Как призраки влияют на рынок недвижимости
Обычно цена домов с привидениями ниже, но бывают случаи, когда необычные особняки продаются дороже среднерыночной цены
Километрах в 30 к северу от Нью-Йорка на берегу Гудзона находится городок Ньяк. Там в нескольких десятках метров от реки стоит трехэтажный викторианский особняк «Лавета плейс», построенный в 1890 году. Жилая площадь дома 400 м². В «Лавете» пять жилых и пять ванных комнат, гостиная, библиотека и много других помещений, старинные камины, арочные проемы, мозаичные окна и гараж на три машины. Есть уютный бассейн под крышей, но больше всего впечатляют живописные виды на Гудзон.
Впечатляют и хозяева особняка. В «Лавете» два десятилетия прожил режиссер, актер и сценарист романтической комедии «Да, возможно» Адам Брукс. Среди последующих известных хозяев – поп-певица и автор песен Ингрид Майклсон и певец в стиле регги Матисьяху. Именно Матисьяху, нынешний владелец «Лаветы», выставил дом на продажу за $1,9 млн.
В описании «Лаветы» на сайте агентства недвижимости есть все многочисленные достоинства, но нет одного сомнительного факта, который многие считают недостатком. В доме есть привидения. В 1991 году особняк «Лавета» оказался в центре громкого судебного процесса, который изучают студенты-юристы.
«Лавета» – один из нескольких десятков домов с привидениями, выставленных сейчас на продажу. Продажа домов с привидениями, а также домов, где произошли убийства и другие трагедии, – дело сложное, требующее деликатности и нередко хитрости, а также умения вести долгие переговоры и искать компромиссы. Оно требует глубокого знания местных законов, зачастую очень путаных и противоречивых, местной культуры, обычаев и фольклора.
Наличие привидений не всегда является минусом при продаже недвижимости. Особенно в Новой Англии, где такие дома – не редкость. Особняк «Лавета», к примеру, и раньше, и сейчас именно по этой причине продавался значительно дороже других домов в Ньяке. Возможно, Матисьяху, который утверждает, что не видел ни одного привидения, является поклонником призраков. А может быть, дом привлек его внимание благодаря громкому судебному процессу.
Рассказывать или молчать?
Американские законы не делают различий между домами с убийствами и домами с привидениями. Законы утверждают, что убийства и привидения не влияют на физическое состояние дома, но могут повлиять на его стоимость и качество жизни в нем.
В штатах первой группы законы регламентируют объем информации, которую необходимо указывать при продаже домов. Больше всего данных о состоянии дома приходится указывать в Нью-Йорке и Калифорнии. Продавцы и их агенты должны максимально честно, ничего не утаивая, заполнять большую анкету.
В ряде штатов с сaveat emptor – Алабаме, Арканзасе, Северной Дакоте, Западной Виргинии и Вайоминге,например – действует правило, разрешающее добровольно не рассказывать о темном прошлом или настоящем (привидения) продаваемого дома, но отвечать на прямые вопросы необходимо максимально правдиво и полно.
Кроме стандартного перечня обязательной информации о состоянии строительных конструкций и оборудования есть, конечно, и «уникальная» информация. Скажем, в Колорадо, Иллинойсе и Миссури продавец обязан отвечать на вопрос, варился ли когда-нибудь в его доме… метамфетамин, после чего, как известно, надолго остаются вредные вещества. В Миссисипи необходимо указывать, имеются ли под коврами или линолеумом полы из твердой древесины.
«Законы примерно половины штатов требуют от продавцов обязательно сообщать всю информацию о доме, – объясняет оценщик Рэндалл Белл, который специализируется на определении дисконтов при продаже недвижимости, где произошли какие-то неприятные события. – Во вторую группу входят штаты с caveat emptor, что приблизительно означает “покупатель сам отвечает за свою покупку”».
Чаще всего Белла, который живет в Лос-Анджелесе и занимается этой редкой профессией уже более трети века, приглашают, когда необходимо рассчитать скидку стоимости дома, пострадавшего от какого-нибудь стихийного бедствия. Однако он также считается одним из наиболее известных в Америке оценщиков домов с темным прошлым, где произошли самые страшные в США убийства, и домов с привидениями. Рэндалл Белл оценивал дома с такими громкими убийствами, как Тейт и Ла Бьянка, Джонбенет Рэмси и Николь Браун-Симпсон с Роном Голдманом.
Сам он, кстати, в привидения не верит, но при этом часто рассказывает в интервью о доме «Небесные врата» в Сан-Диего, где в марте 1997 года произошло массовое самоубийство 39 членов религиозной секты. Продавец разрешил ему показывать дом потенциальным клиентам. Белл устроил экскурсии по «Небесным вратам» нескольким журналистам. После экскурсии он задавал один и тот же вопрос об ощущениях и получал один и тот же ответ: всем становилось не по себе в комнате с двухъярусными кроватями. В этой комнате – причем никто из журналистов об этом не знал – на кроватях лежали четыре трупа. Мертвые тела в особняке были везде, но всем становилось не по себе именно в этой комнате.
С особняком в Сан-Диего у Белла связано немало воспоминаний. Он всегда приводит его в пример, когда его спрашивают, не страшно ли работать с такой недвижимостью.
Рэндалл не считает себя слабонервным, но даже ему стало плохо при первом посещении «Небесных врат». Он попал в дом уже после того, как увезли трупы. Однако они пролежали там три дня, и казалось, что запах пропитал все. Плохо становилось даже многое повидавшим на своем веку полицейским.
К тому же в особняке везде была кровь. Даже самая тщательная чистка не принесла результатов, пришлось делать капитальный ремонт и многое менять.
Стигматизированная недвижимость
Рэндалл Белл пытается поднять цену такой недвижимости, но он реалист и понимает, что чаще всего это невозможно. Превратить дом, в котором произошло жестокое и кровавое убийство, в музей или туристическую достопримечательность едва ли получится. Главное при продаже таких домов, считает Белл, постараться уменьшить материальный ущерб, то есть тщательно отмыть стены и полы от крови, заделать, к примеру, пулевые отверстия, и сделать многое другое, нередко включая, как в случае с «Небесными вратами», и капитальный ремонт.
На частый вопрос, почему на месте таких домов не строят новые и «чистые», Рэндалл Белл отвечает, что не видит в этом смысла, потому что «клеймо» въедается даже не в сам дом, а в землю, на которой тот стоит.
Он опять приводит в пример «Небесные врата». Дом в конце концов все же пришлось снести. На его месте сейчас стоит новое здание, но все равно люди, проходя мимо, по-прежнему вспоминают о разыгравшихся на этом месте два десятилетия назад кровавых событиях.
В законодательстве штатов с обязательным оповещением имеется термин «стигматизированная недвижимость». Он обозначает жилье, где произошли события, которые могли иметь негативные последствия нематериального свойства. Чаще всего речь идет о преступлениях – убийствах, самоубийствах или кражах и грабежах.
Самый известный пример такого рода – судебный процесс 1983 года в Калифорнии «Рид против Кинга». Доррис Рид купила за $76 тысяч у Роберта Кинга дом, не зная, что десять лет назад в нем были убиты женщина с четырьмя детьми. Кинг же не только знал о преступлении, но и попросил соседей не рассказывать об этом потенциальным покупателям.
Рид утверждала в иске, что из-за убийств дом должен стоить $65 тысяч. Суд отказал ей на том основании, что убийства повлияли на качество жизни в доме не в материальном смысле, как требует закон, а в психологическом.
Главным вопросом в этом деле было обязательное раскрытие информации об убийстве, потому что по прошествии 10 лет при осмотре следов убийств обнаружено не было, и покупатель, естественно, не задал прямой вопрос, на который продавец должен честно ответить. После этого процесса, кстати, и появился термин «стигматизированная недвижимость», означающий что-то незаметное и чаще всего неосязаемое, что может, однако, повлиять на жизнь в доме в будущем.
Не менее известно дело «Стамбовский против Экли» 1991 года, в центре которого тот самый особняк «Лавета» в Ньяке. Хелен Экли, которая в то время была владелицей этого дома, пыталась продать его маклеру с Уолл-стрит Джеффри Стамбовскому.
Стамбовский заплатил задаток, после чего узнал, что в доме, вероятно, водятся привидения. Экли, купившая дом в конце 1960-х годов, до продажи дома этого не только не скрывала, но и неоднократно этим хвалилась. Подробный рассказ о «Лавете» под названием «Дом с привидениями на Гудзоне» напечатал в мае 1977 года журнал Reader’s Digest. Хелен утверждала, что много раз видела в доме привидения, в том числе и призрака морского офицера времен Войны за независимость. Однажды она красила потолок в гостиной и, увидев раскачивающийся в кресле-качалке призрак мужчины, поинтересовалась его мнением относительно цвета. Он улыбнулся и кивнул.
Хелен Экли рассказала о частых звуках, подарках детям и внукам, которые исчезали так же внезапно, как и появлялись, и о многих других паранормальных событиях.
Особенно яркой получилась история ее дочери Синтии, которую каждое утро будил призрак женщины, чтобы она не опоздала в школу. Как-то вечером девочка громко сказала, что начались весенние каникулы и можно вставать позднее. На следующее утро призрак ее не разбудил.
Экли подчеркнула, что привидения за долгие годы ни разу не причинили им вреда. Стамбовский тем не менее обратился в суд и обвинил ее в том, что она не предупредила его о привидениях. Суд первой инстанции иск отклонил по причине того, что в штате Нью-Йорк тогда действовал закон caveat emptor. Стамбовский подал апелляцию и выиграл дело. Ее удовлетворили на том основании, что Экли намеренно скрыла информацию, которая могла снизить стоимость дома, за который, кстати, истец собирался заплатить $650 тысяч. Суд постановил вернуть ему задаток в $32,5 тысячи.
После этого процесса покупатели часто спрашивают, не живут ли в доме привидения. Даже если этот вопрос не задается прямо, в анкете имеется вопрос: нет ли обстоятельств, которые потенциально могут повлиять на качество жизни в доме и на его цену.
Конечно, имеются исключения. В Аризоне, например, не требуется рассказывать об убийствах, даже если покупатель прямо спрашивает об этом. Продавец может не лгать, а просто сказать: «По закону я не обязан отвечать на этот вопрос».
Законодательство Калифорнии требует от продавца сообщать обо всех смертях в доме за последние три года, но запрещает рассказывать об умерших в доме больных СПИД.
И достоинство, и недостаток
Большинство людей не хотят жить в доме, где кого-то убили, пусть и очень давно. Обычно цена такой недвижимости снижается на 10–25%.
Конечно, имеются и исключения. К примеру, стоимость дома в Милуоки, в котором жил знаменитый серийный убийца Джеффри Дамер, убивший 17 человек, выросла благодаря «славе» хозяина.
С привидениями в этом отношении несколько проще. Информация о них далеко не всегда отпугивает потенциальных покупателей. «На некоторых они (привидения), напротив, действуют как магнит», – говорит Рэндалл Белл.
Но все же чаще люди предпочитают держаться от призраков подальше. В Гарднере, штат Массачусетс, есть викторианский особняк, построенный мебельным магнатом Сильвестром Пирсом в 1875 году. За внушительный 600-метровый дом с мраморными каминами и 10 жилыми комнатами с потолками высотой 3,3 м просят… $329 тысяч, то есть столько же, сколько за обычную 4-комнатную квартиру.
Все дело в привидениях. К тому же в этом красивом доме, часто показываемом в разных передачах о паранормальных явлениях, за без малого полтора столетия произошли семь смертей, включая удушение проститутки.
Самым «терпимым» к привидениям в Америке городом является Новый Орлеан. Некоторые торговцы недвижимостью даже добавляют к привычным плакатам «Продается» дополнительную информацию о призраках: «Имеются привидения».
Самый известный дом с привидениями в Новом Орлеане – особняк «Магнолия». В 2016 году его выставили на продажу почти за $5 млн.
Так что Матисьяху, возможно, и был прав, попросив за свой дом с «добрыми» привидениями больше средней стоимости аналогичных домов в Ньяке. В конце концов, хороших домов с бассейнами в Ньяке и окрестностях немало, но среди них не так много домов с привидениями, которые могут покритиковать или похвалить хозяина за цвет обоев или перепланировку.