Нулевой ипотеки больше нет: какие акции теперь предлагают застройщики
Нулевая ипотека от застройщика появилась на рынке жилья весной прошлого года в ответ на резкое падение спроса. Несмотря на привлекательные ставки, такие программы несли в себе риски, о которых неоднократно говорил Банк России. Один из основных — завышенная стоимость жилья, которое покупалось в кредит по ставке, близкой к нулю. По данным ЦБ, наценка достигала 20%. В итоге регулятор ограничил выдачу такой ипотеки, а ставки от застройщика стали превращаться в 3–4% годовых.
Сейчас у крупнейших застройщиков остались только гибридные варианты околонулевой ипотеки. Например, у ГК «Самолет» — первые два года под 0,01%, у ГК «ПИК» — до пяти лет без процентов, у «А101» — 1,01%, добавила генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова. «Остальные застройщики перешли на рыночные ипотечные ставки или на субсидированные до 4%»,
По данным ЦИАН, в феврале минимальная доступная ставка по программам субсидирования от застройщика выросла до 3,75%, а программы с околонулевыми ставками перестали действовать. При этом переплата за квартиру по субсидированным ипотечным программам сохранилась. Согласно расчетам аналитиков, наценка по новой программе под 3,75% годовых составила в среднем 10% против 16–18% для ставок 0,1–1,99% в ноябре 2022 года. В марте условия снова изменились, и минимальная ставка выросла до 6%.
Сейчас у крупнейших застройщиков остались только гибридные варианты околонулевой ипотеки
Сколько переплачивает покупатель
В качестве примера аналитики ЦИАН рассчитали ежемесячный платеж и итоговую стоимость для квартиры площадью 42,2 кв. м в одном из проектов СВАО при условии покупки в ноябре 2022 года и феврале 2023 года. Согласно их расчетам, в ноябре 2022 года наценка за нулевую ипотеку по данному объекту составляла от 12% до 15% (ставка 1,99–0,1%). В феврале наценка была 9%, но и ставка по кредиту выросла до 3,75%. Несмотря на снижение надбавки, условия кредитования существенно ухудшились. В сравнении с ипотекой под 0,1% платеж вырос в полтора раза, а общая цена квартиры с учетом всех выплат — на 39%.
Чтобы ежемесячный платеж по ипотеке по ставке 3,75% стал равен платежу по ставке 0,1% осенью 2022 года, застройщик должен был бы снизить базовую стоимость квартиры на 19%. Но он в среднем сократил наценку к базовой цене с 15% до 9%. Субсидированная ипотека от девелопера под 3,75% теперь позволяет снизить ежемесячный платеж всего на 20% относительно базовой программы, тогда как при нулевой ипотеке экономия в ежемесячных платежах была как минимум треть (при ставке 1,99%) и в два раза — при ставке 0,1%.
Альтернатива нулевой ипотеке
Застройщики быстро реагируют на ограничения, которые вводит ЦБ в части субсидированных программ. На смену нулевым стали приходить новые ипотечные схемы. Например, программа по отсрочке первоначального взноса на определенный срок (от нескольких месяцев до года). То есть покупатель вносит первый взнос не сразу, а спустя какое-то время. Такая опция доступна от банка «Уралсиб» и Металлинвестбанка. Отсрочка первого взноса может комбинироваться с другими опциями. Например, заемщику предлагается сниженная ставка на время рассрочки.
Продолжает действовать и беспроцентная ипотека, которая появилась осенью прошлого года. По такой программе застройщик берет на себя переплату в течение определенного срока (как правило, первых пяти лет кредита). Клиент в период субсидирования выплачивает только тело кредита, пояснила Ирина Доброхотова. Но и по такой программе придется переплатить за квартиру, причем больше, чем в прошлом году. По данным ЦИАН, сейчас наценка в среднем по такой программе составляет 25% вместо 17% в ноябре 2022 года.
Еще один вариант — это траншевая ипотека, по которой банк выдает заемщику деньги в несколько этапов, добавил директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet.
«Как правило, она популярна у тех, кто продает квартиру для первоначального взноса или снимает жилье. Первый транш обычно выдается сразу, второй примерно за месяц до ввода объекта в эксплуатацию», — пояснил эксперт. Регулятор относит такую схему к рискованным. Среди рисков — повышение ставок по проектному финансированию, рост цен на новостройки и увеличение разрыва со стоимостью вторичного жилья.
Недавно в ЦБ рассказали о новой рискованной ипотеке. Это схема, по которой средства на счет эскроу поступают не в момент оформления ипотеки, а за день до сдачи дома в эксплуатацию. До этого момента средствами пользуется ипотечный банк, что дает ему возможность предоставить некоторую скидку заемщику. В этом случае риски несет банк, осуществляющий проектное финансирование, так как средства не поступают на счет эскроу. Рискует также и покупатель, поскольку средства на аккредитиве не застрахованы в отличие от эскроу.
В начале года также на рынке появился кешбэк при покупке жилья. По такой схеме 15% первоначального взноса возвращалось покупателю при оплате кредита у банков-партнеров. Фактически данная акция заменила собой ипотеку без первого взноса, которая из-за ограничений ЦБ недоступна. При этом для покупателя квартира обходилась дороже, чем если бы он не использовал кешбэк. По оценкам ЦИАН, средняя наценка к стоимости квартиры составит 12%, а диапазон — от 7% до 14%. Ставка по кредиту при этом — 7,7%, что сопоставимо с условиями стандартной господдержки. В ЦБ выступили против такого кешбэка из-за рисков и пообещали принять меры регулирования. Сейчас такой кешбэк недоступен.
