Промышленная недвижимость
Когда большинство людей думают о коммерческой недвижимости, их умы рисуют картинку, которая тяготеет к типам недвижимости, с которыми они наиболее знакомы: офисы (где они работают) и магазины (где они делают покупки). Обычно они не думают о промышленной недвижимости, где производятся и отправляются товары, которыми они пользуются.
Но специалисты по коммерческой недвижимости знают, как недооценена важность промышленных площадей. Хотя исторически сделки по этой недвижимости не были такими ключевыми, как сделки по первоклассным офисным и торговым площадям, внезапный скачок в электронной коммерции в 2020 году подтолкнул интернет-магазины и бакалейные лавки к поиску новых складских площадей и распределительных центров, что сделало промышленную недвижимость горячим товаром. Однако любой, кто хочет заниматься промышленной недвижимостью, должен быть экспертом.
Фундамент этих знаний всегда начинается с понимания основ. Привожу краткое изложение восьми наиболее распространенных типов промышленной недвижимости.
Слово «производство» вызывает образы гигантских фабрик, выпускающих продукцию. И да, это правда на базовом уровне. Производственные площадки — это места, где производятся и собираются товары, и они, как правило, занимают менее 20% офисных площадей, имеют погрузочные доки для грузовиков и высоту не менее 3 метров. Но это оставляет много места для вариаций, поскольку эти свойства сильно меняются в зависимости от их назначения. Вот два наиболее распространенных направления:
Это гигантские заводы, как правило, производящие тяжелые товары и материалы. У них обычно есть десятки или даже сотни тысяч квадратных метров полезной площади, а также мощное оборудование, трехфазная электроэнергия и достаточно места для грузовиков, чтобы загружать продукцию. Оборудование внутри обычно точно настраивается под конечного пользователя, поэтому тяжелые производственные предприятия необходимо ремонтировать, когда они приобретают новых владельцев или арендаторов.
Эти пространства, как правило, намного меньше и проще, чем их тяжелые аналоги. Как правило, там продукты собираются из более мелких частей, хранятся и в конечном итоге отправляются для продажи потребителям. Таким образом, их гораздо проще перенастроить для разных арендаторов.
В то время как производственные площадки — это место, где производятся продукты, эта категория связана с тем, как продукты перемещаются и в конечном итоге отправляются конечному пользователю. Размер может сильно различаться в зависимости от типа собственности, но эти объекты, как правило, составляют не более 20% офисной площади. Три распространенных типа:
Как следует из названия, эти склады в основном используются для доставки товаров, а это означает, что местоположение имеет значение. Если компании хотят быстро доставить свою продукцию в любую точку страны, им нужно быть ближе к центру страны, желательно недалеко от аэропорта. Но размер компании может изменить это утверждение, а также повлиять на дизайн. Например, Amazon имеет несколько построенных на заказ высокотехнологичных центров распределения по всей стране (поэтому она предлагает доставку в тот же день на столь многих рынках), площадь некоторых из которых превышает миллион квадратных метров.
Эти склады больше ориентированы на хранение, чем на распределение. Разница проявляется несколькими способами. Например, большинство складов общего назначения имеют более низкое соотношение площади ворот к площади, поскольку продукты не так часто ввозятся и вывозятся. Это также означает, что местоположение имеет меньшее значение, чем то, что там хранится, что и определяет большую часть вариаций в этих пространствах. Например, одним из подмножеств складов общего назначения являются холодильные склады, которые оснащены морозильными камерами и обычно используются для хранения скоропортящихся продуктов питания.
На другом конце спектра от складов общего назначения находятся грузовые терминалы, которые полностью посвящены перевозке. Это просто промежуточные площадки, где товары перегружаются из одного грузовика в другой и практически не имеют места для хранения.
Гибкая недвижимость предназначена для предоставления арендаторам гибкости в использовании и обычно состоит из не менее 30% офисных площадей. Однако существуют и более специализированные типы гибких зданий, которые служат более конкретным целям для промышленных арендаторов:
6. Научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы (НИОКР)
НИОКР относится к исследованиям и разработкам, процессу, посредством которого компании создают новые продукты и улучшают существующие. Свойства НИОКР сильно различаются в зависимости от арендатора и того, для чего он будет использовать пространство.
Центры обработки данных — это места, где компании размещают оборудование, на котором хранятся их данные, поддерживают работоспособность интернета и делают возможным облачное хранилище. Их средняя площадь составляет около 30 000 квадратных метров, но они могут быть намного больше. Крупнейший в мире объект площадью 2,1 миллиона квадратных метров находится в Ланфанге, Китай. Причина, по которой размер так сильно различается, заключается в том, что многие компании предпочитают арендовать пространство в сторонних центрах обработки данных.
Демонстрационные залы, как правило, представляют собой смесь помещений, предназначенных для офисов, складских помещений и, что наиболее важно, выставочных залов. Как правило, более половины площади отведено под демонстрацию и продажу товаров. Наиболее знакомым примером для большинства людей является автосалон, но есть и другие виды бизнеса, которым нужны выставочные залы.
Этот список ни в коем случае не является исчерпывающим. Есть несколько других типов промышленных помещений, не говоря уже о других характеристиках, которые отличают типы, которые мы здесь рассматриваем. Но это наиболее распространенные типы, и они иллюстрируют ключевой момент промышленной недвижимости: помещения должны быть адаптированы к конкретным целям для разных видов бизнеса.
