентов и дивиденды
34:39 Кредитный портфель и обязательства по аренде
36:20 Операционный бизнес и бухгалтерский учет
37:57 Баланс и обязательства
39:36 Выручка и себестоимость
40:33 Инвесторам и отчетность
42:12 Будущий облигационный займ
00:00 Александр Рыбин: Добрый день, друзья. Я Рыбин Александр, мы находимся на канале «Ассоциации владельцев облигаций», и сегодня у нас в гостях компания ASPACE. Это очень интересный необычный эмитент с очень интересным необычным бизнесом – я думаю, что всем будет интересно послушать нашу дискуссию. В гостях у нас Иван Гуськов – генеральный директор компании и Никита Губанов – коммерческий директор.
00:29 Иван Гуськов: Здравствуйте.
00:30 Никита Губанов: Здравствуйте.
00:30 Александр Рыбин: Коллеги сейчас пройдутся по презентации, чтобы рассказать про свой бизнес, потому что он достаточно интересный, и в ходе я буду задавать вопросы и, может быть, после презентации тоже задам вопросы. Иван, Вам слово.
00:43 Иван Гуськов: Да, всем привет, я Иван Гуськов, основатель и генеральный директор компании. Мы сегодня поделимся в целом, что такое ASPACE, что такое сервисный офис в отличие от коворкингов, поделимся нашей бизнес-моделью и поотвечаем на вопросы. Коротко, наверно, про продукт хочется сказать про наш, чем мы занимаемся, что из себя представляет ASPACE, и здесь сразу хочется сказать про термины. Есть термины «коворкинги» и «сервисные офисы», терминология есть разная, отличие очень простое: коворкинг – это помещения, которые сдаются в аренду на короткий срок субарендаторам – тезисно так. Сервисный офис – это пространство, офисный блок, который сдаётся в среднюю-длинную аренду среднему и крупному бизнесу.
01:43 На простом примере отличие коворкинга от сервисного офиса такое: сервисный офис – это набор рабочих мест и небольших кабинетов, который сдаётся маленьким командам либо физическим лицам в каком-то большом офисе, при этом они пользуются общими кухнями, переговорными комнатами, какими-то общими пространствами. Яркий пример этого бизнеса – это компания WeWork, которую все, наверно, знают, слышали. Отличие сервисного офиса в следующем – это готовый изолированный офисный блок, внутри которого от 50 человек, для компании от 50 человек. Внутри этого офисного блока есть своя переговорная комната, кухня и все необходимые сервисы. Это сдаётся по системе «всё включено» единым платежом, в этот блок никто не заходит, есть замкнутая своя IT-инфраструктура, и у компании-арендатора есть возможность арендовать либо один такой блок, либо несколько только для себя.
02:42 Александр Рыбин: А можно спросить сразу: а зачем это арендатору, почему он не может прийти к вашему конечному арендодателю, и, соответственно, зачем это арендодателю – не проще ли ему сдавать всё это сразу конечному арендатору?
02:56 Иван Гуськов: У арендодателя есть две модели сдачи, можно сказать, две модели. Первая: он сдаёт помещение в shell&core состоянии – это в бетоне, при этом он потребует долгий договор, арендатору потребуется инвестировать денежные средства в ремонт и потом, скажем, амортизировать этот ремонт – необходимо там будет долго просидеть, чтобы это было эффективно. Вторая модель – это когда у него выезжает арендатор и он сдаёт за выездом арендатора. Там, как правило, нету мебели, и нужно делать какой-то косметический ремонт. Что первое, что второе не всегда подходит реальному конечному пользователю, потому что у каждой компании свои бизнес-процессы, свой набор сотрудников, площади. Это первое. И второе – управление самим офисом, офисной инфраструктурой собственник тоже не предлагает. То есть, это чай, кофе, принтеры, обслуживание, сервисное обслуживание, эксплуатация всех инженерных систем в помещении – это всё входит, мы это предоставляем арендатору в пакете с арендой.
04:05 Выглядят наши офисы следующим образом: это офис в «Башне Федерация», здесь отчётливо видны такие open space, которые трансформируется в кабинеты в будущем, то есть, удобно, через любое время, через год, через два можно трансформировать open space в переговорные комнаты и потом наоборот. Мы имеем такие яркие мягкие зоны, сейчас особо популярны среди айтишников, где можно отдохнуть от работы, поработать в неформальной обстановке, это обязательное наличие там кухни – это тоже должно быть. На самом деле это такой вау-эффект современного офиса необходимый, must-have каждого современного офиса, который должен быть, – это классный дизайн, классная качественная мебель и очень яркие общественные зоны – это лицо и престиж компании-арендатора, который он может получить, арендовав наш офис.
05:05 Здесь, наверно, хочется сразу перейти к рынку и бизнес-модели, как в целом всё это работает. Никита поделится, коммерческий директор более, наверно, сможет это описать правильно.
05:19 Никита Губанов: Да, добрый день. Мы ещё раз сейчас ответ на Ваш вопрос затронем чуть-чуть позже в рамках описания нашей бизнес-модели. Касательно рынка, сейчас мы находимся в очень интересной точке, когда на рынке офисных помещений в городе Москва сложился рекордный дефицит. Этот дефицит связан с очень большим набором факторов, начиная от больших инвестиций в российскую экономику, импортозамещения и так далее, когда многие компании начали серьёзным образом раздувать свои офисы, и при этом этот процесс очень сильно скомпенсировал то, что какие-то западные компании в какой-то момент ушли из России. И, как это обычно бывает, количество людей, пришедших на замену, в некотором смысле даже больше оказалось, потому что, допустим, у иностранных игроков часто часть функций были централизованы по регионам, по разным странам, и поэтому сейчас компании ещё больше стали занимать офисов по факту, чем занимали до начала внешней турбулентности.
06:29 Соответственно, это всё привело к достаточно серьёзному росту арендных ставок, то есть, арендные ставки в среднем за 3 года выросли на 62% – это больше 17% в год рост. Тут, конечно, нельзя не отметить то, что, опять же, нестабильность геополитическая в том числе привела к тому, что инвестировать в новые здания как таковые лендлордам, то есть, собственникам, девелоперам стало сложнее, потому что срок стройки – это, условно говоря, 3 года, и чтобы получить готовый продукт на выходе со стройкой плюс ещё и внутренней отделкой – это вообще до 4 лет доходит. Соответственно, все эти процессы затормозились, и мы сегодня вышли в ситуацию, когда, по оценкам аналитиков, в ближайшие 3 года потенциальный спрос в 4 раза будет превышать предложение, что, соответственно, достаточно интересная ситуация.
07:24 Более того, очень много предложений сейчас строится на продажу, потому что девелоперы стали делать быстрые деньги, они, как и продавцы квартир, хотят быстро построить, продать и уйти, а множество мелких инвесторов – их иногда называют квартирные инвесторы – они покупают большой объём офисной недвижимости, но они не смогут это сдать крупным компаниям – тогда придётся делать какой-то портфель из нескольких игроков, делать отделку, как-то договариваться, управлять этим и только потом делать какую-то монетизацию, и только потом появится офис для крупной компании. Поэтому для нас сейчас классное время.
08:10 Если мы посмотрим на то, как это влияет на наш рынок сервисных офисов, то есть две тенденции: с одной стороны, раз помещений нет и есть дефицит, то значит, что наши действующие площади растут в цене, они заполняются моментально, то есть, у нас вообще нет простоев, у нас всё очень хорошо; с другой стороны, логично, вот Вы задавали вопрос, а зачем мы арендодателям, собственникам недвижимости.
08:39 Александр Рыбин: Кто, кстати, собственники? Это какие-то крупные лендлорды или это очень большое количество мелких условных квартирных инвесторов?
08:47 Никита Губанов: Интересный момент. У нас на данный момент все собственники – это достаточно крупные владельцы недвижимости, при этом они поделены по-разному: есть где-то владелец здания, у которого мы арендуем несколько этажей, есть владелец этажа, допустим, в большом бизнес-центре, у которого мы арендуем конкретно этот этаж. Конечно, мелких инвесторов, которые владеют по 70, по 200 кв.м на одном этаже, их собрать всех в один пул – на самом деле это есть в бизнес-стратегии постепенно, потому что это интересное предложение для рынка, но пока мы к этому не пришли, пока мы стабилизируемся на достаточно крупных инвесторах. Скорее, для нас в плюс работает то, что вот эти мелкие инвесторы пока не могут собраться в этот пул и не дадут рынку конечный продукт, – соответственно у нас потенциально сокращается на рынке объём новых открытий, в том числе от наших конкурентов, от нас. Точнее, у нас-то как раз она растёт, но смысл в том, что найти новую площадь достаточно сложно, и здесь как раз работают, что называется, внутренние компетенции команды, выстроен длительный процесс – то есть, мы понимаем, что, чтобы открыть площадку завтра, нужно было позавчера начать работать над её поиском. Вот с этой точки зрения очень важно, что, допустим, некоторые площадки, которые мы сейчас рассматриваем к будущему открытию, мы вели на над ними работу более года – вот именно только переговорный процесс.
10:11 Александр Рыбин: А сколько в среднем занимает процесс самого запуска после того, как вы уже договорились об аренде, и сколько обычно всё-таки вот этот переговорный процесс? Я понимаю, что по-разному бывает.
10:21 Никита Губанов: 6-9 месяцев занимает процесс запуска площадки после того, как мы договорились, а сам переговорный процесс – это, действительно, бывает по-разному. У нас есть бизнес-кейсы, где мы за 2 месяца буквально это сделали, и это одни из классных объектов, площадок, а есть случаи, когда также одни из лучших наших, любимых площадок, но мы вели проект, от первого контакта по этой площадке до подписания договора прошло 18 месяцев – то есть, мы первый раз столкнулись с людьми в августе 2022 года, а подписали площадку в конце января 2024-го.
11:04 Иван Гуськов: Кстати, я хочу сказать, что арендодателю, лендлорду очень удобно с нами, потому что в нашем случае, когда приходим мы и хотим арендовать это помещение, у нас нету задачи к какой-то дате перевезти людей или у нас не заканчивается предыдущий срок договоры аренды и нам нужно синхронизироваться. Мы в целом понимаем, что для нас, для нашей бизнес-модели это работает, и мы готовы быстро к заключению договора, поэтому мы удобный партнёр, с которым можно быстро договориться.
11:33 Александр Рыбин: А на сколько примерно времени вы заключаете договор с лендлордом и на какие сроки – с вашими арендаторами?
11:42 Никита Губанов: Об этом отлично расскажет следующий наш слайд – собственно, для этого он и сделан – наша бизнес-модель, упрощённо представленная в трёх кубиках. Первое: есть собственник, есть мы, есть наш конечный клиент – арендатор. У собственника мы арендуем на 7-10 лет – это достаточно большой срок, и мы даём вот этому институциональному крупному собственнику уверенность в том, что у него 7-10 лет ближайшие есть клиент. От чего зависит срок 7-10 – это уже конкретные финансовые параметры конкретной сделки. Мы получаем, естественно, в этом случае скидку за объём, за то, что у нас такой длинный срок договора, то есть, мы получаем более интересные условия на входе. Допустим, гораздо же проще дать арендные каникулы контрагенту, который берёт на 10 лет, дать арендные каникулы, допустим, 6 и даже 10-12 месяцев.
12:33 Александр Рыбин: Арендные каникулы – это когда арендаторы не платят за аренду, да?
12:35 Никита Губанов: Да, это, как правило, момент, когда мы делаем ремонт и, естественно, за это время не платим за аренду, тогда как тому, кто берёт на 2 года, конечно, не дают арендных каникул либо дают минимальные пару недель на переезд. Дальше, мы берём достаточно большие площади помещений, то есть, если изначально мы таргетировались на 2 000 м, то сейчас мы стараемся уже, основной наш пул последних больших запусков – это 6 000 м и более, мы стараемся выходить на более крупные объекты. Как правило, помещение, как правильно сказал Иван вначале, нуждается в ремонте, то есть, это либо бетон, из которого нужно сделать вообще офис с нуля, либо это старый офис, из которого нужно сделать что-то более-менее современное. Ведь, как, опять же, сказал Иван, офис – это HR-инструмент, и если сегодня на 4%-й рекордно низкой безработице, по данным Росстата, ты не дашь классный офис своему сотруднику, то он к тебе не придёт, либо надо очень сильно будет переплатить в зарплате, а проще дать классный офис новому молодому сотруднику – что называется, поколение Z точно не придёт работать в плохой офис.
13:43 А что касается наших договоров, то мы сдаём от 2 до 5 лет. На самом деле там средний срок договора до возможности его расторжения с клиентом с обеих сторон – это около 2,5 лет получается. То есть, наш клиент потенциально, даже если заключил на 5 лет, или мы с ним, в случае изменения обстановки где-то через 2,5 года реальное расторжение может быть. Мы сдаём, делаем нарезку от 300 кв.м, то есть, мы готовы к изменению рыночной конъюнктуры – если завтра не будет крупного клиента, мы сдадим по 300 м.
14:18 Александр Рыбин: Меня больше даже не рыночная конъюнктура с точки зрения набора клиентов волнует. Вот сейчас у нас экономика достаточно раскручена, то есть, ВВП растёт, все дела, безработица рекордно низкая. Вот, предположим, СВО закончилось, бюджетный импульс закончился, экономика начала замедляться, и, соответственно, спрос на офисы тоже начал замедляться. Я не знаю, замедлится он или нет, просто предположим. Не получится так, что вы останетесь с 10-летними договорами через 2 года – я помню, что у вас минимум на 2,5 года контракты, – не получится, что через 2 года вы останетесь с 10-летними договорами, а арендаторов, не то что их нет, они, конечно, будут, но их будет меньше?
15:00 Никита Губанов: Как раз Вы, по сути, задаёте вопрос про некие такие операционные ножницы.
15:04 Александр Рыбин: Хотя, с другой стороны, нам как облигационерам, в принципе, по большому счёту всё равно, что у вас будет через 2 года, через 2,5, – за это время вы уже погаситесь.
15:13 Никита Губанов: Стратегически мы не видим в этом проблемы просто потому, что как раз-таки то, что у нас есть разные варианты нарезки, то, что у нас идёт постоянно поддержание качества офиса, мы всегда найдём своего клиента. Да, может какая-то флуктуация цены происходить, но, опять же, мы сейчас видим, что происходит. Очень сильная инфляция, которая сейчас разгоняет экономику, приводит к чему – к тому, что всё дорожает. Сделать новый офис становится дороже, и это значит, что те офисы, которые мы сделали, условно говоря, в прошлом году, мы сможем сдавать по деньгам, которые будут, условно говоря, завтра, и это будет нам всё равно приносить прибыль.
15:54 Александр Рыбин: А у вас с лендлордами договора аренды, с собственниками, как-то индексируются на инфляцию, ещё на что-то?
16:01 Никита Губанов: Да, они индексируются. Как правило, это индексация на фиксированную цифру, мы стараемся, чтобы эта цифра была не более 5%. Конечно, сейчас в условиях инфляции порядка 10%, 9,5% нам приходится договариваться в том числе на какие-то ИПЦ варианты, но при этом мы всегда стараемся ставить caps так называемые, для того чтобы не переплатить, и, плюс, у нас есть часто снижающийся порог инфляции. Допустим, у нас есть договоры, где 5% индексации идёт первые годы, а дальше она становится 3%.
16:38 Александр Рыбин: Тогда два вопроса. Первый: а собственник, когда он обнаружит через 2 года, что инфляция уже выросла на 15%, а у него платежи выросли только на 10%? В смысле, инфляция – 10-15% в год, а у него индексации только на 5%, он теряет и теряет – он не разорвёт с вами договор?
16:55 Никита Губанов: Наши договоры этого не предполагают. Понятное дело, что это какой-то определённый бизнес риск, с одной стороны, но, с другой стороны, именно его мы стараемся максимально юридически прорабатывать на этапе входа в проект.
17:09 Иван Гуськов: Кстати, я хотел тоже ответить, почему всё-таки... На самом деле такие состояния мы уже проживали, они были совсем недавно.
17:18 Александр Рыбин: Когда не было спроса, в смысле, от арендаторов?
17:19 Иван Гуськов: Когда он был, да, скажем так, ниже, чем сейчас.
17:22 Александр Рыбин: В 2022 году, например.
17:24 Иван Гуськов: Да, мы такие состояния уже переживали. Тогда на самом деле арендатор выбирает ведь тоже, для него наступает время неопределенности, и он в целом договариваться на что-то длительное совсем не хочет. И в этом плане мы ему можем как раз предложить какие-то гибкие, более-менее короткие, при этом без капитальных вложений в моменте варианты по выбору офиса, которые тоже для него выглядят выигрышно.
17:52 Александр Рыбин: И второй вопрос: зачем вообще лендлорду такие длинные договора 10-летние, когда он понимает, что у нас высокая инфляция, а эта индексация 5-7%, она же не отбивает инфляцию даже?
18:04 Никита Губанов: Понятно. Лендлорды, во-первых, разные. Всё-таки инвестиции в недвижимость чаще всего относятся к достаточно консервативным инвестициям, поэтому это, как правило, люди, которые когда-то, зачастую давно либо недавно, приобрели эту недвижимость с расчётом на некий, если так можно выразиться, пенсионный фонд. Для них важнее стабильность получения потоков, отсутствие отрицательного потока – то есть, когда у тебя стоит бетон, ты платишь налог на имущество достаточно высокий, ты платишь эксплуатационные расходы и ничего не получаешь. Для него важнее, что он на 10-летнем горизонте может получать фиксированный с каким-то индексационным повышением доход, но точно уверен в том, что ему не надо будет в какой-то момент вдруг резко найти команду, которая будет сдавать это в аренду, не надо будет найти команду, которой надо будет какое-нибудь обновление, ремонт делать. То есть, он понимает, что 10 лет он спокоен и у него есть потоки, более того, он под эти потоки кредитуется, как правило. То есть, как правило, лендлорд идёт и получает какой-то долгосрочный займ, долгосрочный кредит в банке под свою недвижимость и спокойно с этими деньгами занимается своими другими бизнесами, другими активами.
19:17 Конечно, наш целевой собственник – это в первую очередь компания, для которой это не ключевой бизнес, и они хотят передать. Так же как сети отелей Marriott или Hilton передают в управление отель, так же и нам собственник просто через инструмент аренды передаёт по факту в некий формат управления свои помещения.
19:40 Иван Гуськов: Такой провайдер, да, между зданием и реальными пользователями.
19:43 Александр Рыбин: Окей. Пойдёмте дальше?
19:46 Никита Губанов: Да. Хотелось несколько слов по поводу экономики типовой площадки. Вот смотрите, здесь цифры указаны в рублях на квадратный метр, в 1 000 рублей на квадратный метр в год без НДС по существующему портфелю, это важно отметить, то есть, это не текущие цены, а это существующий портфель наш, сформированный за несколько лет. И мы говорим, что сейчас от наших клиентов мы получаем 69 000 рублей на квадратный метр входящей выручки, при этом тратим на аренду мы 31 000. Вот, собственно говоря, к вопросу, а что если у нас упадёт немножко спрос здесь, а там потихоньку индексируется – у нас всё равно есть запас определённый.
20:26 Александр Рыбин: Я бы ещё хотел обратить внимание слушателей, что здесь написано «валовая прибыль», но на самом деле, мы в конце коснёмся этого, то, что в P&L у коллег – в отчёте о прибылях и убытках – это... РСБУ очень плохо отражает реалии вот этого бизнеса, и та валовая прибыль, которую вы видите в отчёте о прибылях и убытках, – это вообще не то, про что они говорят. Но этого мы коснёмся чуть-чуть позже.
20:51 Никита Губанов: Да, это важный интересный момент, что операционно наш бизнес немножко по-другому выглядит. Соответственно, мы платим аренду, мы платим расходы на сервис. Вот, OPEX площадки – это то, что называется сервис, то есть, то, что мы даём клиенту в одном контракте всё: и чай, и кофе, и клининг, и коммуналку.
21:10 Александр Рыбин: По сути, это аналог вашей EBITDA, наверное?
21:12 Александр Рыбин: Здесь без процентов и без налога на прибыль?
21:15 Никита Губанов: Да, абсолютно верно, это по большому счёту EBITDA формирующаяся – 29000 рублей на квадратный метр, и против неё встают наши расходы на запуск – 54 000 рублей.
21:29 Александр Рыбин: Это уже работающая площадка, где сделали ремонт?
21:33 Никита Губанов: Да, это как раз-таки, собственно, некая сумма наших текущих работающих площадок.
21:37 Иван Гуськов: Это усреднённая.
21:40 Александр Рыбин: Усреднённая, но до CAPEX, которые вы делаете первые 6-9 месяцев когда взяли только в аренду?
21:46 Никита Губанов: Это первая часть нашего графика, то есть, если мы не смотрим на CAPEX, это вот то, как работает стабилизированная площадка, то есть, когда уже площадка вышла на плато, собственно, здесь. А на следующем слайде мы видим, это плато как формируется: первые 4-6 месяцев, в разных проектах по-разному, мы делаем CAPEX, мы строим, мы тратим деньги и в этот момент, как правило, не тратим деньги на аренду, потому что у нас действуют арендные каникулы, о которых мы говорили раньше от собственника. Дальше возникает самый сложный момент площадки, когда мы ещё заселяем, то есть, редко бывает так, что площадка на 100% в тот же день заселена, как только у нас заканчиваются арендные каникулы, – в этот момент мы несём определённые расходы. У нас ещё заканчиваются строительные работы, мы уже начинаем платить аренду, платить какие-то операционные затраты и постепенно заполняемся, и вот здесь мы несём операционный убыток по площадке, и это важно. Почему мы и в дальнейшем смотрим на некоторые показатели форвардные, а не на показатели ретроспективные, допустим, EBITDA – потому что очень часто ретроспективная EBITDA не отражает то, что в какой-то момент через 6-9 месяцев мы выходим на вот это плато, где мы начинаем стабильно зарабатывать. У нас крупная площадка, которая строится 9 месяцев, может 3-4 месяца очень серьёзно минусить нам в EBITDA, допустим, как было в прошлом году: мы заканчивали площадку строительства нашего флагманского объекта в Ветошном переулке около Кремля, и был период, когда она нам создавала достаточно серьёзное давление на нашу EBITDA, а сейчас она нам будет создавать постоянный доход.
23:29 Александр Рыбин: Извините, в качестве контраргумента: есть, например, операторы торговой недвижимости – по ним же банки не считают чисто долг форвард к EBITDA, они считают чисто долг к текущей EBITDA, потому что будет в будущем что, один Господь знает.
23:45 Никита Губанов: У операторов торговой недвижимости же тоже есть разные модели взаимодействия. Всё-таки именно в нашей модели, где у нас на ближайший год есть очень чёткие понятные контракты – 2,5 на самом деле в среднем года ближайшие – очень чёткая есть экономика. Мы очень чётко понимаем, сколько мы должны будем и сколько мы получим. В торговой недвижимости у операторов, как правило, вот эти входящие, условно, контракты на маленьких площадях, они значительно менее фиксированные. Для нас это как раз-таки очень хорошо отражает именно вот этот форвардный показатель то, что мы будем зарабатывать практически сегодня, то есть, это не показатель непонятного будущего, а это показатель, очень чётко подтверждённый всеми моделями.
24:31 Александр Рыбин: Я понимаю вашу логику на самом деле, наверно, но, с другой стороны, и логику тех, кто судит по факту, тоже можно понять. Наверное, может быть, как-то надо в общем смотреть.
24:42 Никита Губанов: Да. На самом деле, даже если мы смотрим наши фактические показатели, они вполне себе, даже показатель нашего долга к EBITDA на уровне 1,9, он вполне себе рабочий, он соответствует...
24:54 Александр Рыбин: Фактического долга, фактический долг к EBITDA?
24:56 Никита Губанов: Да, фактический долг к EBITDA, причём он не чистый, да, то есть, не за вычетом кэша, потому что «Эксперт РА» когда нас оценивал, они по своим методикам не вычитают.
25:06 Александр Рыбин: А у вас есть слайд... Просто, наверно, у всех будет вопрос, а как вы будете отбивать 31,5%? А, ну вы пока ещё... ну все уже знают сколько.
25:13 Иван Гуськов: Мы дальше раскроем эти цифры, да, но здесь, наверно, дальше хочется сказать о том, собственно, про нашу историю кратко перейти, к чему мы сейчас пришли.
25:28 Никита Губанов: Где мы были и куда пришли.
25:29 Иван Гуськов: Да. На самом деле компания существует 5 лет, и она показывает такой стремительный рост на всех 5 годах. Безусловно, это сказывается на наших показателях, потому что мы постоянно в стадии открытия площадок находимся в операционном таком локдауне регулярно, и это влияет на EBITDA, которую мы можем фактически показывать. Вот здесь важный этап – это весна 2024 года, когда мы делали дебютный свой выпуск облигаций на 200 миллионов рублей, и, собственно, вот текущий показатель. Здесь, наверно, хочется вот этот год последний, на нём заострить внимание: что изменилось с того выпуска, и что мы декларировали, и куда мы пришли.
26:19 За этот год последний мы разместили облигации на 200 миллионов рублей с переподпиской в 1,5 раза, мы привлекли в собственный капитал 825 миллионов рублей, к нам присоединился стратегический инвестор – это Сергей Седов, акционер компании «Займер».
26:38 Александр Рыбин: Это живой кэш, это не какие-то там, это прям деньгами?
26:40 Иван Гуськов: Да, это живой кэш в компанию. Он имеет экспертизу и в коммерческой недвижимости, то есть, нам с ним хорошо и по пути. Мы улучшили свой кредитный рейтинг, причём это было в декабре-месяце.
26:55 Александр Рыбин: Извините, я ещё уточню: а контролирующий акционер компании – это Вы?
26:59 Иван Гуськов: Да. Кредитный рейтинг мы повысили в декабре, и мы провели такой ребрендинг, потому что компания стартовала, скажем, под крылом Группы Apollax, и сейчас мы понимаем, что это самостоятельный такой, активный игрок, оператор офисных площадей, сервисных офисных площадей. Мы провели ребрендинг, чтобы как-то ещё больше подчеркнуть нашу самостоятельность и индивидуальность, она такова и есть.
27:26 Александр Рыбин: А Apollax – они кто, они как с вами связаны или не связаны? Откуда они вообще появились?
27:32 Иван Гуськов: Apollax? Мы 5 лет назад, я совместно с Группой Apollax, мы основали компанию Apollax Space, и это, собственно, было такое начало компания ASPACE. Мы начали развивать сервисные пространства, и год назад, летом 2024 года, у нас, скажем так, пути не то что разошлись, с часть инвесторов этой компании у нас пути разошлись, и мы двинулись как самостоятельная компания.
28:03 Александр Рыбин: Понятно.
28:04 Иван Гуськов: В этом году мы запустили флагманский проект – ASPACE Никольская. Мы в том числе под этот проект привлекали денежные средства, облигации, мы его заполнили полностью, он у нас собрал несколько наград для нас важных. Этот офис стал лучшим офисным центром 2024 года, финалистами которого номинировались компания VK, офис VK Group, штаб-квартира Мегафона и, собственно, наш офис. Было три номинанта, и мы заслужили такую для нас важную награду.
28:40 Александр Рыбин: А всё-таки вот этот развод с Apollax как-то связан с какими-то денежными выплатами, ещё с чем-то? Я просто пытаюсь понять, я не собираюсь лезть в ваши акционерные дела, просто это на вас какая-то дополнительная нагрузка легла денежная из-за того, что..?
28:55 Иван Гуськов: Нет, абсолютно никакой. У нас сменился там состав акционеров, и всё. В этом году мы подписали новые три площадки, что даёт нам возможность уже такого роста, из которых одна площадка уже достроена, вторая достроена на 85% и третья в начальном этапе строительства (это площадка Новослободская) – это совокупно 13 000 кв.м. Мы за последний год удвоили финансовый результат и сократили нагрузку, и вот здесь видно, что было 7 площадок у нас – стало 9, общая площадь выросла на 10 000 кв.м, сданная площадь выросла на 10 000 кв.м. То есть, мы то, что планировали строить, мы достроили и сдали, арендовали ещё новое. Объём долга у нас увеличился на 200 миллионов рублей – как раз на выпуск облигаций, увеличилась EBITDA, форвардная EBITDA с 206 миллионов до 440, и, что самое важное, у нас снизилась долговая нагрузка, мы сейчас в этой точке.
30:02 Александр Рыбин: По сути, 200 миллионов – это форвардная EBITDA прошлого года, это, по сути, – не прошлого, да, 2024 года – это, по сути, фактически EBITDA за 2024 год?
30:12 Александр Рыбин: То есть, у вас этот рост получается, ну да, как раз это долг к EBITDA – 1,9.
30:16 Иван Гуськов: Да, то есть, фактически мы приросли...
30:21 Александр Рыбин: ... в 2 раза.
30:22 Иван Гуськов: Да. Вот с этим мы, в этой парадигме мы находимся сейчас, и у нас площадки располагаются в самых топовых бизнес-локациях – это Белорусский коридор, Москва-Сити, два помещения у нас в «Цветном бульваре» – то есть, такой центр внутри Садового кольца, что позволяет нам получить лучших клиентов по своему качеству и, скажем так, хорошей ставке. Если говорить про текущий выпуск облигаций, он будет направлен полностью на финансирование новых площадок, которые у нас сейчас в стадии строительства, и позволит нам достичь, удвоиться в EBITDA практически, достичь более 850 миллионов рублей EBITDA. Фактически мы общую площадь, то, что у нас будет, мы достроим, планируем это сдать, форвардную EBITDA из 440 превратить в 880 миллионов рублей и, опять же, снизить долговую нагрузку ещё на 10-15%.
31:32 Александр Рыбин: А напомните, пожалуйста, вы облигации когда выпускали – весной 2023-го?
31:36 Никита Губанов: Весной 2024-го.
31:37 Иван Гуськов: 2024-го, да, 2024-го.
31:40 Александр Рыбин: Я просто смотрю...
31:42 Иван Гуськов: Год назад.
31:43 Александр Рыбин: Ну да, я просто про другое, что, по сути, у вас на 31 декабря было 300 миллионов долга с небольшим и 360 – на 30 сентября, то есть, EBITDA у вас увеличилась, по сути, с очень небольшим ростом долга.
31:58 Александр Рыбин: Я всё равно возвращаюсь к своему вопросу (мне ответ, в принципе, более-менее понятен, но тем не менее): вот как вы отбиваете эти 31% годовых?
32:07 Никита Губанов: На самом деле 31% годовых показывается, как отбивается, вот здесь: то есть, вот эти 29 000 чистой, условно говоря, EBITDA, которую мы зарабатываем с каждой площадки относительно наших инвестиций в площадку – 54 000, это значит, что мы примерно около 40-50% IRR имеем в среднем с площадок. И, собственно говоря, вот эти наши сейчас все новые площадки, которые мы смотрим, с учётом текущей стоимости денег мы смотрим по 40-45% IRR. Соответственно, вот здесь сидит, то есть, 31% отбиваем, сверху зарабатываем, плюс процент на риск, и учитывая, что портфель всё-таки долгосрочно формировался, то предыдущее наше заимствование дешевле, и в среднем это нам даёт возможность создавать... С одной стороны, мы нашими операционными доходами в достаточной степени можем гасить наши финансовые обязательства.
33:09 Александр Рыбин: Так, долг у вас 360, сейчас вы добавите... Вы сейчас 150 или 200 размещаете?
33:16 Никита Губанов: 150, прямо сейчас выпуск 150.
33:18 Александр Рыбин: 150, будет 500, а капитал у вас – 129, это на 30 сентября. То есть, в принципе, конечно, достаточно рискованное соотношение, но для оператора недвижимости, может быть, и нормальное. Окей. А дивидендов вы не платите?
33:34 Александр Рыбин: То есть, всё, что вы зарабатываете, остаётся в компании?
33:37 Иван Гуськов: Да. Мы на этапе роста и планируем расти.
33:41 Александр Рыбин: Наверно, последний вопрос по бизнесу, вот как раз по тем площадкам, которые вы сейчас контрактуете: а не может получиться так, что вы сейчас их законтрактуете на хаях, потому что, как Вы сами сказали, дефицит офисов, все дела, а потом цены пойдут вниз?
33:58 Иван Гуськов: Смотрите, мы, как Никита сказал, мы в текущие площадки закладываем в нашу бизнес-модель IRR 45+, поэтому на самом деле ситуация может пойти только в обратную сторону для нас. Поэтому, безусловно, в первую очередь мы смотрим, чтобы каждая своя площадка, каждая площадка была как самостоятельная, в первую очередь, как самостоятельная бизнес-единица, и это текущие объекты все подтверждают.
34:28 Александр Рыбин: Хорошо. Давайте тогда немножко по финансам, по кредитному портфелю: у вас он 363 миллиона был на 30 сентября, сейчас чуть больше; у вас 200 миллионов облигаций. А что-то ещё есть?
34:48 Никита Губанов: Да, банковское кредитование, кредитная линия – 150 миллионов.
34:52 Александр Рыбин: То есть, банки вас тоже кредитуют?
34:54 Никита Губанов: Да, конечно.
34:59 Александр Рыбин: На направление использования займа вы уже ответили – это новые проекты, по капиталу мы тоже ответили, что это были деньги от Седова – 82 миллиона, и добавочный капитал, который отражён в вашей отчётности, он как раз вырос на те же самые 82 миллиона. Сначала бухгалтерский вопрос, что называется, по жизни, а не по форме: есть обязательства по аренде, я имею в виду, у вас есть ваши договорные обязательства по аренде, и у вас есть бухгалтерские понятия «обязательства по аренде», которые вы обязаны капитализировать и поставить на баланс. Я сразу скажу слушателям, что, собственно говоря, в РСБУ у компании можно смотреть на долг, на капитал и на выручку – они надлежащим образом... То есть, нет, я уверен, что всё надлежащим образом отражает действительность, я к тому, что бизнес компании отражают вот эти три вещи, а всё остальное РСБУ, именно РСБУ некорректно показывает. Сейчас мы про это поговорим, но вот МСФО считает, что обязательства по аренде, неважно, у вас, у М.Видео, ещё у кого-то, их нужно капитализировать и относить к долгу. А вы сами-то что думаете, вообще насколько это... То есть, у вас есть реальные кредит и займы, есть по ним проценты – с ними всё понятно, это долг, а вот с этим-то как правильно? Как правильно считать ваш долг: с обязательствами по аренде или без?
36:38 Никита Губанов: Если мы говорим с операционной точки зрения, всё-таки наш бизнес – это операционный бизнес, то есть, у нас есть входящие, каждый конкретный год мы имеем входящие платежи от наших клиентов, исходящие платежи, которые мы платим нашим арендодателям, и где-то здесь ещё себестоимость возникает и так далее. А если мы смотрим на федеральные стандарты бухгалтерского учёта 25/2022 года, то мы видим что – мы видим то, что мы должны действительно капитализировать всю нашу аренду. С одной стороны, это наши активы, которые мы ставим себе, против них мы ставим наши финансовые обязательства, и в итоге мы получаем, что мы даже те платежи по аренде, которые мы регулярно платим, их очень сложно понять в нашей форме 2. То есть, они у нас идут одновременно, они, с одной стороны, списываются как амортизация наших активов, нашей общей аренды, они, с одной стороны, у нас списываются в себестоимости, и ещё они списываются как проценты по финансовой аренде. Таким образом, если мы посмотрим просто в нашу бухгалтерскую отчётность, то разобраться в ней, где формируется наши реальные прибыль и убыток, очень сложно.
37:57 Александр Рыбин: Давайте тогда пробежимся просто по... То есть, у вас есть баланс, есть 2 800 основных средств – если я правильно понимаю, это не ваша недвижимость, это как раз вот эти капитализированные арендные платежи, – и есть примерно 1 900 000 000 прочих обязательств, которые, видимо, как раз корреспондируют с этим, и есть кредиторская задолженность – 976 000 000, которая, по сути, тоже корреспондирует с этим.
38:31 Никита Губанов: Да, то есть, получается, что делятся наши обязательства на долгосрочные в прочих обязательствах и на ближайший год – это кредиторская задолженность.
38:41 Александр Рыбин: А вот у вас сопоставимые цифры отложенных налоговых активов и отложенных налоговых пассивов, отложенные налоговые обязательства – 849, отложенные налоговые активы – 847.
39:00 Никита Губанов: Это некая, опять же, обратная сторона того, что мы должны ставить в наши активы арендные контракты, и закладывать будущие арендные платежи, и их капитализировать. Соответственно, по большому счёту это обратная сторона этого.
39:17 Александр Рыбин: А запас – это уже реальные вещи, это то, что вы используете временно как раз для ремонта и прочего, да?
39:25 Никита Губанов: Да, конечно.
39:26 Александр Рыбин: То есть, дебиторка тоже реальная, судя по цифрам, – это то, что вам должны, видимо, ваши арендаторы, и кэш тоже реальный.
39:36 Александр Рыбин: А в выручке, если мы переходим к отчёту о прибылях и убытках, выручка – это как раз и есть, видимо, поток ваших арендных платежей. А себестоимость – это вот то, что Вы сказали, это как раз эти издержки или нет?
39:49 Никита Губанов: В себестоимости частично сидят наши арендные платежи, которые мы платим арендодателям, и частично наши вот эти издержки, и все остальные наши издержки.
39:57 Александр Рыбин: А амортизация вот этих вот финансовых вложений, поставленных на баланс? Ну и она там же
40:04 Никита Губанов: Да, и она же там дальше ещё через проценты отражается.
40:07 Александр Рыбин: Коммерческие расходы и управленческие расходы – это реальные деньги, видимо, и проценты к уплате... при долге 300 миллионов у вас проценты к уплате – 124 миллиона за 9 месяцев. Я так понимаю, что это тоже...
40:26 Никита Губанов: Это как раз вот есть частично, что идут проценты по финансовым, соответственно...
40:31 Александр Рыбин: А вот вопрос, не знаю, к Вам или, может быть, к вашему финдиру потом: я понимаю, что это форма отчётности и вы её сдаёте надлежащим образом, но, может быть, я не знаю просто, так вот встать на точку зрения инвестора, у компании, кроме выручки и долга, по сути, ничего понять нельзя. Может быть, вам или делать какую-то справку раз в квартал, или же, может быть, можно... Я просто знаю, что у лизинговой компании есть сопоставимые ситуации: если брать обычную лизинговую компанию по РСБУ, там ничего не поймёшь. Многие лизинговые компании начали просто творчески добавлять раздельные расшифровки к своим статьям, чтобы было понятно вообще, про что у них идёт речь. Я просто предлагаю вам подумать, может быть, вам или то, или другое сделать, чтобы ваши инвесторы могли понимать вас.
41:20 Никита Губанов: С одной стороны, сейчас работа идёт в нескольких направлениях. Во-первых, мы переходим на МСФО, планируем уже 2024 год в скором времени закрыть по МСФО – там уже будет более подробно и более понятно это отражаться.
41:34 Александр Рыбин: С МСФО проблема в том, что оно раз в год, вы же не будете его раз в квартал делать?
41:37 Никита Губанов: Конечно, а дальше, да, безусловно, мы примем к сведению Ваше пожелание, возможно, действительно, по таким сложным моментам просто будем какую-то справку отдельно прикладывать. Если наши инвесторы этого захотят, я думаю, наши...
41:51 Александр Рыбин: Я уверен, что захотят, потому что какую-то реалистичную справку по операционным показателям и, не знаю, хотя бы по EBITDA, по долгу – долг-то у вас есть в принципе, хотя бы по EBITDA, чтобы понимать, как у вас дела, наверно, конечно, хотелось бы.
42:07 Никита Губанов: Да, конечно.
42:08 Александр Рыбин: В принципе, у меня вопросов именно по бизнесу, по финансам нет, ситуация понятна, в принципе, всё достаточно для меня, по крайней мере, понятно. Наверно, стоит рассказать про то, зачем мы здесь сегодня собрались, – про ваш будущий облигационный займ. Кстати, а когда он?
42:23 Иван Гуськов: Он будет в пятницу 21 февраля. Мы планируем привлечь 150 миллионов рублей – это первые, скажем так, первые 150 миллионов из 300. Ставка предлагается 31% на 3,5 года.
42:46 Александр Рыбин: А там какая-то амортизация или колл есть, нет?
42:49 Иван Гуськов: Колл через 1,5 года, амортизация – последние 12 месяцев.
42:54 Александр Рыбин: Понятно. А это книга будет или в формате... То есть, вы будете собирать заявки? В пятницу вы собираете заявки, а само размещение?
43:04 Иван Гуськов: В пятницу уже планируется само размещение.
43:06 Александр Рыбин: То есть, по сути, будет не книга, а Z0?
43:13 Александр Рыбин: Тогда у меня вопросов, собственно говоря, нет. Купон высокий, риски мы постарались раскрыть, бизнес, я надеюсь, всем понятен, дальше уже, коллеги, принимайте решение, сами решайте, что вам делать. Я вам желаю успеха.
43:28 Никита Губанов: Спасибо большое.
43:28 Иван Гуськов: Спасибо большое, спасибо.
- @bondholders - Ассоциация инвесторов АВО
- @goodbonds - обсуждаем облигации 24/7
- @goodbondsnews - новости и аналитика
