#CancelRent Долой арендную плату
Активисты требуют бесплатного жилья. Власти вводят мораторий на выселение. Владельцы подсчитывают потери
Экономические последствия ограничений, введенных ради борьбы с коронавирусом, остаются проблемой для жилищного сектора. В разных странах люди, которым кризис осложнил оплату аренды или ипотеки, сталкиваются с угрозой выселения. Специальный представитель ООН заявил недавно, что на глобальном уровне ситуация «вызывает тревогу». Правительства ряда стран приняли меры, чтобы защитить – хотя бы временно – пострадавших от кризиса, но их эффект ограничен, и в дальнейшем, отметил он, выселения могут превратиться в «цунами». Тем более что карантинные меры сейчас – на фоне новой вспышки вируса – вводятся снова.
В России, к примеру, ЦБ рекомендовал приостановить взыскания по проблемным ипотечным кредитам, в том числе – «в связи со снижением дохода заемщика после 1 марта 2020 года». Недавно рекомендации были продлены до конца года, правда, критики отмечали, что на практике их ценность сдерживается бюрократическими и иными ограничениями. До конца года также сохранили мораторий на начисление неустойки на коммунальные платежи.
Отдельные страны прямо защитили арендаторов от выселения. В Великобритании ввели подобный мораторий как для жилой, так и для коммерческой недвижимости – владельцам жилья, в частности, разрешили выселять постояльцев не раньше, чем через шесть месяцев после уведомления. По примерным оценкам, в Англии к середине 2020 года у более 200 тысяч человек накопились долги по аренде, нередко связанные с потерей работы или снижением дохода в условиях карантина. Аналогичные правила ввели власти Германии, Испании и Австралии.
В США, где с угрозой выселения столкнулись миллионы людей, моратории были введены как на местном, так и на национальном уровне – наряду с другими мерами по поддержке людей, включая выплату пособий. Запрет на выселение должников, в частности, был включен в антикризисный пакет, принятый в марте Конгрессом. Правда, он распространялся лишь на некоторые категории арендаторов и истек через несколько месяцев. Более масштабный мораторий был введен позднее по инициативе Центров по контролю за распространением заболеваний (CDC) – он будет действовать до конца года, хотя срок может быть и продлен.
По этим правилам человек, снимающий жилье, может отсрочить выселение, даже если перестает (или частично перестает) платить за него из-за кризиса. Достаточно написать заявление с указанием обстоятельств – дохода ниже $99 тысяч в год, снижения заработка из-за кризиса и отсутствия альтернативного жилья. Если владелец не предоставит отсрочки – для него это может обернуться тюрьмой или крупным штрафом. CDC заявили, что воспользовались своими полномочиями, чтобы предотвратить «беспрецедентную волну выселений», которая может ухудшить ситуацию с заболеваемостью коронавирусом.
Мораторий, правда, не освобождает от необходимости платить – долги по аренде накапливаются, равно как и возможные пени. По оценкам консалтинговой компании Stout Risius and Ross, к началу следующего года – то есть уже через несколько месяцев – общие долги американцев за аренду составят около $32 млрд, а выселение будет грозить примерно 8 млн человек (до кризиса в США инициировалось, в среднем, около 3,6 млн выселений в год).
Все это породило большое число недовольных – как среди арендаторов, так и среди владельцев жилья. Среди первых распространилось движение за то, чтобы вообще отменить арендную плату во время пандемии – с призывами бойкотировать выплаты даже со стороны тех, кто в состоянии платить. Вторые, заявляя, что за их счет в кризис пытаются решать чужие проблемы, готовы судиться – в том числе с государством.
Арендаторы
«Из-за кризиса я потеряла работу в баре, – рассказывает жительница Флориды, которая одна воспитывает сына и снимает квартиру. – Я задолжала хозяйке около $1500, и она прислала уведомление, требуя выплатить ей долг за три дня. Не знаю, что делать. Тех денег, которые у меня остались, едва хватает на меня и ребенка. На жилье просто не остается». Мораторий означал, что ее пока не выселят – но он не запрещал владельцам жилья добиваться выплат, а также прибегать к другим мерам. Правительство признало, что хотя они и не могут немедленно выставить должников на улицу, но имеют право начать судебное производство уже сейчас.
Некоторые получили дополнительную помощь от местных властей, но жалуются, что ее недостаточно. В Лос-Анджелесе власти согласились частично покрыть расходы по аренде для людей с низким доходом, но с условиями для владельцев жилья – если владелец согласится взять деньги у города (единовременные выплаты до $2000 на человека), он должен отказаться от повышения аренды, взыскания пеней, а также продлить срок моратория на выселение (сверх установленного официально). «Я предложил хозяину дома такой вариант, но он требует больше», – говорит местный житель, потерявший работу. Его долг за жилье уже сейчас превышает пособие в несколько раз.
Выплаты остаются проблемой и для многих арендаторов коммерческой недвижимости. При опросе, проведенном в сентябре сетью малого бизнеса Alignable среди 5500 предпринимателей, около трети заявили, что не могут рассчитываться за помещение в полном объеме. При этом многие из объектов бизнеса, закрытых в период карантина, так и не открылись – более 100 000, согласно одному из отчетов, прекратили работу с начала марта, что в свою очередь соотносилось с ростом безработицы.
Такие истории распространены. По оценке Mortgage Bankers Association, в сентябре выплаты по аренде или ипотеке пропустили миллионы семей. Согласно опросам, которые проводит Бюро переписи населения, за аренду в прошлом месяце не заплатили около 11 млн человек – примерно каждый шестой из взрослых американцев, снимающих жилье.
Это отражает общую ситуацию – несмотря на антикризисные расходы в несколько триллионов долларов, оживление экономики по мере снятия ограничений и предполагаемый рост в третьем квартале, безработица остается высокой. По данным на сентябрь, уровень составлял 8,1%, потери рабочих мест, произошедшие в период борьбы с вирусом, были восполнены лишь наполовину. Средства, выделенные на антикризисные пособия, во многих штатах уже потрачены (дополнительные выплаты по безработице при этом получили не все, кому они причитались), а принятию нового пакета помощи мешают споры в Конгрессе. Ситуация на рынке труда, отмечает Нил Уильямс, советник инвестиционной компании Federated Hermes, постепенно улучшается. Но такими темпами, по его оценке, потребуется почти год, чтобы она вернулась к докризисному уровню.
Активисты
Не все, кто лишился возможности платить за аренду (полностью или частично), пользуются мораторием – одни стараются договориться с хозяевами об уменьшении платы, другие – найти более доступное жилье, чтобы не накапливать долги. «Я не хочу здесь задерживаться, – говорит житель Флориды, задолжавший за аренду во время карантина (хозяева начали процедуру выселения, но мораторий им помешал). – Я понимаю, что они [хозяева} хотят сдать это жилье кому-то другому, чтобы получить свои деньги. Все это очень тяжело».
Но многие – и их число растет – отказываются платить в принципе. Ссылаясь на тяжелое положение, они требуют вообще отменить арендную плату на время пандемии. И призывают других следовать этому примеру.
Уже в мае – в разгар кризиса – платить аренду, как утверждают участвующие в движении активисты, отказались около 200 тысяч жителей Нью-Йорка, Филадельфии и некоторых других городов (с тех пор, уверяют они, цифры выросли в несколько раз). Некоторые вышли на митинги под лозунгами «Долой арендную плату!» (Cancel Rent). В Лос-Анджелесе арендаторы предъявили властям ультиматум, потребовав, чтобы плата за жилье была официально отменена, и пригрозив радикальными мерами, если этого не произойдет. «Мы больше не будем играть по правилам», – заявили они.
На то, чтобы погасить долги американцев по аренде жилья до конца года – то есть компенсировать отмену платы для части жильцов – потребовалось бы более $30 млрд. Чтобы защитить от выселения около 11,5 млн человек с низкими доходами в течение года, по расчетам National Low Income Housing Coalition, – более $76 млрд. На выплату всех арендных платежей и всей ипотеки в течение года, по некоторым оценкам, ушло бы около $1,6 трлн. Страна при этом уже долгое время живет с дефицитным бюджетом – на фоне антикризисных мер и спада экономики дефицит в 2020 году вырос до рекордных $3,1 трлн, по прогнозам Конгресса, к концу года он почти сравняется с ВВП и в дальнейшем, если финансовые тенденции сохранятся, будет расти.
Кампанию поддержали некоторые политики – от Демократической партии в Конгресс поступил законопроект, предлагающий на время пандемии отменить арендную плату, а также выплаты по ипотеке по всей стране, а потери владельцев компенсировать за счет государства (правда, на определенных условиях – например, отказа от повышения платы за жилье). Хотя многие сторонники движения просто требуют бесплатного жилья – без уточнения, кто и из каких источников должен нести затраты. И не все действительно не могут платить – достаточно и тех, кто присоединился к кампании по примеру прочих, отказавшись от выплат (в одном из домов в Миннеаполисе многие жильцы лишились работы, но платить за аренду отказались все). Активисты из Вашингтона заявили, что для тех, кто достаточно обеспечен, отказ платить за жилье – проявление «солидарности с рабочим классом».
Частично движение пересекается с общей протестной кампанией в США. На шествиях в защиту чернокожих, проходящих в стране последние месяцы, звучат и требования о бесплатном жилье. Некоторые требуют отобрать деньги у полиции и отдать жилищному сектору. А выпады против владельцев жилья схожи с выпадами против «богатых» и «крупных корпораций». Один из активистов заявил, что «это общая борьба против расового капитализма, полиции и систематических притеснений».
В определенной мере это отражает популярность левых идей в стране. По данным Gallup, доля сторонников социализма в США за последнее десятилетие несколько выросла среди людей среднего возраста, среди молодежи она почти не изменилась (хотя по сравнению с другими группами и остается наиболее высокой), но и явных сторонников капитализма среди молодых людей стало меньше. Предпочтения проходят по партийным линиям – социализм, согласно данным Pew Research, одобряют большинство демократов (65%) и отвергают большинство республиканцев (84%), это не исключает одновременную поддержку капитализма, хотя тенденции проявляются и при этом тоже (его одобряют 55% демократов и 78% республиканцев). На фоне кризиса также в целом выросла доля тех, кто поддерживает усиление роли государства и расширение социальных гарантий. Ранее популярность левых идей, по словам близких к нему источников, признавал президент США Дональд Трамп, допуская, что если его противники используют такие настроения (по его выражению, «склонность многих людей к халяве»), это может помешать его переизбранию.
Владельцы
«Я оказался в ситуации, когда государство пришло ко мне и заявило, что я, по сути, должен сам платить аренду за моего жильца следующие несколько месяцев, – говорит Пол Ховард, основатель ассоциации арендодателей Флориды, комментируя мораторий на выселения. – И с этим, конечно, трудно смириться. Тем более, что среди арендаторов есть и те, кто просто пользуется системой».
Собственник жилья, отмечает Джей Мартин, руководитель подобной ассоциации в Нью-Йорке, зависит от арендных платежей, чтобы оплачивать коммунальные услуги, платить налоги, оплачивать ипотеку (если это ипотечное жилье) и так далее. Если жильцы не платят – расходы нужно покрывать все равно. При этом многие из тех, кто сдает жилье, – представители малого, нередко семейного бизнеса (mom and pop owners). Сложившаяся ситуация может привести к тому, что часть из них будет вытеснена с рынка, а их место займут крупные компании.
Владельцы реагируют по-разному. Некоторые продолжают давление на жильцов, требуя денег, или ищут предлог для выселения. Мораторий запрещает выселять за неуплату, но не касается других причин – например, нарушения порядка. Другие готовы договариваться. «Большинство тех, кто сдает жилье, – вменяемые люди, – говорит Дженни Шутц, эксперт по недвижимости из Института Брукингса. – И они не заинтересованы в том, чтобы выкидывать жильцов на улицу. Особенно в период кризиса, когда найти новых может быть не так просто».
Однако достаточно и тех, кто готов судиться – с учетом того, что кризис может затянуться, карантинные ограничения могут продлить, и получить растущий долг с жильца в итоге может быть сложно. С исками против CDC, которые ввели недавний мораторий, выступили арендодатели из нескольких штатов. К ним присоединилась ассоциация, объединяющая более 80 тысяч владельцев жилья по всей стране. Они пытаются доказать, что у федерального ведомства нет прав на то, чтобы устанавливать такие ограничения. Хотя юристы отмечают, что попытки оспорить более ранние моратории результатов не принесли.
«Конечно, гораздо лучше договориться с жильцами, – говорит руководитель ассоциации собственников из Флориды. – Если речь о том, чтобы сохранить хороших арендаторов, я готов пойти на уступки. Просто надо понимать, что это сложная ситуация для всех – и для нас тоже».