Имущественный вычет при продаже квартиры, как сэкономить в данном случае
Практически все собственники знают, что при продаже квартиры есть налог. Однако мало кто в курсе, что можно либо вовсе ничего не отдавать, либо уменьшить сумму НДФЛ. В этой статье я расскажу, когда можно сэкономить на НДФЛ, а в каких случаях сделать это не получится.
По действующему законодательству, практически все доходы физических лиц подлежат налогообложению по стандартной ставке НДФЛ в 13%. При этом повышенный налог в размере 15% на сделки с недвижимостью не распространяется.
Напомним, что он предусмотрен лишь для граждан, чей годовой доход превышает 5 000 000 рублей. Прибыль от реализации квартиры при расчёте не учитывается даже в том случае, если она окажется более 5 000 000 рублей.
Что собой представляет имущественный вычет?
Когда платят налог с продажи квартиры, на законных основаниях используют право на имущественный вычет. Так называют конкретную сумму, на которую можно уменьшить основу, облагаемую налогом. По сути, из дохода сначала отнимается положенный вычет, а от полученного результата — уже считается НДФЛ.
Воспользоваться льготой может только налоговый резидент РФ, который продаёт квартиру ранее установленного минимального срока.
Имущественный вычет — это не фиксированная сумма. Так, например, для жилой недвижимости, долей и земельных участков он равен 1 000 000 рублей, для нежилой — 250 000 рублей.
Важно понимать, что эта сумма не вернётся, она лишь снизит налоговую базу для расчета налога. При этом воспользоваться такой льготой разрешается многократно, но не более одного раза в год.
Приведем пример: В 2020 году внучка получает квартиру. Через пару лет она находит покупателя и продает её за 6 000 000 рублей. Получается, в начале 2023 года ей предстоит подать отчет в ИФНС о доходе от сделки. При расчете налога она может воспользоваться правом на вычет. В итоге она заплатит 650 000 рублей.
Как ещё можно уменьшить НДФЛ
Перед тем, как заплатить налог с продажи квартиры, нужно убедиться, что нельзя снизить величину пошлины за счет расходов, произведенных на покупку. Это тоже законный способ уменьшить налоговую нагрузку помимо имущественного вычета. Здесь речь идёт о стоимости недвижимости. В данном случае важным будет то, что расходы должны быть подтверждены документами — например, договором купли-продажи или ДДУ. Такое право можно использовать хоть ежемесячно. При этом срок нахождения имущества в собственности налоговую не интересует.
Приведем пример: Гражданин Владимир приобрёл в апреле 2022 года двушку за 6 000 000 рублей, а в августе продал её за 6 500 000 рублей. В следующем году ему придётся заплатить 65 000 рублей ((6 500 000 – 6 000 000) х 13%). Если бы НДФЛ рассчитывался только с полученных доходов, сумма была бы гораздо больше: 6 500 000 х 13% = 845 000 рублей.
Когда вычет выгоден
Чаще всего используют вычет, когда неприменимо освобождение от налога при продаже квартиры и нет возможности подтвердить расходы на её приобретение: условно, она получена по наследству или в подарок. При этом минимальный срок с момента регистрации жилья ещё не истёк.
В этом случае расчет производится по формуле: от дохода отнимается вычет, а полученная сумма умножается на 13%.
В некоторых ситуациях имущественный налог позволяет хоть и ненамного, но снизить сумму НДФЛ при реализации недвижимости. Это будет выгодно в тех случаях, когда нет документов, подтверждающих расходы на приобретение жилья. Также вычет целесообразно применить, если сумма трат составляет меньше 1 000 000 рублей.
Налоговый вычет при покупке недвижимости в ипотеку
Расскажу самый приятный момент. Вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом и вернуть до 650 000 ₽ за покупку недвижимости.
При покупке недвижимости государство готово компенсировать часть расходов. Для этого надо оформить имущественный вычет — он позволяет вернуть 13% от стоимости жилья и переплаты по ипотеке.
Со стоимости жилья вы можете оформить возврат на сумму не больше 2 млн ₽ и получить максимум 260 000 ₽, то есть 13% от 2 млн ₽. Если ваша квартира стоит дороже, вы все равно получите только 260 000 ₽.
На проценты по ипотеке вычет ограничен размером в 3 млн ₽. А значит, 390 000 ₽ — максимальная сумма, которую вам переведет налоговая. Если переплата по процентам выше 3 млн ₽, то все равно вернут только 390 000 ₽.
Расскажу пример: Вы взяли квартиру за 3,5 млн ₽. Вернуть налог со всей этой суммы нельзя, потому что вычет ограничен 2 млн ₽. Максимум налоговая переведет 260 000 ₽.
Переплата по процентам за кредит по этой квартире составит сумму, зависящую от процентной ставки, но тем не менее вернуть налог получится только с 3 млн ₽. Это 390 000 ₽.
В этом вопросе есть нюансы, а именно:
– Если вы уже покупали жилье и израсходовали лимиты на вычет в 2 и 3 млн ₽, то
– Остаток по лимиту на жилье в 2 млн ₽ можно переносить. Например, вы взяли комнату за 600 000 ₽. Остаток по лимиту составит 1,4 млн ₽. Его вы сможете использовать, когда купите новое жилье.
– Вычет на проценты по ипотеке не переносится — вы можете использовать его только один раз.
– Имущественный вычет нельзя получить, если жилье купил вам работодатель. Например, дал вам квартиру, чтобы вы могли трудиться в другом городе.
– Вычет не действует на материнский капитал и федеральные средства, на которые государство помогло купить жилье. Например, в эти ограничения входит военная ипотека.
– Нельзя вернуть НДФЛ, если вы купили недвижимость у супруга, родителя, брата или сестры. Полный список родственников можно посмотреть в Налоговом кодексе РФ
– Супруги могут использовать вычеты одновременно, если купили жилье в браке. При этом неважно, на обоих оформлена собственность или на кого-то одного. Например, квартира стоит 4 млн ₽. Подать на вычет можете вы и ваш супруг или супруга в рамках своих лимитов. Таким образом вы вернете 520 000 ₽ со стоимости жилья, а не 260 000 ₽.
Имущественный вычет – это один из самых доступных способов правильно расчитать налоговую нагрузку при продаже или покупке недвижимости. Он позволяет сэкономить как при продаже жилья, так и при его приобретении, особенно в ипотеку. Знание условий и правил использования вычета помогает избежать лишних расходов и вернуть часть средств, потраченных на покупку квартиры.
Для грамотного использования этих возможностей важно знать все тонкости. Не забывайте следить за изменениями в законодательстве, чтобы использовать актуальные льготы и возможности по максимуму.
Чтобы быть в курсе всех нюансов по налогообложению, подписывайтесь на мой телеграмм-канал