Дешевле арендовать или купить недвижимость?

Мы анализируем данные о ценах на жилье во всех американских округах и делаем неожиданный вывод.

Чтобы узнать больше о журналистике данных The Economist, посетите нашу страницу с графическими данными .

Были годы, когда новые покупатели жилья в Америке получали более низкие платежи за жилье, чем арендаторы. В период с 2011 по 2020 год ежемесячный платеж по ипотеке типичного дома был на 12% ниже, чем стоимость аренды аналогичного объекта недвижимости (при условии залога в размере 13%, что является текущим средним показателем по стране). Устойчивый рост стоимости домов, составлявший примерно 7% в год в течение последнего десятилетия, также обеспечил покупателям возможность построить капитал в своих домах. Но, как показывают наши карты ниже, сегодня выбор между покупкой и арендой выглядит совсем по-другому.

Виноваты в этом высокие цены на жилье и высокие ставки по ипотечным кредитам. С 2020 года номинальные цены на жилье выросли примерно на 40%. За тот же период средняя 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой выросла с 3,1% до 7,3%, в результате чего выплаты по ипотеке для типичного дома выросли более чем на 50%. Все это означает, что номинальные выплаты по ипотечным кредитам увеличились более чем вдвое с 2020 года; арендная плата, напротив, выросла примерно на 20%. По нашим подсчетам, для 89% американцев аренда жилья с двумя спальнями сейчас обходится дешевле, чем покупка аналогичного жилья. Три года назад этот показатель составлял 16%.

Наши расчеты не охватывают долгосрочные потенциальные затраты и выгоды, такие как расходы на техническое обслуживание, стоимость активов дома после погашения ипотеки или альтернативные издержки инвестирования в залог за дом, а не, скажем, Фондовый рынок. Но они показывают, как относительная стоимость покупки и аренды изменилась на большей части территории Америки. Чтобы восстановить преимущество собственности, которое преобладало в 2010-е годы, потребуются кардинальные изменения в рыночных условиях. По нашим расчетам, цены на жилье должны упасть на треть, средние ставки по ипотечным кредитам должны упасть до 3,2%, или стоимость аренды должна вырасти как минимум на 50%.

Ни один из этих результатов не кажется вероятным. Ожидается, что цены на жилье не упадут: экономисты банка Goldman Sachs прогнозируют, что они вырастут на 1,9% в 2024 году и на 2,8% в 2025 году. Ожидается, что ипотека также останется дорогой. Goldman прогнозирует, что ставки по 30-летним ипотечным кредитам снизятся, но ненамного: до 7,1% к концу 2024 года и 6,6% к концу 2025 года. квартир и низкий спрос.

Даже на тех немногих рынках, где дома по-прежнему выглядят относительно дешевыми, таких как Балтимор, Филадельфия и Бронкс в Нью-Йорке, большинство домовладельцев не хотят их продавать. Почти все они зафиксировали ставки по ипотечным кредитам, которые намного ниже, чем те, которые доступны новым заемщикам. По данным Торстена Слока из частной инвестиционной компании Apollo, более четырех из пяти существующих держателей ипотечных кредитов платят процентную ставку ниже 5%. Таким образом, на данный момент рыночные условия, похоже, отпугивают миллионы потенциальных покупателей и продавцов домов. Для многих аренда все больше будет выглядеть доступным вариантом.

https://www.economist.com/graphic-detail/2023/11/28/is-it-cheaper-to-rent-or-buy-property