Почему берлинские власти ограничивают прибыли лендлордов

От экспроприации корпоративных арендодателей спасет только принудительное ограничение арендной платы

Берлин пока сохраняет статус одной из самых недорогих западноевропейских столиц. По ценам на аренду квартиры его обгоняет не только Париж, где съемное жилье стоит ровно в 4 раза больше, но даже Прага и Варшава, где арендная плата выше берлинской почти вдвое. Однако из-за очень интенсивной джентрификации и почти нулевого строительства новых домов, по темпам роста арендной платы Берлин в топе – за последние 10 лет стоимость аренды квартир здесь удвоилась.

Рост популярности города ощутимо ударил по кошелькам местных квартиросъемщиков: весной 2019 года на протесты против роста цен вышли даже обеспеченные горожане. Ситуация усугубилась настолько, что активисты, которых поддерживает почти половина берлинцев, готовят референдум о полной экспроприации квартир у крупных компаний-арендодателей.

Левоцентристское городское правительство предложило другую, более умеренную, но действенную альтернативу – ни у кого ничего не отнимать, но установить жесткий лимит арендной платы. Однако как показывает опыт, в отложенной перспективе это на первый взгляд изящное решение может создать новые большие проблемы.

Что случилось

18 ⁠июня ⁠члены правительства Берлина в общих деталях согласовали проект заморозки арендной ⁠платы за съемное жилье. До ⁠15 октября нововведение будет представлено на голосование в городской парламент ⁠в качестве законопроекта, а до января 2020 ⁠закон, в случае принятия, должен вступить в силу.

Проект предполагает утверждение ⁠жесткого максимума аренды, превышать который владельцам недвижимости будет запрещено под страхом штрафа до €500,000. Единственный законный способ увеличить аренду выше лимита – постоянно модернизировать и улучшать квартиру; тогда можно рассчитывать на разрешение повысить цену на €0,5 за м² в месяц. Ограничения будут распространяться на абсолютное большинство городских апартаментов – они не коснутся лишь новостроек и социального жилья.

25 августа источники газеты Tagesspiegel в берлинском правительстве сообщили, что по новым правилам аренда будет ограничена отметкой в €7,97 за м². Это значит, что снизить плату придется большинству арендодателей: медианная цена месячной аренды одного квадратного метра в городе сегодня составляет €11,25. Около 85% берлинских квартир, которые сдаются в Берлине, обходятся съемщику дороже €8 за метр.

Инициатива будет принята почти наверняка – ее предложила правящая в Берлине с 2016 года «красно-красно-зеленая» коалиция из 3 партий – СДПГ, «Левых», и «Зеленых». Однако законопроект поддержала ХДС-ХСС Ангелы Меркель, представители которой выступили с инициативой ввести аналогичные ограничения по всей Германии. Таким образом, «заморозка» имеет потенциальную поддержку 110 из 160 депутатов берлинского городского совета.

Ограничение вместо экспроприации

Утверждение плана по заморозке аренды предваряла крупная волна протестов – весной и летом 2019 года по всей Германии прошли массовые митинги, направленные против галопирующих темпов роста цен на жилье. Десятки тысяч вышедших на улицы немцев потребовали у правительства экспроприировать и национализировать все компании-арендодатели с фондом в 3,000 квартир и больше – на них приходится примерно 60% берлинского жилья.

Радикальное предложение пользуется популярностью далеко не только у левых активистов и берлинских студентов – согласно опросу компании Forca, требование о частичной национализации сдаваемого жилья поддерживает 44% берлинцев, при этом против всего 39%. Корреспондент The Guardian обращает внимание, что среди жителей немецкой столицы, которые вышли на митинг в поддержку экспроприации 4 апреля, доминировали взрослые и пожилые люди из среднего класса, а одним из неформальных лидеров протеста стала Барбара вон Боровичени – 77-летняя пенсионерка, которая живет в обеспеченном районе западного Берлина.

Активисты, которые борются за экспроприацию, добиваются проведения по этому вопросу городского референдума. Для этого им нужно собрать 170,000 подписей берлинцев к февралю 2020 года. Скорее всего, им это удастся – во всяком случае первые 77,000 собранных подписей инициативная группа подала в правительство еще в середине июня. С другой стороны, после оглашения окончательного варианта плана «заморозки» движение за экспроприацию может сойти на нет, так как его основная цель –снижение квартплаты –будет достигнута.

Квартирный вопрос по-берлински

Последние 7 лет слишком быстрый рост цен на съемное жилье наблюдался по всей Германии – с 2012 года арендная плата по стране выросла на 37%; средняя зарплата немцев за этот срок выросла всего на 10%. Но наиболее острая ситуация сложилась в Берлине, где в съемных квартирах живет около 81,5% жителей: за 7 лет арендная плата в городе увеличилась на 71%, при этом цена на некоторые категории жилья выросла более чем вдвое. Последнее время рост аренды только ускоряется –только за первое полугодие 2019 года цены выросли на 7%.

Главной причиной такого галопирующего роста цен стало сочетание очень медленных, порой почти нулевых темпов строительства нового жилья, с сохраняющим постоянство большим притоком в Берлин новых жителей – столица привлекает как мигрантов из других государств, так и немцев из других регионов, в первую очередь студентов. Так, в 2018 году в Берлине было построено 33,620 квартир, при этом в город прибыло более 191,000 внешних и внутренних мигрантов.

Огромный спрос на съемное жилье, который становился естественным результатом такой ситуации, позволял арендодателям на протяжении нескольких лет безостановочно повышать цены, однако почти не стимулировал строительный рынок. Аналитики компании Guthmann estate посчитали, что из-за роста привлекательности Берлина за последние 10 лет цена на участок земли под застройку выросла в среднем в 5 раз, из-за чего девелоперы оказались просто не в состоянии строить недорогое жилье.

Кроме того, как отмечает экономист и директор Института макроэкономической политики (IMK) Гролл Себастьян Дуллен, масштабы увеличения жилищного фонда в Берлине замедляются и из-за спекуляций – многие компании покупают участок земли с разрешением на строительство для того, чтобы воспользоваться быстро растущими ценами и выгодно перепродать актив через несколько лет. Пока что ни одна из осторожных попыток городского правительства скорректировать эту ситуацию с помощью субсидирования застройщиков не увенчалась успехом – в большинстве случаев аренда в новостройках все равно сильно превышает желаемую.

Растут цены на аренду квартир и в старых зданиях. Ощутимая часть берлинских жилых домов была построена в первой трети XX века – из-за неизбежного обветшания с каждым годом владельцы вынуждены увеличивать затраты на их содержание. С наивысшей скоростью арендная плата повышается в бывших пролетарских районах центрального Берлина, которые вплоть до начала 2010-х изобиловали дешевым жильем, однако сегодня переживают период сильнейшей джентрификации. Так, медианная стоимость аренды 1 м² в Нойкельне за 7 лет выросла с €6,80 до €10,90, а в Кройцберге – с €8,30 до €14,15.

Универсальный рецепт?

Ограничения арендной платы, призванные защитить граждан от произвола механизмов рыночной аренды – совсем не новый инструмент. Первые такие инициативы стали появляться в европейских странах в годы Первой мировой войны, и вскоре стали распространенной практикой во многих городах от Риги и Бомбея до Монтевидео и Вашингтона. Однако ускорение темпов роста благосостояния после Второй мировой войны делало эту меру с каждым годом все менее необходимой. Во многих странах, особенно в США и Великобритании, последние сохранившиеся меры по контролю за арендой были свернуты в 1970-х – 1980-х на волне неолиберального поворота.

Однако сегодня проблема с высокой арендной платой вновь становится одним из самых больных вопросов многих западноевропейских городов. Сторонники берлинской «заморозки», приводя аргументы в ее поддержку, ссылаются на негативный пример Лондона, где, по словам министра финансов Германии Олафа Шольца, цены на аренду квартиры настолько высокие, что «даже адвокаты и врачи вынуждены искать себе соседа по квартире». Цены на аренду квартиры в Лондоне растут медленно, однако действительно куда выше чем в Берлине – точной статистики о цене за 1м² нет, однако, согласно газете Sun, снять среднестатистическую квартиру в британской столице можно за €1900.

Жилье в Лондоне очень дорогое даже по английским меркам – по цене, за которую в британской столице можно арендовать однокомнатную квартиру, в любом другом населенном пункте Британии можно снять трехкомнатную. Как отмечает директор британской жилищной компании Generation Rent Дэн Уилсон Кроу, из-за высокой арендной платы лондонцы откладывают рождение детей и боятся рассказывать арендодателю о своих финансовых сложностях, опасаясь, что тот поднимет плату.

Поэтому меры, созвучные с берлинской «заморозкой», стали одним из краеугольных камней кампании по переизбранию лондонского мэра-лейбориста Садика Хана, который намерен вновь участвовать в выборах главы города в мае 2020 года. Он предлагает создать комиссию по контролю за частным домовладением, которая разработает «эффективную систему контроля за арендной платой». Пока комиссия будет разрабатывать комплексную политику, Хан предлагает ввести жесткий лимит арендной платы – точно такой же, как в Берлине.

Хан отметил, что во всей Великобритании правительство имеет полномочия регулировать рынок сдаваемого в аренду жилья только в Шотландии. В 2017 году там были введены «зоны арендного давления» – территории, на которых, по мнению местных властей, арендная плата слишком высокая, и где правительство региона вводит запрет на рост квартплаты выше, чем 1% в месяц с учетом инфляции. В сентябре 2019 года аналогичный закон был принят в Калифорнии – этот штат считается самым дорогим в Америке, и именно в нем находятся 5 из 10 самых высоких по арендной плате городов США. Арендодателей обязали повышать цену не выше чем на 5% в месяц сверх инфляции, а также запретили выселять жильцов без одобрения государственной комиссии.

Ограничения и опасности

Инициативы, предлагающие введение разных форм государственного контроля за арендной платой, стремительно набирают популярность – они широко обсуждаются в США и во многих европейских городах. Однако эта мера подвергается активной критике со стороны экономистов. Они ссылаются на исследователя Пола Кругмана, который 20 лет назад, критикуя «заморозку» роста цен в Сан-Франциско, утверждал, что контроль государства за арендой неизбежно приведет к снижению и количества, и качества квартир – это, по его мнению, «один из наиболее понятных вопросов во всей экономике», в котором сходятся мнения ученых совершенно разных взглядов. Действительно, за негативные отложенные эффекты контроль аренды схожим образом критиковали как неолиберальные экономисты, такие как Милтон Фридман и Уолтер Блок, так и сторонники государства всеобщего благосостояния, например один из архитекторов шведского социализма Гуннар Мирдал и его соотечественник левый экономист Ассар Линдбек, который сравнивал последствия контроля за арендной платой для города с бомбардировкой.

По мнению Кругмана, для того, чтобы понять негативные последствия контроля за арендой, достаточно знаний из учебника по экономике начального уровня. Искусственное занижение арендной платы неизбежно ведет к уменьшению количества сдаваемых квартир – арендодатели, рента которых снизится, будут искать более доходные способы использовать свою собственность – продадут квартиры, или превратят их в отели, склады, коммерческие помещения или офисы. В результате спрос на съемное жилье будет только расти, и дремлющая до момента отмены контроля рыночная арендная плата будет увеличиваться с куда более высокими темпами, чем без государственного вмешательства, а вместе с тем будет расти и количество людей, которые не смогли найти себе жилье.

Как отмечают экономисты Райан Боурн и Ванесса Браун Садлер из Института Катона, на этом негативные последствия контроля за арендой не заканчиваются. Те арендодатели, которые все же продолжат сдавать квартиры, потеряют стимул улучшать их – ведь теперь это не позволит увеличивать цену. Это может привести к ухудшению качества жилого фонда – американский исследователь Пол Нибанк обнаружил, что 29% домов в США, где действует режим контроля за арендой, имеют серьезные повреждения, при этом среди зданий, на которых ограничения не распространялись, эта цифра достигала лишь 8%. А девелоперы, в свою очередь, теряют мотивацию строить новые дома – арендодатели не стремятся покупать новые квартиры, и спрос на них падает.

Эксперты Брукингского университета доказали практическую состоятельность этих теоретических построений, изучив опыт ограничений на увеличение арендной платы на некоторые категории жилья, которые действовали в Сан-Франциско в 1979–1994 годах. Исследователи пришли к выводу, что в долгосрочной перспективе контроль за арендной платой был вреден для города, и особенно для необеспеченных слоев его жителей, которых и должен был защитить. После введения контроля арендаторы действительно получили больше гарантий от переезда в трущобы, однако с каждым годом количество сдаваемых квартир стало сокращаться – многие из них были преобразованы в кондоминимумы, коммерческие помещения или проданы. Когда ограничения были сняты, аренда резко подскочила – и сильнее всего в тех районах и домах, где контроль за арендой был наиболее интенсивным.

Результатом 15 лет контроля за арендой в Сан-Франциско стало еще большее неравенство на рынке съемных квартир – сектор элитного жилья увеличился, а недорого – уменьшился. Исследователи уверены, что гораздо более эффективной и надежной мерой, создающей социальные гарантии для арендаторов, могли бы стать государственные субсидии, которые бы покрывали часть квартплаты.

Александр Артамонов

журналист