Расшифровка эфира с Элит Строй от 20 мая 2025
Элит Строй (Страна Девелопмент) - девелоперская компания полного цикла, реализующая крупные проекты в сфере жилой и коммерческой недвижимости
Ведущий — Александр Рыбин, член Совета Ассоциации инвесторов АВО
00:00:00 Введение и текущая ситуация на рынке
00:00:53 Стратегия компании и влияние льготной ипотеки
00:02:03 Сегмент жилья и стратегия продаж
00:03:42 Рост запасов и долгосрочная стратегия
00:06:27 Долговая нагрузка и проектное финансирование
00:10:25 Комплексное развитие территорий
00:12:10 Основные риски для облигационеров
00:13:09 Митигация рисков
00:14:49 Покрытие процентов
00:17:00 Отношения с банками
00:19:51 Модель финансирования
00:23:35 Цены на землю и продажи
00:25:26 Рост цен на недвижимость
00:25:40 Концепция проектов
00:27:36 Влияние отмены льготной ипотеки
00:28:02 Займы и дивиденды
00:29:41 Региональная специфика
00:31:59 Планы на 2025 год
00:00 Александр Рыбин: Добрый день. Сегодня мы в гостях у компании «Элит Строй», она же «Страна». У компании сейчас есть только один выпуск облигаций, она планирует разместить новый выпуск, и сейчас на наши вопросы ответит Артём Божедомов – вице-президент компании, отвечающий за операционный бизнес в восточной части страны, а также за финансы, и я, Александр Рыбин. Артём, добрый день.
00:27 Артём Божедомов: Добрый день.
00:29 Александр Рыбин: Артём, наверно, у меня много вопросов по отчётности на самом деле, но, наверно, базовый вопрос: а что сейчас вообще происходит на рынке, потому что про «Страну», естественно, она не очень на слуху, но про многих других крупных девелоперов говорят, что там всё плохо, продажи падают, и так далее. А что вообще со спросом сейчас?
00:51 Артём Божедомов: Смотрите, тут, наверно, секретов нет, рынки сегодня, действительно, сложные, потому что до середины прошлого года, наверно, основной драйвер вообще продаж у девелоперов – это была льготная ипотека, которая в портфеле разных девелоперов занимала от 70% до 95% всех продаж. Конечно, мир делится до льготной ипотеки и после льготной ипотеки, поэтому, конечно, есть определённые тенденции по снижению спроса, наверно, и в том числе ещё есть серьёзный рост ставок. Это, конечно, сказывается в целом на экономике, на динамике, но при этом если грамотно управлять и выстраивать стратегию, то в целом, наверно, если компания строила свою стратегию развития не на льготной ипотеке, а в целом как бизнес созидательный и для людей, то в целом, наверно, в нашем ощущении рынок просел процентов на 15 относительно прошлого года. Поэтому мы не видим глобальных рисков в целом при условии, если не полагаться только на льготную ипотеку.
02:10 Александр Рыбин: А для всех, кто, как я, очень глубоко не погружался ранее в ваш бизнес, вы не условный «ПИК» и так далее, который ориентируется на льготку, вы строите какое-то более дорогое жильё или вы строите элитное жильё?
02:23 Артём Божедомов: Нет, мы как раз работаем в сегменте стандарт-комфорт. У нас есть несколько проектов премиум-класса, основная наша масса – это жильё комфорт-класса. Мы строим, застраиваем большие территории в рамках создания среды, поэтому, наверно, с «ПИК» мы впрямую не конкурируем, у нас чуть другой продукт, но, наверно, рынок ипотечный нас тоже очень серьёзно затрагивает. Но мы для себя, как только начались процессы: отмена ставок, повышение ставки рефинансирования – мы прямо очень чётко подкорректировали свою стратегию. Мы не пошли в истории – дальше, не знаю, будет вопрос, могу подетальнее порассказывать – не пошли в истории длинных рассрочек без первоначальных взносов, мы осознанно дозируем свою торговую стратегию, мы определили, сколько мы можем продавать в рассрочку, сколько мы продаём за живые деньги. Мы не гонимся за каким-то серьёзным объёмом сделок, для того чтобы не получить большой разрыв между покрытием на счетах эскроу и выборками. Мы эту историю прямо осознанно ежемесячно мониторим, и эта история управляемая.
03:42 Александр Рыбин: Хорошо, давайте тогда пройдёмся как раз по вопросам. Я вижу, что у вас резкий рост запасов – с 50 до 122 миллиардов, но это за год, сейчас он, может быть, ещё больше, а, может быть, нет, и эти запасы – это незавершённое строительство и участки земли. А что, собственно говоря, вы строите и вообще сейчас это нормальное время, чтобы активно так увеличивать свой земельный банк и объём портфеля строительства? Вы всё это продадите?
04:15 Артём Божедомов: Ещё раз, смотрите, тут, наверно, больше идти от стратегии. В любом случае мы компания системная, мы работаем... Вообще девелоперский цикл не единовременный, это не продажа каких-то товаров, в целом девелоперский цикл занимает где-то в районе 4 лет, и мы всё-таки работаем в долгосрочной стратегии. В этом плане сегодняшние процессы, которые есть, они, наверно, какой-то короткий период занимают. Мы свои действия операционные подстроили, но в целом мы смотрим горизонт от 4 лет до 8 и выстраиваем долгосрочную стратегию. Поэтому, если смотреть в этом плане, в целом потребность у людей никуда не делась, соответственно, запросы на жильё и потребность в целом в России на жильё есть. Более того, мы смотрим, например, по динамике: в регионах падение на небольшие квартиры с не очень большой ценой лота не сильно просели – и в этом плане мы понимаем, что запросы рынка есть, просто ограничили инструменты для покупки, но в целом в каком-то моменте ожидаем, что спрос будет восстанавливаться.
05:23 Поэтому мы не форсируем свои действия, но в целом системно стратегию не поменяли, просто мы подкорректировали проекты, кое-какие проекты изменили с точки зрения порядка, но долгосрочную стратегию оставляем в том же горизонте, в котором планировали раньше. Мы не видим каких-то серьёзных структурных изменений, которые должны нас сподвигнуть на снижение, – продажи мы выдерживаем, стройки мы обеспечиваем. Единственное, что, наверно, мы сейчас чуть ограничили покупку земельных участков. Вы спрашиваете про запасы – как раз мы уже фактически последние 3-4 года растём примерно в полтора раза каждый год, это видно по отчётности, и как раз формирование запасов, в том числе и незавершённого строительства, и земельного банка, это связано с нашей стратегией осознанной, что мы покупаем земельные участки, запускаем их в реализацию, тем самым в какой-то части наращиваем и запасы, и в какой-то части наращиваем долговую нагрузку пропорционально объёму в том числе и выручки, потому что эти процессы роста, они друг от друга зависящие.
06:31 Александр Рыбин: Я признаю, что у вас существенно растут эскроу и что покрытие, в принципе... Окей, давайте по порядку: а причина роста долга – он у вас вырос с 74 до 179 миллиардов рублей за год? Кстати, а сейчас он какой у вас?
06:50 Артём Божедомов: Сейчас у нас примерно, если смотреть чистый долг, если считать с покрытием эскроу, – где-то около 90 миллиардов, а 179 – это долг, который не считают. Видите, девелоперский бизнес же какой: есть деньги на эскроу – они не считаются деньгами компании.
07:07 Александр Рыбин: Да, я знаю.
07:08 Артём Божедомов: Да, но при этом же и деньги, которые выбираются в банке под финансирование, под проектное финансирование, – это тоже, по сути, считается инвестиционной составляющей.
07:20 Александр Рыбин: Я всё это понимаю, это такая, очень...
07:22 Артём Божедомов: Тогда уточните вопрос, я не уловил.
07:23 Александр Рыбин: ...долгая дискуссия – считать их, не считать. Я просто про другое – вы достаточно сильно увеличили долг.
07:30 Артём Божедомов: Смотрите, я бы разделил долг на две части: есть долг...
07:33 Александр Рыбин: Просто вы с него всё равно проценты платите, и мне просто интересно, он продолжает расти, и процентная нагрузка, соответственно, продолжает расти, или нет – я вот с этой точки зрения. Я понимаю, что есть проектное финансирование банков, есть эскроу. Давайте я просто напомню тогда зрителям, что пришло 100 рублей эскроу, коллеги взяли, предположим, 100 рублей кредит под эти эскроу, и, соответственно, по этому кредиту они платят не 25% годовых, а сколько, кстати, – процентов пять?
08:05 Артём Божедомов: В районе 6-7% сейчас в зависимости от покрытия эскроу, в зависимости от баланса, да.
08:11 Александр Рыбин: Да, а на то, что эти эскроу не покрыты, соответственно, они платят рыночную ставку, поэтому покрытие эскроу – это очень важный вопрос. В любом случае даже эти 6% – это тоже деньги, поэтому я и хотел спросить, а общая-то сумма какая у вас сейчас вот этого долга?
08:30 Артём Божедомов: Ещё раз, смотрите, общий долг, если смотреть, – 170 миллиардов.
08:34 Александр Рыбин: То есть, он даже не вырос, он чуть-чуть упал с 1 января?
08:37 Артём Божедомов: Примерно такой он и остался, да, но при этом его надо разделить на две части.
08:41 Александр Рыбин: Согласен.
08:42 Артём Божедомов: Есть часть, условно, операционная, и она формируется, по сути, проектными кредитами, то есть, это деньги, которые берутся напрямую на стройку, и есть, соответственно, часть долга, которая является инвестиционной составляющей, – это деньги, которые...
08:55 Александр Рыбин: На покупку земли.
08:56 Артём Божедомов: На покупку земли. У нас, по сути, в компании нет других кредитов, у нас все целевые только: либо под землю, либо под проектное финансирование.
09:07 Александр Рыбин: А можно дать разбивку этих цифр: сколько на проектное финансирование, сколько на землю?
09:12 Артём Божедомов: Смотрите, сегодня полный долг – 179 миллиардов, из них чистый долг – 94 миллиарда. Это означает, что примерно сколько разница – 80, да?
09:32 Александр Рыбин: 70, почти что 80, да.
09:34 Артём Божедомов: Да. Это означает, что... Нет, так нельзя считать. Не скажу сейчас, надо разбивку посмотреть, не буду обманывать.
09:43 Александр Рыбин: Может, потом просто напишете?
09:45 Артём Божедомов: Да, я справочку могу отдельно дать, да.
09:55 Александр Рыбин: Окей, хорошо, а в любом случае причина роста этого долга – это, по сути, получается, увеличение объёмов роста, то есть, объёмов строительства?
10:04 Артём Божедомов: Да, всё верно. Смотрите, ещё раз, чтобы понятно было: у нас нет других кредитов, у нас все кредиты целевые, два направления: либо это проектное финансирование, оно прямое, связано с тем, что получили РС и начинаем финансировать, там других вариантов нет, это только стройка; и вторая часть – это, соответственно, покупка земельных участков. Условно, если даже до 2023 года мы покупали земельные участки за деньги, с 2023-го мы... Вот не знаю, знаете, не знаете, мы вообще, наверно, лидеры или одни из первых в России, кто начал заниматься КРТ, РЗТ-программами, и мы запускали первые вообще площадки в Тюмени...
10:43 Александр Рыбин: КРТ – это...
10:44 Артём Божедомов: Комплексное развитие территорий, это, по сути, что-то аналогичное реновации, когда есть старая застройка, её администрация, соответственно, размещает и формирует как элемент комплексного развития территории, застройщик сносит, переселяет жителей из ветхого аварийного жилья в хорошее жильё, а эту территорию застраивает. Мы первые, наверно, по России или одни из первых, кто успешно реализовали эти системные проекты. Для чего я это рассказываю – эти проекты не требуют больших денег в моменте, они позволяют формировать инвестпятна и инвестировать в площадку только локально, тем самым увеличивая оборачиваемость. То есть, не нужно целиком платить за весь земельный участок, достаточно соответственно графика выкупать определённую часть территории, на ней строить, продавать и следующую вовлекать, и в этом плане очень хорошая ритмичность позволяет набирать пул земельных участков, не формируя большую задолженность. И вот с 2024 года, 2025-го, мы и раньше активно этим занимались, а вот с 2024 года, с 2025-го мы ещё усилили работу в этом направлении, и у нас много КРТ-территорий сегодня в портфеле. Они, с одной стороны, сложные с точки зрения административной работы, но мы с этим умеем хорошо работать, но при этом они позволяют формировать земельный банк без формирования большой долговой нагрузки.
12:10 Александр Рыбин: Наверно, основной вопрос, который пугает всех облигационеров по любому эмитенту, – это, во-первых, рефинанс и потенциальный дефолт на рефинансе, а во-вторых, последний год-полтора – покрытие процентов EBITDA. Вот что меня смущает: с одной стороны, в этом году по отчётности за 2024 год у вас краткосрочных кредитов на 37 миллиардов рублей – есть ли понимание, за счёт чего вы будете гасить эти 37 миллиардов? Во-вторых, с точки зрения процентной нагрузки, я понимаю, что, по идее, она должна вырасти в 2025 году, потому что у вас и долг вырос, и процентная ставка тоже – все мы вошли в 2025 год со ставкой ЦБ 21%, – и я не совсем понимаю, вот это покрытие процентов – у вас EBITDA тоже вырастет соответственно, чтобы было нормальное покрытие, или что произойдёт? Как митигировать эти два основных риска, которые всех пугают?
13:14 Артём Божедомов: Смотрите, тут, наверно, несколько вопросов сразу в одном. Первое – сможем ли мы погасить тот долг, который есть, – надо понимать, из чего он сформировался. В основном этот долг сформирован проектными кредитами, соответственно, и гашение происходит за счёт того, что мы вводим объекты, получаем разрешение на ввод и раскрываем эскроу. Чтобы сравнить с прошлым годом, могу привести такие параметры: в прошлом году мы ввели порядка 260 000 м², в этом году мы вводим порядка 460 000 м².
13:50 Александр Рыбин: То есть, больше чем в два раза?
13:51 Артём Божедомов: В два раза, да.
13:52 Александр Рыбин: А в деньгах это сколько примерно?
13:55 Артём Божедомов: В деньгах примерно это где-то порядка в прошлом году 60 миллиардов, в этом году – порядка 100 миллиардов рублей.
14:04 Александр Рыбин: Соответственно, из этих 100 миллиардов банки автоматически спишут 37 миллиардов погашений?
14:08 Артём Божедомов: Совершенно верно, да. Банки при раскрытии эскроу фактически списывают деньги, выданные на проектное финансирование.
14:17 Александр Рыбин: А никаких облигаций у вас, в принципе, нет? То есть, получается, открываются эскроу, и всё это гасится?
14:23 Артём Божедомов: Да, совершенно верно. У нас нету непрофильных займов, кредитов, у нас все займы, вся кредитная нагрузка сформирована именно на площадки, адресно: либо это бридж-кредиты на покупку земли, либо это проектное финансирование. Соответственно, полностью гашение этих займов и кредитов происходит из раскрытия эскроу.
14:49 Александр Рыбин: Хорошо, тогда с этим понятно, а что с покрытием процентов?
14:54 Артём Божедомов: То же самое. Тут надо просто понимать, что есть специфика учёта. Если мы смотрим с Вами отчётность по МЦФО, то там учитываются доходы и расчёт EBITDA исходя из освоения текущих проектов, не ориентируясь на ввод проектов, и фактически все затраты, включая инвестиционные, списываются в те периоды. И логика в том, что мы за предыдущие 3 года росли в полтора раза и была очень агрессивная инвестиционная политика: мы покупали много земель, мы много запускали новых проектов, которые как раз вот в этом году уже доходят до финальной стадии и будут вводиться. И как раз фактически те затраты, которые частично были списаны, мы в этом году получаем уже чисто денежный поток, который будет серьёзно превышать прошлогодний, и этих денег более чем достаточно для того, чтобы нам гасить необходимые проценты, – это первое. И второе: мы очень внимательно и тщательно сейчас работаем с экономикой бизнеса, у нас есть очень серьёзный пакет программ, который позволяет нам повышать даже в сегодняшних условиях нашу доходность. Это видно из отчётности – мы на 10-15% выросли относительно 2023 года к 2024-му, поэтому в целом мы не видим рисков дефолта или невыплаты по процентам.
16:30 Александр Рыбин: А, кстати, вот у вас 100 миллиардов придёт по эскроу, 37 – погасятся кредиты, а оставшиеся деньги – на развитие или тоже на снижение кредитной нагрузки?
16:40 Артём Божедомов: Смотрите, там же как, там же оставшиеся деньги – это же деньги, которые, по сути, гасится тело кредита, и не 70 миллиардов, а разница между выручкой и затратами идёт на развитие. Да, мы уже пускаем их на развитие, пускаем их на дальнейшую нашу деятельность операционную.
17:00 Александр Рыбин: А как у вас сейчас вообще отношения с банками? Опять же, в вашей отчётности за 2024 год в событиях после отчётной даты я прочёл, что Сбер вам выделил лимит на 6,4 миллиарда по двум проектам, ДОМ.РФ – на 14 миллиардов. А сколько у вас сейчас вообще банков-кредиторов, и есть ли какие-то лимиты, помимо линий проектного финансирования, и как вообще сейчас отношения с банками: они сильно ужесточили или, наоборот, уже идёт смягчение по сравнению с зимой 2024-2025-го?
17:35 Артём Божедомов: Смотрите, наверно, смягчения точно нету, если отвечать, с банками мы работаем, у нас в портфеле три ключевых партнёра: это Сбербанк, это ДОМ.РФ и это Альфабанк – и дополнительно мы работаем со всеми банками, но в рамках проектного финансирования в основном вот три банка, с которыми мы сегодня активно сотрудничаем. В структуре, наверно, основную долю занимают Сбербанк и ДОМ.РФ. Тут вопрос, что значит ужесточили, не ужесточили. Сегодня кредиты выдаются, вопрос, под какую ставку. Сегодня все перешли на схему «ключ» плюс, условия плюс-минус одинаковые, всё зависит от того, что проект, который мы показываем банку, соответствует необходимому параметру по LLCR, например, или по доходности. Если он соответствует, то банк в целом финансирует, задавая те же самые вопросы, что и раньше. Конечно, банк всегда спрашивает подтверждение и проверяет через свою статистику объём продаж, динамику продаж, возможную выручку, и то же самое касается себестоимости. Поэтому относительно прошлых моделей доходность немножко падает, но в целом при хороших площадках банки продолжают финансировать.
18:57 Александр Рыбин: Это, наверно, был мой главный вопрос – то есть, банки всё-таки продолжают финансировать?
19:00 Артём Божедомов: Продолжают финансировать, да. В этом плане, конечно, они смотрят в целом здоровье группы, они формируют консолидированные модели, они смотрят с точки зрения реализации текущих проектов, по которым уже были выданы ранее кредиты, но в целом пока мы не видим каких-то отказов или ещё чего-то, хотя, конечно, доказательную базу обеспечивать необходимо.
19:23 Александр Рыбин: А вот можно понять вашу модель финансирования? Что я имею в виду: когда смотришь на каких-то других – на «Самолёт», на «АПРИ», ещё на кого-то, видно, что у них есть проектное финансирование, которое они берут в банках, и есть непроектное финансирование, которое они, по сути, берут облигациями, оно не обеспечено, и они его тратят, по сути, куда хотят: на землю, ещё на что-то. У вас при 179 миллиардах рублей кредитного портфеля облигаций на миллиард – то есть, почти что нет, получается, что вам банки дают и на землю нормально. По сути, что делают другие девелоперы: они ту часть, которую они должны вложить собственными средствами, они вкладывают средствами облигационеров, а вы, получается, вкладываете своими средствами или как?
20:18 Артём Божедомов: Да, смотрите, вообще, конечно, у девелоперов идеальный сценарий бизнеса должен выглядеть так, что, ты когда приходишь покупать землю, есть же, получается, две схемы: первая – проектное финансирование, это непосредственная реализация, вторая, как правило, – бридж-кредиты на покупку земельного участка. В этом плане тоже всё зависит от экономики проекта: если ты уже имеешь хороший опыт, и если ты доказываешь банку, что земельный участок и площадка, которую ты хочешь купить, имеет хорошую экономику, ты её обосновываешь и просчитываешь, то банк в целом может выдавать до 100% финансирования под участок. То есть, сначала выдаётся бридж, покупается земельный участок, мы какое-то время тратим на то, чтобы его запроектировать, привести в необходимые параметры градостроительную документацию, и потом идём в банки и переполучаем, соответственно, уже проектное финансирование, и продолжаем работать в рамках проектного финансирования. Поэтому в целом сегодня даже при хороших площадках и при хороших проектах, при хорошей концепции не требуется каких-то существенных вложений собственных средств. В этом плане задача – правильно подобрать земельный участок, правильно на него подобрать проект и доказать банку, что у тебя проект обеспечен, гарантирует нормальную доходность, которая в принципе банк устраивает. Поэтому мы, как правило, не используем никакие дополнительные кредиты, и, действительно, наша дополнительная нагрузка в виде необеспеченных займов, кредитов или облигаций очень маленькая. У нас был один транш 800 миллионов – мы его погасили, сейчас миллиард у нас остался, и вот сейчас мы ещё миллиард хотим разместить.
22:14 Александр Рыбин: У меня был вопрос, есть ли у вас нецелевые линии, но, получается, что они вам особо и не нужны.
22:20 Артём Божедомов: Я Вам про это и ответил, что у нас их нет, и объяснил почему – они не нужны. У нас нету каких-то других бизнесов, где нужна какая-то дополнительная оборотка, мы работаем именно в рамках проектного финансирования, а там очень простая схема: бридж – на землю и проектное финансирование – на стройку.
22:36 Александр Рыбин: А облигации тогда вам зачем сейчас?
22:38 Артём Божедомов: Облигации, как правило, нужны для того, чтобы первоначальные взносы на земельные участки обеспечивать, когда какой-то минимальный объём денег нужно разместить в основном на задатки, на какой-то минимальный объём. У нас сегодня структура портфеля покупки земельных участков – где-то 10% на 90%, то есть, 10% мы вкладываем своими, и 90% – в основном это уже бриджи и так далее. Причём в основном эти деньги идут даже не на тот момент, когда землю покупаешь, а, наверно, до того, как ты сделку совершаешь: на анализ, на предварительную подготовку мастер-планов, для проверки исходных данных и так далее. Вот на эту часть тратится какая-то история инвестиционного блока, и вот в этой части, наверно, какие-то деньги мы привлекаем.
23:27 Александр Рыбин: А что, кстати, с ценами на землю: они выросли, упали или так и остаются в 2025 году по сравнению с 2023-м, с началом 2024-го?
23:35 Артём Божедомов: Смотрите, сложный рынок, наверно, в какой-то части есть снижение ожиданий лендлордов и держателей земли, но при этом, наверно, всё равно какого-то массового избавления от земель нет, и хороших земель не так и много, хороший земельный банк люди продолжают держать. Поэтому сказать, что сейчас вдруг очень сильно упали стоимости на землю – наверно, мы пока такой тенденции не видим, хотя определённое оживление на рынке есть. Скорее всего, можно наблюдать тенденцию большего объёма предложения, чем снижения его стоимости. То есть, люди держали земли для каких-то своих проектов, сейчас нагрузка достаточно высокая на проекты, которые не вовлечены уже в активную фазу, и просто держать их, наверно, становится накладно, и в этом плане их пытаются как-то размещать или предлагать на рынок.
24:35 Александр Рыбин: Ещё один вопрос по вашим продажам: я вот смотрел ваши внутренние материалы, у вас за 4 месяца 2025 года цены выросли на 12 000 рублей, или примерно на 6%, и за 2023 год они тоже выросли, извините, за 2024-й. А вы по этим ценам на самом деле продаёте или какие-то скидки идут?
24:58 Артём Божедомов: Конечно, продаём, это же отчётность. Смотрите, реально на самом деле мы не видим какой-то стагнации цены на рынке ни в 2024 году, ни в 2025-м, есть просто разные сегменты, конечно. Сегмент эконом и сегмент стандарт, наверно, растут в меньшей степени. Я бы для себя такой прогноз дал: от 4 до 6% в год – примерный рост цен, это где-то близко к официальной инфляции.
25:26 Александр Рыбин: Просто у вас эти 6% не за год, а за 4 месяца, меня почему и удивило. Так-то я понимаю, что цены потихонечку растут.
25:33 Артём Божедомов: Там надо смотреть проекты, там, видите, статистика. У нас есть проекты, которые премиальные – премиальные проекты растут сильно быстрее.
25:40 Александр Рыбин: И вот у меня ещё как раз вопрос: я всё-таки не до конца понял, почему по вам отмена льготки ударила меньше, чем по условным строителям эконом-класса? Всё-таки вы что строите, комфорт – это что такое? Я понимаю, премиум – какой-нибудь «Хамовники» за безумные цены; есть человейники в Люберцах – понятно, что это эконом; а у вас что, вот для людей, которые просто не знакомы с вашими..?
26:08 Артём Божедомов: Смотрите, тут, наверно, надо исходить из концепции, которую мы реализуем. Мы вообще изначально выходцы из Тюмени и там занимались именно освоением больших территорий, комплексным освоением территорий. Это, наверно, наш продукт, на котором мы себя хорошо чувствуем, и мы научились на нём создавать именно тот продукт, который формирует среду проживания. Многие об этом сегодня говорят, сегодня модно дворы без машин, бульвары, но в реальной жизни мало кто это делает, а мы как раз научились формировать такую комплексную застройку, которая формирует фактически всё необходимое для жизни человека. И мы не мыслим категориями квадратных метров, мы создаём территорию, в которой человек может гулять, есть закрытый двор реально – все наши проекты сформированы так, что у нас закрытый двор без реального доступа машин. Мы обязательно очень много акцентов делаем на благоустройство, на детские площадки; наверное, одни из самых развитых бульваров – у нас. У нас есть несколько таких, как говорится, фишек девелоперских – мы строим многоэтажные паркинги с тёплыми переходами, для того чтобы люди могли прямо из дома, особенно в северных регионах, спокойно перейти, не нужно от снега чистить машину – не везде, не все девелоперы это делают. И, создавая вот этот образ комфортной жизни, комфортных микрорайонов, мы обеспечиваем себе будущие продажи. То есть, мы создали хороший продукт по хорошей цене, и при этом ещё и цена лота не очень большая – за счёт этого мы, скорее всего, потеряли, может быть, чуть меньше, чем конкуренты.
28:02 Александр Рыбин: Один вопрос по дивидендам и вообще по сделкам со связанными лицами: у вас в отчётности займов на 7 миллиардов, которые вы выдали по ставкам от 7 до 16%, а что это за займы, можете прокомментировать?
28:17 Артём Божедомов: Да, смотрите, тут, наверно, не секрет, это у нас одна-единственная сделка, и, по сути, это не займы, а один займ выданный – это выкуп доли у одного из акционеров, соответственно, это деньги, выданные основному бенефициару, основному акционеру на выкуп доли у другого. Сейчас у нас, по сути, моноакционер, и, соответственно, этот займ, который был выдан, он будет возвращаться путём выплаты дивидендов. Это достаточно прозрачная, простая сделка, это деньги, которые не вышли за контур компании.
28:51 Александр Рыбин: То есть, вы заплатили в 2024 году сколько-то дивидендов, сейчас не помню цифры, то есть, по сути, вы их заплатили, и они же вернулись?
28:57 Артём Божедомов: Да, они же вернулись, совершенно верно, эти деньги остались в компании.
29:04 Александр Рыбин: Спасибо большое, всё было интересно. Всё-таки у меня есть вопрос, который я не до конца понимаю: а всё-таки почему у вас продажи упали, почему отмена льготной ипотеки на вас повлияла меньше, чем на других ваших конкурентов, в том числе и публичных? У меня есть, конечно, предположение, но, возможно, ошибочное, что вы больше строите в провинции и меньше в Москве, а в провинции всё-таки произошёл рост доходов за счёт и зарплат участников СВО, и за счёт того, что на заводах зарплаты повысились. Я знаю, что в Тюмени зарплаты неплохо тоже выросли, вы сами компания родом из Тюмени. Я правильно понимаю или есть какие-то другие аспекты?
29:52 Артём Божедомов: Конечно, региональная специфика есть. Мы сегодня занимаем лидирующее место в Тюмени по объёму строительства: во-первых, себя хорошо зарекомендовали, люди нас знают, во-вторых, наверно, есть специфика вообще региональная, что в целом цена лота в регионе при сопоставимых зарплатах значительно ниже, и в этом плане в регионах, наверное, на проекты класса стандарт и комфорт влияние отмены льготной ипотеки чуть меньше, чем в столице.
30:21 Александр Рыбин: Вы имеете в виду такие регионы, как Ханты, как Тюмень?
30:26 Артём Божедомов: Тюмень, Екатеринбург, Новосибирск.
30:29 Александр Рыбин: То есть, достаточно тоже хорошие зарплаты.
30:31 Артём Божедомов: Достаточно, да, большие регионы, где сопоставимые заработные платы и, соответственно, сопоставимый объём покупательской способности. А поскольку цена лота и средняя стоимость недвижимости там существенно дешевле, то, соответственно, и люди могут позволить себе чуть... требуется меньший первоначальный взнос относительно денежной массы, и, соответственно, не так напряжно, даже если он привлекает ипотеку не по льготным ставкам, то это не так напряжно обслуживать.
31:06 Александр Рыбин: А под сопоставимыми зарплатами Вы имеете в виду, что если мы отсекаем людей с зарплатой выше миллиона рублей – топ-менеджеров компаний и так далее – то зарплаты в среднем обычного специалиста плюс-минус сопоставимы в Москве и в Новосибе?
31:22 Артём Божедомов: Да, смотрите, я думаю, что в целом они, конечно, впрямую не коррелируют, но относительно стоимости недвижимости они сопоставимы. Более того, сегодня, Вы правильно сказали, достаточно много участников СВО – они получают определённый заработок, и плюс всё-таки сегодня региональная промышленность достаточно хорошо себя чувствует, поэтому в целом региональный спрос проседает чуть меньше на проектах комфорт и стандарт-класса, если не говорить о проектах бизнес-класса и элит.
31:59 Александр Рыбин: Я помню ту знаменитую историю про Токарева в Орловской области, который миллион рублей в месяц заработал. Если честно, тогда у меня особых вопросов больше нет. Меня беспокоило, конечно, что будет в 2025 году с денежным потоком, но вроде бы ситуация более-менее понятна. Тогда, наверно, последний вопрос: с чем вы выходите, параметры займа?
32:21 Артём Божедомов: Мы выходим со следующими параметрами: хотим разместить облигационный займ на порядка миллиарда рублей, на миллиард рублей с колл-опционом через полтора года; ориентируемся на ставку не выше 27% годовых в зависимости от набора книги и, соответственно, формируем книгу заявок по купону открытой подпиской.
32:52 Александр Рыбин: А когда будет дата книги?
32:54 Артём Божедомов: Мы планируем открыть сбор заявок с этой среды, соответственно, уже ожидаем, что у всех основных брокеров: Сбербанк, Тинькофф – кто нас сопровождает, уже можно будет формировать заявки.
33:15 Александр Рыбин: В Тинькофф тоже?
33:16 Александр Рыбин: Тогда, да, тогда желаю удачи, хорошего размещения.
33:23 Артём Божедомов: Спасибо Вам огромное, надеюсь, ответил на все вопросы, убедил коллег, партнёров.
33:29 Александр Рыбин: Я думаю, да, по крайней мере на мои вопросы Вы ответили, и в принципе у меня понимание сложилось.
Поддержать АВО на SPONSR: https://sponsr.ru/bondholders/
- @goodbonds - обсуждаем облигации 24/7
- @goodbondsnews - новости и аналитика
- @bondholders - Ассоциация инвесторов АВО
