К вопросу о причинах подтопления инвестиционных нежилых помещений многоквартирных домов
К нам регулярно поступают претензии на подтопление нежилых инвестиционных помещений многоквартирных жилых домов, а также требования об уплате значительных убытков.
Каждый случай является индивидуальным. Но лучшая защита - это нападение.
Приведу пример решения подобного вопроса.
22.10.2018 г. нами выполнен осмотр пристенного дренажа. На момент проведения обследования дренажная система функционировала и обеспечивала отвод воды от фундамента здания.
Смотровые колодцы выполнены из сборных ж/б колец с отстойником в соответствии с п. 5.28 СНиП 2.06.15-85. На момент осмотра вода находилась только в отстойнике колодцев. Выполненный траншейный горизонтальный дренаж позволяется дренажной системе обеспечивать отвод воды самотеком. В качестве дренажных труб использованы перфорированные асбестоцементные трубы диаметром 150 мм в соответствии с п. 5.26 СНиП 2.06.15-85. Сопряжение труб дренажа с колодцами выполнено.
При определении абс. отметки крышки люка колодца К2-3 использовался нивелир 2Н-10л. В качестве исх. отметки использовался пункт городской полигонометрии №№№, расположенный на доме № по ул. №, отметка 133,744 класс нивелировки 4. Нивелирный ход проложен в прямом и обратном направлении. Длина хода составила 201,5 м. В последующем определены абс. отметки колодца К2-2 и пола указанных подвальных помещений.
При сопоставлении результатов замеров высотных отметок конструкции дренажной системы и отметок приведенных на топоплане, то результаты абс. отметок совпадают.
Заказчиком на I очередь строительства не представлен проект и положительное заключение госэкспертизы. Между тем, представлен акт приемки законченного строительством объекта№от 27.12.2004 г., утв. постановлением Главы города №от 29.12.2004 №. В акте приемки имеется подпись директора МУП «Д», которое выдавало тех/условия при выполнении дренажной системы объекта.
В дальнейшем, подтверждение выполненной дренажной системы на соответствие нормативной документации, подтверждено и составлением топоплана инженерных систем дома.
Таким образом, пристенный дренаж, расположенный с торца жилого дома №, соответствует нормативным требованиям и выполненным техническим условиям при строительстве и эксплуатации дренажной системы пристенного дренажа.
Наряду, с осмотром дренажной системы пристенного дренажа произведен осмотр и перенос абс. отметки на верх пола подвального этажа пом. 15-18.
При осмотре помещений 15-18 установлено следующее.
На внутренней поверхности стен подвала в нижней части, граничащей с полом в помещениях товароведа №1 и 2, пом. управляющего на окрашенной поверхности имеются черные выступы, темные пятна в форме пятнишек и точек. В помещении управляющего открыт приямок, заполненный водой на 60 см.
В обследуемых отдельно устроенных помещениях (товаровед №1, 2, управляющий) отсутствует вентиляция, что способствует при повышенной влажности и температуры образованию плесени на стенах помещений.
При определении абс. отметки верха пола помещений 15-18 использовались результаты полученных отметок, приведенных в табл. №1:
№ п/п
Название
Отметка фактическая
Отметка по топоплану
Колодец К2-3
1
Крышка колодца
130.52
130.51
2
Лоток трубы
128.72
128.65
3
Дно колодца
128.23
Колодец К2-2
4
Крышка колодца
130.58
130.60
5
Лоток трубы
128.81
128.76
6
Дно колодца
128.60
Схема передачи абс. отметки верха люка дренажного кододца К2-3 на верх пола подвала приведено в приложении №2.
Результат переноса абс. отметки верха крышки люка колодца К2-3 на пол подвального помещения свидетельствует, что верх пола находится на отметке 128.87, как и верх дренажной трубы с отметкой 128.87.
При этом, необходимо отметить, что вода, находящаяся в приямке помещения управляющего, находится на отметке низа дренажной трубы 128,72.
Согласно выполненным замерам высота подвального помещения 15-18 составляет 2,49 м. Другие замеры представлены в приложении №3. В соответствии с карточкой учета строений и сооружений, расположенных в доме № по ул. №, нежилые помещения 15-18 не имели перегородок и высота помещений составляла 2,43 м. При осмотре установлено, что помещение №18 было разделено на несколько помещений разделенными между собой гипсокартонными перегородками невлагостойкими по металлическому каркасу, выполнено углубление подвального помещения.
Необходимо отметить, что в I очереди строительства встроенно- пристроенные помещения в соответствии с актом приемки законченного строительством объекта №от 27.12.2004 г. приемочной комиссией не принимались и в техническом паспорте от 02.09.2004 г. отсутствуют.
При изучении положительного заключения проектной документации № от 21 августа 2006 г. от ГУ «Управление государственной вневедомственной экспертизы проектов строительства по № области» по рабочему проекту «10-этажный жилой дом по ул. №в г. №». II очередь строительства (объект №463-2) установлено, что пристроенные помещения подвала будут определяться позже, для чего необходимо по пристроенным помещениям представить разработанная проект и представить на экспертизу.
Исходя из ответа Госэкспертизы от 22.11.2018 года по нашему запросу, кроме как положительного заключения госэкспертизы на II очередь строительства других проектов не представлялось. В нарушение ст. 29 ранее действовавшего ГрК РФ и ст. 49 действующего ГрК РФ экспертиза проектной документации на встроенно-пристроенные помещения не проводилась.
Собственники (инвесторы) встроенно-пристроенных помещений выполняли работы по собственному усмотрению, увеличивая объем помещений, игнорируя обязательные требования нормативных документов.
Так в помещениях №15-18 выполнено заглубление пола на 60мм, нарушена и не восстановлена гидроизоляция пола, что явилось причиной затопления указанных помещений подвала. Кроме того, при понижении уровня пола подвала на уровне верха дренажной трубы, в случае интенсивных осадков и переполнения дренажной трубы, вода поступает в подвал, что является следствием физических процессов сообщающихся сосудов. Таким образом, нарушены требования пункта 5.7.3 СП 31-105-2002, согласно которому дренажные трубы следует укладывать с наружной стороны фундамента или под полами по грунту таким образом, чтобы верх труб находился ниже бетонной плиты пола по грунту». В Вашем случае, верх трубы находится на уровне пола, что что является нарушением указанного норматива.
Более того, согласно заключения госэкспертизы на II очередь строительства осложняющими строительство факторами являются: наличие ослабленных зон среди неоднородного строения литологического разреза, наличие близко залегающего к поверхности горизонта подземных вод, грунты относятся к сильно пучинистым.
Отмечу, что дренажная система принята согласно акту приемки №от 27.12.2004 организацией, выдавшей тех/условия (МУП «Д»). В данном акте приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией отсутствуют встроенно – пристроенные помещения.
При устройстве пола подвала необходимо привязываться к наружной дренажной системе пристенного дренажа, так как выполненная работа по устройству дренажной системы соответствует проекту, получившего положительное заключение госэкспертизы, принята комиссией специалистов, в том числе дававшими технические условия на прокладку дренажной системы.
Затем в ответ на претензии о затоплении мы предъявляем иск к владельцу в котором в целях исключения ущерба просим собственника разработать проект, которым предусмотреть варианты устранения подтопления путем принятия решения по гидроизоляции пола подвала и решения по повышению уровню пола подвала относительно пристенного дренажа.