Основные отличия законов №214 и №215
Разница ФЗ №214 и 215
Основные отличия законов №214 и №215
Одни из самых важных вопросов, которые интересуют покупателей новостроек:
А можно ли покупать эту новостройку? Рентабельно ли вложить деньги в конкретный жилой комплекс? Защищены ли права покупателя?
В ответ от представителя застройщика всегда можно услышать: Конечно, строительство ведется по 214 ФЗ, а не по 215. И все утвердительно кивают головой, а на самом деле понятно ли как именно защищает покупателя ФЗ №214? В чем его отличие от ФЗ №215?
ФЗ №214 - это закон об участии в долевом строительстве, замененном с 1 июля 2019 года на понятие проектное строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, ФЗ №215 - это закон о жилищных накопительных кооперативах. Из этого следуют их отличительные особенности
Ранее ФЗ 214 оформлялся договором долевого участия, с 1 июля 2019 года застройщики могут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках. То есть клиент оплачивает строительство своей квартиры не застройщику, а банку. Средства будут содержаться на специальных эскроу-счетах до окончания строительства объекта и ввода дома в эксплуатацию.
Кроме этого, строительная компания должна иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства дома. При этом возможность купить квартиру на начальной стадии строительства останется такой же.
Строительные компании будут вкладывать в строительство или собственные средства, или кредиты, взятые в банках.
Эти изменения сведут к минимуму риски граждан от потери клиентских средств. В свою очередь после окончания строительства покупатель обязан принять квартиру согласно акта осмотра.
В ФЗ-214 строго оговорен срок, согласно которому застройщик обязан передать объект строительства, определен конкретный объект проектного строительства, подлежащий передачи на правах собственности, цену, срок ее уплаты, гарантийный срок на строительный объект;
ФЗ 215 предусматривает членство в кооперативе, таким образом и закрепляются отношения между ЖСК и его участниками. Вступление в ЖСК определяется уставом самого ЖСК и Жилищным кодексом РФ, но никак не законом ФЗ 215. Участником ЖСК можно стать после подачи заявления в ЖСК и уплаты вступительного членского взноса и первого паевого взноса. При этом сведения об участнике передаются в государственный реестр юридических лиц.
У участников жилищно-строительного кооператива по уставу могут возникнуть обязательства, например, это может быть обязательство по уплате членских и вступительных взносы (помимо паевых). Поэтому необходимо внимательно изучать устав и все учредительные документы ЖСК, а также каков порядок и размеры взносов, подлежащих оплате и сам график платежей и т.д.
Какие именно положения закона №214 защищают участника проектного финансирования строительства?
Банк, на счету которого будут размещены средства граждан, будет контролировать и иметь право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены.
По статье 12.1 ФЗ №214 обязательства застройщика должны обеспечиваться одним из способов:
1) Согласно статьям 13-15 ФЗ №214 залогом,
2) Согласно статье 15.1 ФЗ №214 поручительством
3) Страхованием ответственности на случай банкротства, либо поручительство банка, за невыполнение обязанности по передачи объекта.
Что получает участник договора долевого участия от этих способов обеспечения обязательств?
1) возврат денег, которые внес участник по договору долевого участия или в силу закона №214,
2) оплата убытков, неустойки, штрафа, пени, которые полагаются участнику долевого строительства за просрочку сдачи объекта недвижимости или ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком по передаче прав на объект, а также все выплаты обеспеченные ему договором и (или) федеральными законами.
Заключение договора о приобретении квартиры по ФЗ-215 означает, что будущий член кооператива желает обзавестись жильем, становясь членом кооператива и вложив свои средства.
Подобная форма договора является совершенно законной и более привлекательной по стоимости. Это объясняется отсутствием страхования денежных средств, уплаты НДС, возможностью нанимать менее дорогих подрядчиков (соглашающихся работать за наличный расчет).
При покупке квартиры по ФЗ-215 можно использовать и материнский капитал, и брать ипотеку. Дома обычно малой этажности и быстро строятся.
Но рисков при приобретении значительно больше — начиная от отсутствия страховки до невозможности введения объекта в эксплуатацию.
Для участников ЖСК возврат вложенных денег возможен только при выходе из кооператива. ЖСК может вернуть их лишь при наличии необходимых средств на счету. Если денег там нет – выплата невозможна. Все юридические вопросы решаются только по уставу кооператива.
Какой вариант лучше?
В Сочи немало объектов, которые строятся по 215-ФЗ, то есть в формате кооператива. При этом риелторы особенно не упоминают об этом или говорят, что это почти то же самое, что строительство по 214-ФЗ. Конечно, это не так. Нужно помнить о преимуществах и недостатках каждого из законов.
При проектном строительстве по 214-ФЗ банк, на счетах которого размещаются деньги дольщиков, контролирует расходование средств и может отказать в нецелевых операциях.
Застройщик по этому закону обеспечивает свои обязательства при помощи залога, поручительства или страхования ответственности на случай банкротства.
Для вас как покупателя квартиры все это означает такие гарантии:
- Деньги будут полностью возвращены, если застройщик прекратил свою деятельность.
- Вам оплатят убытки, неустойку, штрафы и пени, если застройщик сорвет сроки сдачи дома или как-то еще исполнит свои обязательства ненадлежащим образом.
Заключая договор по 215-ФЗ, вы вступаете в кооператив и соглашаетесь на его правила, прописанные в уставе. Ничего незаконного в этом нет, а жилье в кооперативах обычно более привлекательно по стоимости квадратного метра. Это легко объяснить - при такой форме строительства отсутствует страхование, уплата НДС, в работах могут участвовать менее дорогие подрядчики (обычно это бригады, работающие за наличку) и т.д.
Купить жилье по 215-ФЗ можно на средства материнского капитала, доступна ипотека. Чаще всего в форме кооператива строятся дома небольшой этажности, которые возводятся в короткие сроки.
Однако риски в таком случае ощутимо более серьезные. Отсутствует страховка, чиновники могут вообще не принять объект в эксплуатацию и т.д.
Участник кооператива может вернуть вложенные деньги, только покинув его. И то при условии, что необходимые средства есть на счету ЖНК. Если деньги там отсутствуют - вернуть свои средства не удастся. Практически каждый юридический вопрос решается по уставу кооператива.
Таким образом, закон 214-ФЗ - это намного более спокойный вариант приобретения квартиры в Сочи или любом другом городе страны. Он гораздо лучше защищает ваши права и дает намного больше гарантий. Участие в кооперативе вполне законно и обычно позволяет купить жилье дешевле, но нужно помнить о существующих рисках и возможных неудобствах.
📌 Читайте также: Счета эскроу: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке
📌 Читайте также: На каком этаже лучше покупать квартиру в новостройке?
📌Читайте также: Как стать самозанятым и взять ипотеку
📌 Читайте также: Как будет выглядеть Сочи будущего