Новые правила игры для рынка недвижимости на Бали

Резиденты бизнес-сообщества Equium Indonesia Алексей Исаев и Алексей Санбаев о моратории на строительство и изменениях в землепользовании на Бали: что это значит для рынка недвижимости.

Недавно министр туризма Индонезии Сандиага Уно объявил о введении моратория на строительство на Бали, направленного на борьбу с перенаселением и чрезмерной урбанизацией острова. Этот мораторий включает запрет на новое строительство отелей, вилл и развлекательных объектов в туристических зонах, таких как Денпасар, Бадунг, Гианьяр, Табанан (Сарбагита). Основная цель — сохранить сельскохозяйственные угодья и предотвратить разрушительное влияние туризма на окружающую среду. Планируется, что мораторий будет действовать в течение 2 лет (с возможностью продления до пяти или даже десяти лет, если он окажется эффективным) и затрагивать ключевые туристические районы острова.

Начнем с контекста

Важно понимать, что любые заявления по ужесточению тех или иных законов или нормативов зачастую связаны с политикой. Недавно состоялись выборы президента Индонезии, который 20 октября 2024 года официально вступит в должность. После этого в ряде Министерств и ведомств состоится смена руководителей и чиновников, в том числе региональных. Также 27 ноября 2024 года состоятся выборы губернатора Бали. Эти выборы пройдут одновременно с другими региональными выборами по всей Индонезии. На фоне этих важных событий мы и слышим более отчетливо заявления от уходящих и приходящих чиновников, которые таким образом хотят сохранить свои кресла либо занять их. Но при этом будем честны с читателями, проблема нарушений застройки на Бали действительно имеется и связана с отсутствием должной регуляции или нехваткой специалистов в профильных органах и местных администрациях. Не хотим поднимать тему нарушения закона или корупции в отдельно взятых случаях, а постараемся обратить внимание на корень проблемы и пути решения возможного ввода моратория на строительство.

При покупке земельного участка в зеленой зоне застройщик или инвестор получает землю по значительно более низкой цене, чем в жилых или коммерческих зонах, что позволяет существенно сэкономить на реализации девелоперского проекта. Такой подход долгое время использовался теми, у кого не было достаточного финансирования. За последние годы многие участки в зеленых зонах были застроены коммерческими объектами как иностранными инвесторами, так и местными представителями бизнеса и на это неизбежно обратили внимание соответствующие органы власти.

С учетом объема застройки на этих землях, в последние годы возникла повестка о введении моратория на строительство в таких зеленых зонах. Рисовые поля Бали представляют собой одну из ценностей острова, обеспечивавших местных жителей агрокультурами на протяжении столетий и ставших визитной карточкой Бали.

Теперь перейдем к скучным, но важным техническим регламентам, существующим на острове. Изменение статуса земли на Бали — это сложный и длительный процесс, который требует соблюдения множества формальностей и участия нескольких уровней власти. Основное решение принимает Национальное земельное агентство (Badan Pertanahan Nasional, BPN), расположенное в Джакарте. Однако важную роль на местном уровне играет и Кабупатен, который координирует и поддерживает процесс, предоставляя рекомендации на основе региональных земельных планов.

Мы бы хотели разъяснить для всех читателей общий процесс изменения статуса земли:

1. Заявление подается в местное отделение BPN на Бали (это специализированный орган, отвечающий за рассмотрение таких заявлений), но окончательное решение всегда принимается центральным органом в Джакарте. Важно учитывать, что письмо-запрос, называемое Permohonan Perubahan Status Tanah, направляется в Джакарту для рассмотрения.
2. После получения этого письма центральное отделение BPN анализирует все предоставленные документы и возвращает ответ в местное отделение на Бали. Этот ответ оформляется с высоким приоритетом, и его решение передается на окончательное утверждение в местное отделение BPN.
3. Важную роль в этом процессе также играет Кабупатен - это административный район Бали, который на основе регионального законодательства оказывает влияние на окончательное решение о переводе статуса земли. Администрация района часто оценивает, как изменение статуса земли будет соответствовать планам землепользования в регионе.
4. Хотя стандартный срок смены статуса земли составляет один месяц, на практике весь процесс может занимать от 6 до 12 месяцев из-за бюрократических задержек и необходимости прохождения всех этапов проверки.

Сложности, с которыми могут столкнуться инвесторы:

Часто возникают ситуации, когда земля находится в зеленой зоне или зоне с ограничениями на застройку (например, LP2B). Это может привести к следующим сложностям:

• Первая степень сложности: проект уже построен на земле в зеленой зоне
• Вторая степень сложности: строительство начато, но не завершено.
• Третья степень сложности: участок приобретен или арендован, но строительство еще не начато.
• Четвертая степень сложности: бюджет ограничен, и выбор стоит между покупкой земли в зеленой зоне или расширением бюджета для покупки в зоне, разрешенной для строительства.

Эти ситуации несут высокий риск для инвесторов, так как нарушение правил строительства на зеленых зонах может привести к уголовному преследованию застройщиков. Недавние изменения в законодательстве позволяют властям вводить строгие меры: депортацию, арест, изъятие земельных участков, штрафы и даже снос построек. Специальные лицензии, такие как PBG, SLF, HGB, становятся обязательными для всех проектов. Любые проекты без этих лицензий будут тщательно проверяться, и любые нарушения могут привести к серьезным последствиям.

Что делать инвесторам и застройщикам:

На данный момент у инвесторов есть шанс исправить ситуацию в первые несколько месяцев после начала проверок. Однако, на наш субъективный взгляд, с каждым месяцем ситуация может становиться все сложнее, а исправление ошибок — дороже. Цены на земельные участки, не попадающие под мораторий, могут начать расти, а бюджетные проекты окажутся под угрозой.

Чтобы избежать этих рисков, важно с самого начала предусматривать получение всех необходимых лицензий и соблюдать требования местного законодательства.

По нашему мнению, мораторий введут только на запрет перевода и строительства в "зеленых зонах", поэтому рекоменудем всем, у кого существуют потенциальные риски, немедленно заняться приведением в соотвествие необходимых разрешений или начать их получать. Следующим шагом после ввода моратория, вероятно, станет проверка крупных и заметных застройщиков и проектов на предмет наличия необходимых разрешений и соответствия разрешенных параметров застройки.

Застройщиков и инвесторов, соблюдающих основные правила застройки на острове, грядущие запреты не должны коснутся.

Подпишись на BALI FM в соцсетях:

YouTube https://youtube.com/c/BALIFM

Инстаграм https://www.instagram.com/balifm_

TG https://t.me/balifm_media