Квартира в аренду или в ипотеку- Что выбрать?
Каждый из нас хотя бы раз задумывался над вопросом или сталкивался с дилеммой: арендовать жилье или брать ипотеку. И каждый выходит со своим ответом. Мы поговорили с теми, кто снимает и теми, кто не мыслит своей жизни без любимой квартиры в ипотеку. Надеемся, их истории, наши рекомендации и анализ помогут вам принять важное решение.
Как определиться: квартира в ипотеку или съёмное жилье
Попробуйте не принимать сразу это непростое решение, а разделить его на несколько пунктов. Вот пара важных вопросов. Первый: рассматриваете ли вы ипотеку или ваша жизненная философия — исключительно снимать жилье в удобном месте и на комфортный срок. Второй: есть ли у вас необходимая сумма для первого взноса или появится ли она в обозримом будущем.
Если вы оба раза ответили утвердительно, вам определённо стоит задуматься об ипотеке. Если нет — возможно, это не ваш вариант сейчас или в целом постоянное жизненное решение.
Вы на перепутье: размышляете, чему же отдать предпочтение в сложившейся ситуации. Квартира в аренду, возможно, видится более простым и быстро реализуемым вариантом. При этом вы давно рассматриваете ипотеку как грамотный вклад в будущее, а свой дом — как мечту.
Приведём плюсы и минусы арендованного и ипотечного жилья.
Выбрать ипотеку: плюсы и минусы
Всегда непросто принимать важное решение, поэтому предлагаем записать плюсы и минусы. Вот несколько примеров.
- купить жилье, даже если вы не располагаете необходимой суммой;
- плата по ипотеке не вырастет с годами, как на съёмное жилье;
- можно делать ремонт и практически любую планировку;
- можно жить столько, сколько хочешь, а не съезжать по желанию владельца жилья;
- можно сэкономить на аренде или заработать на сдаче.
- нельзя менять место жительства из-за смены работы или садика;
- плата по ипотеке обычно значительно превышает плату за аренду. Даже если вы сделали первый взнос, впереди у вас несколько лет платежей, которые точно войдут в топ ваших ежемесячных трат;
- если потерять работу и не иметь возможности оплачивать платежи, банк заберёт квартиру;
- придётся оплатить страховку. Без этого условия процентная ставка значительно повысится;
- держите в уме, что, если вы берете квартиру в новостройке даже с отделкой, скорее всего, ремонт придётся делать. Поэтому закладывайте, помимо первоначального взноса и ежемесячного платежа, сумму на ремонт;
- если захотите продать ипотечное жилье, придётся сперва спросить разрешения у банка.
Выбрать съёмное жилье: плюсы и минусы
Аренда не кажется столь гигантским шагом в сравнении с ипотекой. Однако, чтобы принять решение, оставаться на съёмном или вложиться в своё, составим списки «за» и «против».
- арендная плата обычно ниже ипотечной;
- можно легко сменить место жительства, если перейдёте на новую работу, а ваш ребёнок отправится в новый детский сад;
- не нужно переплачивать за проценты. Максимум, что потребуется, заплатить один раз комиссию риэлтору;
- можно жить в квартире, которую вряд ли смогли бы позволить себе взять в ипотеку;
- не так страшно потерять работу. Можно съехать в более бюджетную квартиру или договориться об отсрочке с владельцем;
- не нужно платить долгие десятилетия за одну и ту же квартиру.
Взяли квартиру в ипотеку
Мы поговорили с двумя парами, которые взяли ипотеку и довольны своим решением. Они поделились историями, опытом закрытия ипотеки за полтора года и ответили на вопрос, почему им подошло подобное решение квартирного вопроса.
Купили трёшку в ипотеку и закрыли ее за полтора года
Ира и Лёша взяли ипотеку в 2019-м году. На момент, когда они задумались всерьёз о покупке трёхкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге, то жили в своей двухкомнатной с двумя детьми. И Ира только-только узнала, что будет третий. Ребята решили — пора расширяться.
Лёша начал искать подходящие квартиры и очень быстро остановился на строящемся доме в спальном районе города. Ребята быстро принимали все решения, поэтому спустя пару месяцев внесли первоначальный взнос и взяли ипотеку.
«До сих пор помню момент подписания документов: я отпросилась с работы, мы долго сидели в банке на другом конце города, а бабушка в этот день чуть не забыла забрать дочку из сада», — делится воспоминаниями Ира.
По словам девушки, они решились на ипотеку, поскольку накопить всю сумму нереально, а рассрочку застройщик не предлагал.
Квартира обошлась супругам в 8 млн рублей. Первый взнос — 1,3 млн рублей, остальную сумму они взяли у банка.
Пара выплатила заем примерно за полтора года. По словам Иры, на тот момент просто удачно сложились звезды. Она вышла на работу на пять месяцев, получила деньги за больничный по беременности и родам. Плюс к этому, ребята покрыли часть ипотеки с помощью материнского капитала и воспользовались субсидией на погашение ипотеки в размере 450 тысяч рублей. Помимо этого, пришли выплаты с работы и выплаты на детей.
«Конечно, муж усердно трудился, брался за всякие подработки. Изначально мы думали, что придётся очень сильно ужаться в расходах на три-четыре года, чтобы выплатить ипотеку как можно быстрее. Но все оказалось гораздо радужнее: ужаться пришлось, но ненадолго и в меньшей степени».
Ира поделилась, что в отпуске они не были уже несколько лет. Однако ребята с лихвой утешились выплаченным за квартиру долгом.
Супруги взяли ипотеку на 15 лет. Если бы они не закрыли её досрочно, сумма переплаты за весь срок кредитования превысила бы 6 млн рублей и оказалась бы практически равна займу. В итоге ребята переплатили около 500 тысяч рублей, что относительно немного при нынешних ценах на жилье и процентной ставке по ипотеке.
«По итогу считаем, что для нас это получилось достаточно выгодно: цены на жилье сильно выросли в последнее время, и сейчас бы мы просто не потянули эту квартиру».
Ребята планируют въехать в новую квартиру примерно через год. Сейчас они занимаются ремонтом, который оказался не из дешёвых. В квартире была отделка от застройщика, но плохого качества.
Ремонт обойдётся паре минимум в половину стоимости квартиры, в 4 млн рублей.
Намечают этап, копят деньги и приглашают бригаду строителей. Ремонтники ускоряют процесс, поскольку Ира с Лёшей все время заняты, она — с детьми, он — на работе. Ремонт длится год, но это не смущает супругов. Они не торопятся, поскольку есть где жить, плюс, доходы сократились.
Ире очень нравится обустраивать жилье по своему усмотрению. Однако процесс оказался более сложным, чем ей виделось изначально.
«Меня не смущает ремонт, сделанный другими людьми по своему вкусу. В чужом ремонте меня скорее смущало бы то, с какой скоростью наши дети испортили бы этот ремонт».
Ира уверена, что необходимо произвести тщательные подсчёты. Для кого-то хорошим окажется вариант поскорее закрыть ипотеку. Кто-то же будет платить постепенно.
Семье ипотека очень помогла. Если бы они продолжили копить, чтобы закрыть своими силами всю сумму сразу, не успели бы за ростом цен.
Ребята рекомендуют выбирать выгодные условия и не пасовать, если несколько банков отказывают в ипотеке.
Саша и Алина купили трёхкомнатную квартиру в спальном районе Петербурга. О новом жилье ребята задумались, когда узнали о надвигающемся пополнении в семье. Тогда они делили студию 25 кв. метров на троих с собакой. Поэтому после радостной новости сразу решили расширяться, ведь не представляли жизнь в крошечной студии с ребёнком.
Супруги поставили цель: найти квартиру не более чем за 8 млн рублей. Дешевле — ещё лучше. Подходящий вариант нашли за два месяца и сразу договорились о сделке.
Объявление о продаже студии разместили в январе 2021 года, а в марте уже купили свою. Ребята рассматривали вторичный рынок, чтобы въехать в квартиру и не переживать о ремонте.
Квартира обошлась в 7,7 млн рублей. Первый взнос 50% — 3,85 млн рублей. Саше и Алине одобрили ипотеку без льгот под 7,4% на 20 лет. На тот момент это была самая низкая ставка на вторичку. Срок кредитования выбрали исходя из ежемесячного платежа в 30 780 рублей.
Ребята назвали несколько пунктов в пользу ипотеки:
- я хозяин, что хочу, то и делаю. Мне не нужно согласовывать ни с кем замену холодильника или уговаривать установить кондиционер;
- плати, и тебя никто не выселит. Арендодатель может попросить вас съехать в любой момент, мне такое не подходит. Я сам хочу решать, переезжать мне или нет;
- фиксированный платёж. Банк не скажет, что со следующего месяца ставка поднимается и ежемесячный платёж увеличится на 5 тысяч рублей;
- квартира в итоге достанется детям или внукам. Кому-то из них не нужно будет думать — аренда или ипотека.
Снимаем квартиру
Есть и те, кому ипотека категорически не подходит. Две супружеские пары поделились, почему рассматривают для себя исключительно съем.
Ребята рассказали, почему съёмное жилье для них удобнее и выгоднее ипотеки. Им нравится часто менять квартиры: жить в разных странах или разных районах города.
Диана и Максим всегда хотели пожить в разных городах и странах. Ипотечная квартира ограничивала бы их стремление.
«Свое жилье со своими вещами сдавать не хочется, а ипотечный платёж надо вносить регулярно. Это дополнительная нагрузка к аренде в другом городе/стране».
Ребят смущает и процент переплаты за ипотечное жилье, и срок кредитования.
Можно купить двухкомнатную квартиру за 6 млн рублей в строящемся доме. Но с переплатой сумма вырастет примерно в два раза, если не больше. К сумме стоит прибавить стоимость ремонта, покупку мебели и техники.
Фактическая стоимость жилья увеличивается в несколько раз, и выходит не 6 млн, а минимум 12 млн рублей.
«Через 10-15 лет квартира стоит уже 12 млн, и ты очень радуешься, как это выгодно. А по факту вложишь в эту квартиру столько же денег с переплатой. Только вот через 10-15 лет эти 12 млн из-за инфляции не будут такой уж большой суммой. А у тебя трое детей, и ты не можешь купить квартиру больше, даже если продашь нынешнюю. Опять неизбежно ввязываешься в ипотеку».
Поэтому ипотеку супруги считают сомнительной инвестицией.
Благодаря аренде Диана и Максим могут жить в разных районах любимого города и свободно путешествовать. Им нравится менять место жительства раз в год и каждый раз выбирать новую локацию. Это могут быть квартиры в спальном районе, центре или дом за городом.
«Раньше не брали ипотеку, потому что было страшно: как снимать жилье, а ещё и сверху ипотеку платить, если дом строится или идёт ремонт. Сейчас уже и не хочется».
У Дианы и Максима подрастает сын. Малышу два года, но ребята уже сейчас задумываются, что нынешние плюсы аренды вскоре станут не актуальны. В будущем захочется осесть на одном месте: чтобы был один садик, одна школа и постоянные друзья.
Поэтому пара разработала особый план. Заработанные деньги они инвестируют в свои проекты и бизнес, которые приносят высокий доход. Выходит, что деньги постоянно «в работе». Когда чистый доход дорастёт до необходимого уровня, они купят землю и построят дом. По их подсчётам, стройка займёт не более трех лет. Получится дешевле и без ипотеки «на всю жизнь» за однушку.
Свой опыт супруги планируют монетизировать: вновь купить участок и построить дом, чтобы получить прибыль на продаже.
«Успешный кейс строительства дома мы переведём в бизнес. Купил недорогую землю – построил дом – продал дороже в 2 раза – прибыль пустил в ещё один дом. И так до тех пор, пока не наберётся сумма на покупку квартир детям без ипотек».
Диана и Максим долгое время жили в других странах и снимали жилье. Выходило недёшево, поскольку они арендовали квартиры с хорошим ремонтом, полным набором техники, даже сушилкой, и необходимой мебелью.
Два года назад ребята сняли рядом с Петербургом большой дом с современным ремонтом за 50 тысяч рублей в месяц. Поэтому сейчас они рассчитывали снять большую квартиру с хорошим ремонтом в привлекательном районе за 50-80 тысяч рублей в месяц. Диана обозначила эту квартиру как ту, которую они вряд ли смогли позволить себе в ипотеку.
Однако по параметрам, которые они задали на одном из известных сайтов-агрегаторов, нашлось всего 800 квартир. По словам Дианы, такое количество можно отсмотреть за один-два часа и в итоге не найти ничего достойного.
Супруги выделили для себя несколько важных пунктов, которые обязательно должны быть в съёмной квартире:
- свежий лаконичный ремонт с актуальным дизайном;
- современная простая мебель;
- техника: посудомойка, стиральная машина, духовой шкаф, варочная панель, холодильник. Идеальный вариант включает сушилку и кондиционер. Отсутствие телевизора не критично, при желании они могут купить его сами;
- последний пункт, который Диана выделила отдельно: важно, чтобы в квартире была не душевая кабина, а ванна.
Диана рассказала, что на пути к нынешней квартире они с мужем находили лишь шкафы-купе с бабочками, красные лакированные кухни, диваны и кресла из нулевых, дешёвые обои. Такой декор встречался в отнюдь не бюджетных вариантах.
В итоге ребятам удалось найти подходящую квартиру за приемлемую цену. Она чуть меньше, чем они представляли, но со свежим и стильным ремонтом.
Ещё один плюс съёмного жилья, который выделили Диана и Максим: нет необходимости обновлять технику и делать ремонт.
«Мы находим новые квартиры, где ещё никто не жил или жили не больше года, в новых домах. Там новая техника и мебель. В своей ипотечной квартире, помимо платежа, нужно ещё регулярно обновлять технику и делать косметический ремонт, так как квартира изнашивается».
Семейная пара не планирует в ближайшем будущем брать ипотеку. Они не видят смысла в переплате по процентам и не хотят пока оседать на одном месте. Но у ребят есть мысли о своём доме и земле, но это пока не относится к настоящему.
Аренда для пары дешевле, выгоднее. Им проще выделить сумму в 30-40 тысяч рублей на съёмное жилье, чем ограничивать себя ради ипотечной квартиры.
«Мы не против ипотеки, но рассмотрим этот вариант только в том случае, когда сможем быстро её закрыть. То есть, когда большая часть суммы уже будет, мы возьмём недостающую и, например, за год её выплатим».
Сейчас у Нины и Коли нет возможности взять в ипотеку жилье, в котором хотелось бы жить. Им хочется взять хорошую квартиру, но стоимость пока неподъёмная. Можно, конечно, рассуждают ребята, немного ужаться и взять однушку в многоэтажке в отдалённом районе. Но такой расклад их совершенно не устраивает.
Для Нины и Коли важное преимущество аренды — легко выбрать удобное место и снять квартиру, которую они не могут позволить себе в ипотеку. Можно пожить в разных районах города, изучить каждый и в будущем точно знать, где обосноваться.
Деньги, безусловно, тоже важный фактор для супругов. Им комфортно платить ежемесячно 30-40 тысяч рублей за однушку в приятном районе, нежели судорожно выделять сумму в два раза больше и постоянно думать, где сэкономить, где срочно заработать и постоянно себя ограничивать.
«Подобное мышление — точно не про нас. Нам нравится разумный комфорт за разумные деньги. Переплачивать за пусть и свое жилье не хочется. Тем более, когда ситуация сохранится не на год, не пять лет, а на все 20, а то и 30 лет!».
Ребята предпочитают жить в меру своих возможностей и ориентироваться по ситуации. Если у них получится обзавестись своей квартирой раньше — здорово, если нет — они будут думать в заданных условиях.
Нина и Коля рассматривают ипотеку как опцию, как инструмент, который поможет быстрее осуществить мечту.
«Планируем брать ипотеку, когда доходы позволят сделать это наиболее безболезненно».
Под безболезненно пара понимает ситуацию, когда значительная часть суммы от стоимости жилья уже есть, остаётся — малая.
В будущем супруги планируют завести детей. Проще, когда есть своя квартира: так не нужно думать о разрисованных обоях или пятнах на диване.
«С детьми удобнее не переезжать с места на место. Не хочется переживать, когда что-то испортилось или испачкалось. Гораздо спокойнее жить в своём доме или просторной квартире в зелёном районе с хорошими садиком, школой и инфраструктурой».
Выводы: найти выгоду и удобный вариант
В крупных городах арендовать жилье выгоднее ипотеки. В небольших иная ситуация: выгода разнится. Квартира в ипотеку может оказаться более выгодной в Калининграде, но не в Самаре.
В любом случае рекомендуем опираться на ваши желания, ценности и возможности. Сверьтесь с чек-листом, чтобы понять, что конкретно вам подходит больше: квартира в ипотеку или съёмное жилье.
Если вы хотите начать инвестировать, но не знаете как, для вас я подготовил бесплатное руководство "Как начать инвестировать новичку" забрать можно по этой ссылке