Формат built-to-suit
Built-to-suit очень интересный формат коворкинга и сейчас переживает второе рождение. Этот формат не является новым на рынке недвижимости, но благодаря изменениям и трендам, которые сформировались за время пандемии, built-to-suit обретает все большую популярность поскольку предлагает максимальную гибкость и удобство для арендатора. Компании заинтересованы в готовом качественном современном и модном офисе.
Стоимость офиса “под ключ” формируется исходя из технического задания заказчика: строительные работы по индивидуальному проекту, дизайн, и последующее обслуживание. Конечно же, и в такой модели есть риски для оператора.
До пандемии этот формат предполагал только поиск помещения, его перепланировку и проведение отделочных работ в соответствии с особенностями бизнеса арендатора. Более того, чаще этой услугой пользовались бизнесы, которые искали складские и производственные помещения, а не офисы.
Однако с началом пандемии, арендаторы пересмотрели свое отношение к квадратным метрам, и в офисном сегменте интерес к формату очевидно возрос. Тем более, что под влиянием рынка, перечень возможностей для built-to-suit расширился и стал включать в себя помимо подбора помещения и ремонтных работ, также и последующее комплексное обслуживание. В офисном сегменте built-to-suit оказался выгодным как для арендаторов, так и для владельцев помещений.
Собственники готовы предоставлять более выгодные условия на аренду в черновой отделке и на проведение ремонтных работ арендаторам. Сами клиенты понимают, что окупаемость проекта для них будет выше, если они привлекут опытных коворкинг-операторов. Операторы обладают экспертизой в сервисном формате, и довериться профессионалам в организации и управлении процессом подготовки проекта офисного помещения “под ключ” выглядит привлекательной идеей. К тому же происходит постоянное взаимодействие с арендатором, пространства готовятся исключительно под его интересы и цели. Это может быть перепланировка помещения, создание специальных помещений помимо классических офисов, например, таких, как творческие студии, шоу-румы, которые не может предложить прямая аренда.
В результате к индивидуальной планировке арендатор получает выгоду до 20%, по сравнению с теми затратами, которые он понес бы, изменяя пространство своими силами при прямой аренде. Помимо этого, клиент не тратит время на общение с поставщиками и другими техническими подрядчиками. В формате built-to-suit оператор является посредником между собственником и арендатором, арендатором и подрядчиками, и берет на себя функции по управлению проектом.
Все расходы рассчитываются перед запуском проекта, часть из них включены в ежемесячную арендную плату, что одновременно делает предложение более выгодным для арендатора и избавляет его от решения вопросов, связанных с последующим обслуживанием пространства в долгосрочной аренде. Как правило, сделка в формате built-to-suit заключается на срок более 3-х лет, иначе, это невыгодно ни для оператора, ни для арендатора. Если, например, текущий арендатор съедет раньше, то весь ремонт и оборудование помещения останутся у собственника, что в результате повлияет на стоимость офиса при дальнейшем поиске нового арендатора.
Что касается рисков, то они есть во всех проектах, и built-to-suit не исключение. Например, арендатор в процессе подготовки помещения может поменять свои планы и отказаться от аренды. Могут быть различные форс-мажоры и другие причины, по которым клиент откажется от проекта. Классический способ подстраховаться и минимизировать возможные риски — это предусмотреть в договоре авансовые гарантийные платежи. Именно они позволяют покрыть расходы в подобных ситуациях.
Формат built-to-suit представляет собой комфортное решение для всех участников сделки, как с финансовой точки зрения, так и в области исполнения. Собственник помещения получает наиболее эффективное использование собственных площадей, а арендатор в этом формате становится обладателем индивидуального офисного пространства, соответствующего всем его запросам, при этом в стоимость контракта включены ремонтные работы, аренда и обслуживание.
В подготовке проекта в формате built-to-suit участвует большая команда специалистов — от дизайнера-проектировщика до финансового аналитика. Все они подключаются на разных этапах работы, в каждом из которых есть свои тонкости. Условно весь процесс можно поделить на этапы:
1. Выбор и оценка помещения: На этом этапе подключается финансовый аналитик для просчета эффективности объекта, делается первичная экспертиза.
2. Анализ планировки и ее возможностей: После первичной экспертизы изучается планировка объекта, анализируется соотношение эффективных и неэффективных площадей. На этом этапе привлекается дизайнер и планировщики: они изучают существующие коммуникации, возможности перепланировки и создают дизайн-проект, который впоследствии согласовывается с клиентом.
3. Формирование смет: Создается первичная смета, в которую включаются все ремонтные и отделочные работы. На основе нее рассчитывается ставка окупаемости и последующая стоимость аренды, и если она устраивает арендатора, то начинается стройка.
4. Стройка: На этом этапе к работе подключается строительная бригада и другие подрядчики, производится закупка как отделочных материалов, так и последующего наполнения офисного пространства: мебели, техники, предметов декора.
5. Ввод в эксплуатацию: Финальный этап — это приемка строительных и отделочных работ, включая приемку эксплуатационными службами, и далее — передача помещения клиенту. Когда все готово и процедуры приемки пройдены, клиент может заезжать в офис и начинать работать. При желании клиента, сервисным обслуживанием также может заниматься оператор.
Сейчас и в ближайшем будущем формат built-to-suit будет набирать все большую популярность в корпоративном секторе. Компании все чаще обращаются с запросами об индивидуальном проекте и комплексном сервисе, а built-to-suit может предложить и уникальность, и выгоду. Оператор со своей стороны предоставляет полный цикл работы с пространством: от организации до последующего управления, так что арендатору не нужно искать подрядчиков и экспертов для поддержания всех процессов. Ожидается, что дальнейшие изменения будут проходить в области оптимизации процессов работы с площадками: внедрением большего числа цифровых инструментов, улучшением систем коммуникации.
