Тройная чистая аренда
Арендодатели и арендаторы договариваются о нескольких типах аренды коммерческой недвижимости. Тремя наиболее распространенными являются валовая, процентная и тройная чистая аренда. Тройная чистая аренда противоположна валовой аренде. В то время как арендодатели и арендаторы могут рассматривать тройную чистую аренду как наиболее выгодную из трех договоров аренды, она может привести к неприятным последствиям и, возможно, свести на нет предыдущую прибыль.
Что такое тройная чистая аренда?
Тройная чистая аренда, также называемая «тройной N», возлагает на арендатора ответственность за три платежа в дополнение к арендной плате. Арендатор оплачивает содержание здания, страховку и налоги на имущество. Такая договоренность может иметь преимущества для обеих сторон, поскольку арендная плата при этом типе аренды обычно ниже, чем при валовой или процентной аренде. Более низкая арендная плата облегчает поиск арендаторов, поэтому у арендодателя меньше шансов иметь пустующее здание.
Если здание находится в хорошем состоянии, то обслуживание будет минимальным, а арендатор получит более низкую арендную плату. Если здание находится в аварийном состоянии, например, требуется новая крыша, то преимущество имеет арендодатель, поскольку он не несет расходов на содержание. Однако этот сценарий зависит от арендатора, поддерживающего имущество в хорошем состоянии.
Если арендатор не сообщит о повреждении здания, чтобы избежать оплаты связанных с этим расходов по тройной чистой аренде, арендодатель получит здание в аварийном состоянии. Возможно, ему придется использовать прибыль от арендной платы арендатора для оплаты ремонта.
Увеличивает накладные расходы арендатора на недвижимость
При тройной чистой аренде арендаторы должны застраховать недвижимость. Кроме того, им, возможно, придется оплатить любые франшизы по полису, а также любой незастрахованный ущерб. Это увеличивает стоимость недвижимости арендатора.
Страховые компании учитывают несколько факторов при принятии решения о том, какую ставку взимать. Если арендатор не может позволить себе страховку, он может позволить полису истечь или не подавать иск. Если имуществу нанесен серьезный ущерб и арендатор объявляет о банкротстве, арендодатель может не иметь права требовать выплаты.
Вопросы, касающиеся налогов на имущество
Недостатком арендатора является его обязанность платить налоги на имущество. Многие сообщества ежегодно повышают оценку коммерческой недвижимости или повышают ставку налога на каждую 1000 условной единицы стоимости, что приводит к увеличению налогового счета для арендатора.
Поскольку арендодатель является владельцем собственности, арендатор зависит от арендодателя, чтобы оспорить более высокую оценку. Однако арендодатель может не тратить время и деньги на частную оценку, чтобы оспорить новую оценку, поскольку он не тот, кто оплачивает счет.
Это может иметь неприятные последствия для арендодателя, если арендатор решит переехать в другое место по истечении срока аренды. Арендодателю придется платить более высокий налог, пока он не найдет нового арендатора, при условии, что он сможет найти того, кто готов платить более высокие расходы. Если аналогичная недвижимость стоит дешевле, то арендодатель может застрять с незанятой недвижимостью.
Валовая аренда является полной противоположностью тройной чистой аренде. Здесь арендодатель оплачивает расходы по налогу на имущество, страхованию имущества и обслуживанию здания. Ежемесячная арендная плата, взимаемая с арендатора, значительно выше, чтобы покрыть эти дополнительные расходы. Иногда в валовой аренде указывается, что арендатор должен оплатить все коммунальные услуги.
Процентная аренда более сложна, но распространена в торговых центрах. Они могут работать любым из четырех способов: процент от валовых продаж, ежемесячная арендная плата плюс процент от валовых продаж, большая из фиксированной ежемесячной арендной платы или установленный процент от продаж или минимальная фиксированная арендная плата с многоуровневым процентом от продаж.
Как арендодателям, так и арендаторам стоит воспользоваться юридическими и бухгалтерскими консультациями, чтобы выяснить потенциальную ответственность и любые налоговые последствия каждой структуры аренды, прежде чем подписывать контракт.