ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ ИНОСТРАННЫМ ГРАЖДАНИНОМ ИЛИ КОМПАНИЕЙ В 2022 ГОДУ
В соответствии с Указом Президента РФ № 81 от 01.03.2022 года для заключения сделки, влекущей за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество в России, в которой участвуют контрагенты из государств, которые ввели ограничения в отношении РФ, и подконтрольные им лица, с 02.03.2022 года нужно получать разрешение Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации. Требование ввели для российских компаний, граждан и других резидентов.
Также разрешение Правительственной комиссии потребуется для следующих операций:
- выдача кредитов и займов в рублях иностранному лицу
- валютные операции, связанные с предоставлением резидентами в пользу нерезидентов иностранной валюты по договорам займа
- зачисления резидентами иностранной валюты на свои счета (вклады), открытые в расположенных за пределами территории Российской Федерации банках и иных организациях финансового рынка
- осуществление переводов денежных средств без открытия банковского счета с использованием электронных средств платежа, предоставленных иностранными поставщиками платежных услуг
НА КАКИХ ИНОСТРАННЫХ КОНТРАГЕНТОВ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ ОГРАНИЧЕНИЕ?
- имеют гражданство “недружественных государств”
- имеют место регистрации в “недружественном государстве”
- лица, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности
- зарегистрированы в “недружественном государстве”
- хозяйственную деятельность осуществляют преимущественно в “недружественном государстве”
- прибыль от деятельности извлекают преимущественно в “недружественном государстве”
- лица, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности
Также если контрагент из государства, которое не ввело ограничения в отношении РФ, то при покупке у него недвижимости тоже может потребоваться разрешение, если владелец этих активов приобрел их у лиц из государств, которые ввели ограничения в отношении РФ, после 22 февраля 2022 года.
В соответствии с п. 12 Указа Президента РФ № 95 от 05.03.2022 года иностранными контрагентами из “недружественных стран” не признаются лица, отвечающие одновременно следующим требованиям:
- они находятся под контролем российских юридических лиц или физических лиц (конечными бенефициарами являются Российская Федерация, российские юридические лица или физические лица), в том числе в случае, если этот контроль осуществляется через иностранные юридические лица, связанные с такими иностранными государствами
- информация о контроле над ними раскрыта российскими юридическими лицами или физическими лицами налоговым органам Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации
Перечень недружественных России стран и территорий утвержден Распоряжением Правительства от 5 марта 2022 года N 430-р. В него вошли Австралия, Албания, Андорра, Великобритания, включая Джерси, Ангилья, Британские Виргинские острова, Гибралтар, государства - члены Евросоюза, Исландия, Канада, Лихтенштейн, Микронезия, Монако, Новая Зеландия, Норвегия, Республика Корея, Сан-Марино, Северная Македония, Сингапур, США, Тайвань (Китай), Украина, Черногория, Швейцария и Япония.
Вместе с тем, согласно Решению подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций от 17.03.2022 года разрешена продажа недвижимого имущества в России нерезидентам, связанным с государствами, которые совершают в отношении российских юридических и физических лиц недружественные действия.
При этом данное решение распространяется только на сделки, которые совершают физические лица. Таким образом, в указанных выше случаях не нужно получать разрешение Правительственной комиссии на конкретную сделку. Комиссия выдала общее разрешение на все сделки, отвечающие данным критериям. При этом из Решения неочевидно, данное решение распространяется только на сделки между физическими лицами, или на сделки, если одной стороной выступает физическое лицо. Поэтому данное решение может толковаться регистраторами по-разному.
Перечисленные в настоящей статье ограничения применяются только к сделкам с недвижимостью с иностранными гражданами и компаниями из недружественных стран согласно списку. Для иностранцев и компаний из других стран данные ограничения не применяются. Например, не распространяются данные ограничения на граждан и компании из ОАЭ, Китая (кроме Тайваня), Тайланда, Армении, Казахстана, Белоруссии, Грузии, Азербайджана, если к ним не применимы иные признаки причастности к недружественным странам.
При этом согласно разъяснениям Росреестра при регистрации прав и сделок Росреестром не предъявляются дополнительные требования по наличию в договорах купли-продажи формулировки относительно иностранных лиц. Стороны самостоятельно составляют договор купли-продажи и свободны в определении его условий (за исключением существенных условий сделки, предусмотренных действующим законодательством). Если сделка требует разрешения Правительственной комиссии, то для регистрации перехода права собственности Росреестром необходимо предоставить в регистрирующий орган соответствующее разрешение. Если сделка с недвижимостью подлежит нотариальному удостоверению (обязательному или по желанию сторон), то для проверки законности сделки данные документы должны быть предоставлены нотариусу вместе с проектом соглашения.
Обратите внимание! Указанные ограничения относительно сделок с иностранными контрагентами из недружественных стран не распространяется на отношения наследственного правопреемства, осложненные иностранным элементом, сделки по отчуждению долей в уставном капитале обществ с ограниченной ответственностью, а также выдачу доверенностей, предусматривающих полномочия по осуществлению сделок (операций), для которых необходимо получение разрешения Правительственной комиссии.
ЧТО ТАКОЕ БАНКОВСКИЙ СЧЕТ ТИПА “С”?
С учетом введенных Россией ограничений в отношений иностранных контрагентов из недружественных стран государственными органами РФ по некоторым сделкам установлены требования по перечислению денежных средств резидентами РФ в счет исполнения по сделкам указанным иностранным контрагентам на специальный банковский счет - счет типа “С”. Например, при покупке резидентом РФ недвижимости у нерезидента, связанного с государствами, совершающими недружественные действия, денежные средства в счет оплаты по сделке, должны быть зачислены на счет типа «С» (согласно Решению подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций от 17.03.2022 года). Режим банковского счета типа “С” установлен Решением Совета директоров ЦБ РФ от 18.03.2022 года. Согласно указанному Решению с банковского счета типа "С" могут списываться денежные средства только в целях осуществления:
- уплаты налогов, пошлин, сборов и других обязательных платежей, подлежащих уплате в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации переводов на покупку облигаций федерального займа, размещаемых Минфином России на аукционах
- переводов на расчетные счета нерезидентов в валюте Российской Федерации, предусмотренных разрешением
- переводов при осуществлении иных операций, предусмотренных разрешением
- переводов на банковские счета типа "С"
- переводов на брокерские счета типа "С" и специальные брокерские счета типа "С", торговые банковские счета типа "С", клиринговые банковские счета типа "С"
- уплаты комиссий уполномоченному банку, осуществляющему обслуживание по счету, брокеру, открывшему специальный брокерский счет типа "С", депозитарию, осуществляющему ведение счета депо типа "С", и иных комиссий, связанных с совершением сделок с ценными бумагами, зачисляемыми на счета депо типа "С"
- переводов в пользу резидента при уплате неустойки (штрафа, пени) по операциям (сделкам), перечисленным в Указе Президента РФ № 95
- возврата ошибочно зачисленных на банковский счет типа "С" денежных средств
КАК ПОЛУЧИТЬ РАЗРЕШЕНИЕ ПРАВИТЕЛЬСТВЕННОЙ КОМИССИИ ПО КОНТРОЛЮ ЗА ОСУЩЕСТВЛЕНИЕМ ИНОСТРАННЫХ ИНВЕСТИЦИЙ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ НА СДЕЛКУ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ?
Заявление о выдаче разрешения на осуществление (исполнение) сделки (операции) или группы сделок (операций) подается в Министерство финансов РФ. Заявление должно содержать обращение, адресованное Правительственной комиссии, с просьбой выдать разрешение и информацию о цели, предмете, содержании и существенных условиях сделки (операции), о планируемых сроках действия такого разрешения. Правительственная комиссия утвердила 17.03.2022 года рекомендуемую форму такого заявления.
К заявлению о выдаче разрешения прикладывается:
- документ, подтверждающий государственную регистрацию заявителя - юридического лица или физического лица в качестве индивидуального предпринимателя
- документ, удостоверяющий личность заявителя - физического лица
- документ, подтверждающий факт учреждения заявителя - иностранной организации, не являющейся юридическим лицом, в соответствии с законодательством государства, в котором она учреждена
- учредительные документы заявителя - юридического лица
- документ, содержащий сведения о выгодоприобретателях, бенефициарных владельцах, лице, осуществляющем контроль над являющимся стороной сделки (участвующим в операции) лицом иностранного государства, совершающего недружественные действия
- бухгалтерский баланс резидента по состоянию на последнюю отчетную дату, предшествующую дате представления заявления, при отсутствии указанного бухгалтерского баланса в государственном информационном ресурсе бухгалтерской (финансовой) отчетности (в случае представления заявления о выдаче разрешения на осуществление (исполнение) сделки (операции), влекущей за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество резидента)
- сведения о балансовой стоимости активов резидента по состоянию на последнюю отчетную дату, предшествующую дате представления заявления (в случае представления заявления о выдаче разрешения на совершение (исполнение) сделки (операции), влекущей за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество резидента)
Документы, составленные на иностранном языке, должны быть апостилированы (легализованы) и переведены на русский язык, перевод удостоверяется нотариусом. Документы представляются в прошитом виде и заверяются печатью (при ее наличии) заявителя. В случае если заявителем является физическое лицо, документы заверяются подписью физического лица, подлинность которой свидетельствуется нотариально в установленном порядке. Заявление может быть представлено в уполномоченный орган представителем заявителя, имеющим нотариально удостоверенную доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия лица на представление заявления. К заявлению прилагается опись направляемых документов. Заявление и документы могут быть представлены в уполномоченный орган на бумажном носителе или в электронном виде, в том числе в форме электронных документов, подписанных с использованием электронной цифровой подписи. Решение о выдаче разрешения на сделку принимается единогласно подкомиссией, в состав которой входит по одному представителю от Администрации Президента РФ, Минэкономразвития и Центрального банка РФ. Возглавляет ее Министр финансов РФ. Срок действия разрешения определяется подкомиссией.