Экономию на эксплуатации здания можно заложить в проект
Расходы на техническую эксплуатацию и уборку здания можно существенно сократить, если подумать об оптимизации затрат на этапе проектирования.
По сложившейся еще с советских времен практике строительство дома в значительной степени «оторвано» от последующей эксплуатации. Об эксплуатации и ее стоимости обычно задумывается уже управляющая компания, которая «принимает» здание у девелопера. Однако, в настоящий момент стоимость эксплуатации и энергоресурсов составляет значительную сумму. В этой связи компанию, которая в перспективе будет заниматься эксплуатацией объекта, целесообразно привлекать в качестве консультанта и на стадии проектирования, и на стадии предэксплуатации, и приемки объекта у строительной компании. Тем не менее, сейчас управляющие компании чаще привлекаются на стадии предэксплуатации. Хотя планировать экономию можно и нужно еще на этапе проектирования».
Помимо столь модных сейчас «зеленых» технологий, заложить в проект экономию на эксплуатации архитектор может несколькими способами.
Затраты на эксплуатацию объекта можно снизить не только за счет применения современных технологий и дополнительных инвестиций, но и за счет того, что на этапе проектирования грамотно предусмотрены все нюансы эксплуатации.
В частности, есть несколько аспектов, грамотное проектирование которых позволит удешевить последующую эксплуатацию, что приведет к повышению финансовой эффективности всего проекта.
Энергоэффективность — основа экономии. И с этой точки зрения при проектировании крайне важно обратить внимание на остекление, поскольку именно через стекла и происходит основная потеря тепла. Поэтому нужно использовать энергоэффективное стекло со специальными напылениями, которые летом отражают солнечные лучи наружу, а зимой тепловую энергию внутрь. Из других элементов, которые можно применить — ламели, которые на южных сторонах здания могут поглощать до 15% солнечной энергии в летнее время, при этом, не закрывая видов.
Есть и более дорогостоящие решения. Это системы рекуперации тепла, датчики движения на малоиспользуемых лестницах и т.д. Возможно применение системы умного света в местах общего пользования, когда свет меняет яркость в зависимости от освещенности снаружи. Плюс умный свет в зависимости от цикла дня можно делать с утра более холодным, а вечером более теплым, чтобы было экологично и по отношению к людям.
При проектировании тех или иных инженерных систем необходимо учитывать расположение и наличие доступа к инженерному оборудованию, подлежащему регулярному обслуживанию. Например, если доступ к приточной установке невозможен без использования специальных подъемников, которые в свою очередь бывает очень сложно (а порой невозможно) установить внутри объекта, обычное техническое обслуживание системы приведет к расходам на аренду подъемников или вызов альпинистов. Итогом подобных проблем может стать увеличение затрат на обслуживание на 50%.
Львиная доля эксплуатационных затрат приходится на обслуживание территории вокруг зданий. И здесь, прежде всего, речь идет о выборе материалов для покрытий. Если асфальт нужно менять раз в два-три года, тротуарную плитку из цемента с бетоном в нужно менять раз в пять-шесть лет, гранитные плиты раз в 10-15 лет, то брусчатку можно никогда не менять. Брусчатка раз в 10-15 дороже, чем асфальт, но лет через 15 она окупается.
Также существенные затраты идут на эксплуатацию озеленения. Зачастую газоны пытаются выращивать в теневых местах — на северной или затемненной стороне, под деревьями. В итоге их приходится полностью менять раз в два года. Это ошибка ландшафтных архитекторов, неправильно подобранный ассортимент растений. Все мы помним, как сгорели пальмы на Бакинском бульваре от резкого похолодания.
Еще один «пункт» будущей экономии — устройство в ландшафте гравийных дорожек. Европейский опыт говорит, что оптимально делать натуральные основания, обсыпку и утрамбованный грунт. У нас этого боятся, потому что зимой дорожки расчищаются и верхний слой страдает. Есть хорошая технология, когда сыпучие основания таких дорожек связываются полимерной смолой. Они выглядят как дорожки из гравия, но при этом зимой вместе с слякотью не летят на газон».
Снизить стоимость будущей уборки, как внутри здания, так и территории вокруг него, также возможно еще на этапе проектирования. Прежде всего, исключив из проекта все места, которые требуют дополнительного обслуживания: уступы, сложные по форме элементы, где скапливается грязь. Это архитектурные элементы, которые со временем могут, например, ржаветь и их потребуется красить. Разумеется, если они не имеют принципиального значения в концепции проекта.
Обязательно надо предусматривать обустройство сливных трапов на парковках. Отсутствие этой, казалось бы, незначительной «детали» сильно усложняет процесс сбора воды после уборки, а в зимнее время весь пол просто покрыт водой. В результате приходится устанавливать специальные емкости для сбора и фильтрации воды, закупать дополнительную технику и привлекать дополнительный персонал. Кроме того, быстрее портится напольное покрытие, из-за чего в два — три раза могут вырасти затраты на расходные материалы и комплектующие для используемой техники. В итоге, по оценкам специалистов это ведет к удорожанию уборки паркинга на 25% — 30%.
Само здание желательно максимально приспособить для механической уборки. Например, чтобы стекла могли мыть роботы, окна должны быть максимально прямыми без переплетов. Можно сделать шов из силикона, что несколько дороже, но резко повышает скорость и качество уборки стекол.
И, конечно, здание должно изначально проектироваться «на века» — архитектурные решения должны выдерживать проверку временем.
Самый большой вклад в экологичность или в уменьшение затрат клиента – сделать такие решения, которые не потребуют ремонта, капитального ремонта или полного демонтажа здания как можно дольше. Вот это самые большие затраты. Сейчас мы видим объекты, в основном объекты торговли, которые или морально устарели, или архитектура устарела, или материалы были применены некачественные, но они либо полностью под реновацию идут, либо вообще сносятся. И это самый большой урон для заказчика – расходы на эксплуатацию многократно возрастают. Поэтому увеличение жизненного цикла как материалов здания, его компонентов, так и здания целиком и есть первостепенная задача архитекторов и проектировщиков здания. Чтобы все системы максимально долго работали с минимальными вложениями.
В ближайшие года учет стоимости эксплуатации будущего здания на этапе проектирования будет иметь все большее значение. Я уверен, что взаимодействие девелоперов с управляющей компанией на стадии проектирования также постепенно станет повсеместной практикой.