Рынок недвижимости Бали: обзор за II квартал 2025 года

Аналитики REID представили подробный обзор жилого сектора недвижимости Бали за второй квартал 2025 года. Отчет основан на данных и охватывает ключевые тенденции в ценах, предложении, продажах и аренде.

После периода стремительного роста рынок вступает в фазу стабилизации. Структурные изменения продолжаются, но их темпы замедлились — особенно в части нового предложения. Застройщики смещают фокус: впервые за более чем два года сократилось количество новых проектов на стадии планирования, а интерес к готовым объектам растёт.

Рост цен выровнялся по большинству категорий недвижимости. В годовом выражении наблюдается незначительное снижение, но квартал к кварталу показатели остались стабильными. По оценке REID, это связано не с падением реальной стоимости, а с изменением структуры предложения — прежде всего за счёт увеличения доли компактных объектов. Данные по стоимости за квадратный метр подтверждают устойчивость рынка, особенно среди малогабаритных и уже построенных объектов.

Сегмент аренды показывает более сложную динамику. Заполняемость стабильно росла в течение квартала и превысила уровни 2024 года. При этом рост конкуренции среди объектов оказал давление на среднесуточные ставки. Управляющие компании адаптируются к новым условиям, делая ставку на стабильную загрузку, а не на рост цен.

Все эти изменения, по мнению REID, указывают на переход к более сбалансированному и ориентированному на результат рынку. Предложение стабилизируется, ценообразование становится более рациональным, а спрос на аренду продолжает углубляться. По мере развития сектора недвижимости на Бали внимание инвесторов будет всё больше сосредоточено на качестве, надёжности исполнения и стабильной доходности.

Далее — подробный разбор ключевых изменений за второй квартал 2025 года.

📦 Тенденции предложения во II квартале 2025

Первая половина 2025 года во многом повторила картину предыдущих кварталов, хотя начали проявляться первые признаки замедления. Снижение активности в проектах на стадии строительства (off-plan) и подвижки в сегменте более крупных объектов могут свидетельствовать о начале замедления и в сегменте малогабаритной недвижимости.

Южный Бадунг, виллы и объекты с лизхолдом по-прежнему остаются основными точками роста на рынке. При этом апартаменты продолжают набирать долю и занимают всё более заметное место в структуре предложения.

🏗️ Статус и тип недвижимости

Доля объектов на стадии строительства (off-plan) во II квартале составила 36% от всех активных предложений. Это незначительное, но заметное снижение по сравнению с I кварталом и первое сокращение за более чем два года. Такая динамика может свидетельствовать о замедлении запуска новых проектов: застройщики оценивают темпы продаж и корректируют объёмы. Возможно, речь идёт о краткосрочной стабилизации на уровне девелопмента.

Виллы по-прежнему остаются основным типом недвижимости на рынке — 84,5% всех предложений. Однако это ниже, чем в предыдущем квартале (88,1%), что указывает на постепенное разнообразие продуктовой линейки: апартаменты продолжают укреплять свои позиции.

📊 Структура предложения: компактные форматы в росте

Компактные объекты продолжают увеличивать свою долю на рынке. На квартиры и дома с одной или двумя спальнями теперь приходится более 45% всего предложения. Это подтверждает устойчивый спрос на эффективные планировки и доступный входной порог.

Двухкомнатные объекты уже почти сравнялись по количеству с трёхкомнатными — рынок постепенно смещается в сторону более компактной типологии. При этом однокомнатные апартаменты занимают уже 10% общего объёма, что закрепляет их рост как устойчивый тренд в жилом сегменте.

📍 География апартаментов: Юг и Север Бадунга — в лидерах

Северный Бадунг остаётся крупнейшим регионом по общему объёму предложения, однако Южный Бадунг вышел на первое место по числу апартаментов. Вместе эти два района формируют более 70% всех объявлений в этом сегменте, что подчёркивает высокую географическую концентрацию.

По данным REID, такое распределение объясняется как стратегическим упором застройщиков на плотную застройку (для повышения доходности), так и гибкостью новых районов, готовых к приёму новых форматов жилья. С учетом стабилизации общего объема предложения, в ближайшее время такая структура, скорее всего, сохранится.

💰 Продажи во II квартале: стабилизация и корректировка

Ценовая динамика во втором квартале 2025 года отражает стабилизирующуюся ситуацию на рынке после фазы активного роста и диверсификации. В годовом выражении общие цены немного снизились — главным образом из-за удешевления апартаментов. При этом фрихолд-виллы подорожали на 2,2%, а виллы с лизхолдом в целом остались на прежнем уровне. Это говорит о том, что общее "смягчение" цен связано скорее с изменением состава продаж, а не с падением рыночной стоимости.

Снижение цен сопровождалось умеренным спадом активности: объём продаж уменьшился на 8% по сравнению с прошлым годом.

По регионам, на верхнем сегменте наблюдалась умеренная волатильность. Виллы с шестью спальнями в Мэнгви и Табанане подорожали, а в Южном Бадунге немного потеряли в цене. Среднеценовые категории показали незначительные изменения, что подтверждает тенденцию к консолидации рынка вокруг достигнутых значений.

📉 Изменение цен: лёгкая коррекция без падения

Во II квартале 2025 года средние цены на недвижимость снизились на 5% в годовом выражении, при этом основное влияние оказало падение стоимости апартаментов — на 8%. В то же время фрихолд-виллы подорожали на 2,2%, а цены на лизхолд-виллы остались практически без изменений. Это подтверждает вывод REID о том, что общее снижение связано с изменением структуры продаж, а не с падением ценности самих объектов.

На долю апартаментов сейчас приходится 20% всех сделок, и их растущая доля оказывает всё большее влияние на общую динамику рынка. Квартальные изменения оказались минимальными, что может говорить о выходе рынка на плато после активного роста в предыдущие периоды.

🧱 Готовое жилье против новостроек: премия за завершённость

По сравнению с прошлым годом, цены на готовые объекты выросли на 2%, тогда как стоимость недвижимости на стадии строительства (off-plan) снизилась на 9%. В результате сформировалась премия в 22% в пользу завершённых объектов. По оценке REID, это отражает растущую дифференциацию на рынке на фоне увеличения объёмов новых проектов.

Расширяющийся разрыв в ценах говорит о предпочтении покупателей в сторону готового, ощутимого жилья на фоне нестабильности. По мере того как покупатели становятся более избирательными, такая премия может сохраниться или даже вырасти, что укрепит позиции завершённой недвижимости как более надёжного актива.

📈 Объём сделок: Южный Бадунг — в лидерах, но растут новые районы

Во II квартале Южный Бадунг сохранил лидерство по числу сделок, несмотря на небольшое снижение — 38% от общего объема продаж, что на 3% меньше по сравнению с первым кварталом. Его стабильные позиции подтверждают устойчивый покупательский спрос, хотя на рынке уже заметны первые признаки перераспределения интереса.

Наибольший относительный рост показали Мэнгви и Табанан — благодаря растущей привлекательности районов Переренан и Ньяни. По данным REID, эти локации всё активнее воспринимаются как перспективные: меняется их облик, появляется узнаваемость, и интерес покупателей продолжает расти.

🛏️ Цены по числу спален: стабильность внизу, колебания наверху

Во втором квартале ценовая динамика была разной в зависимости от сегмента. В ряде регионов цены остались стабильными или умеренно выросли практически по всем типам недвижимости. Однокомнатные объекты практически не изменились в цене, что говорит о стабильности в начальном ценовом сегменте.

А вот в сегменте недвижимости с большим числом спален ценовые колебания оказались более заметными. В Южном Бадунге виллы с шестью спальнями немного подешевели, тогда как в Мэнгви выросли в цене — с $1,246 млн до $1,38 млн. По мнению REID, такие сдвиги отражают сохраняющуюся волатильность в премиальном сегменте, где объекты чаще всего уникальны, а прямые аналоги — редкость.

📐 Тренды II квартала: формат жилья становится компактнее

Во втором квартале 2025 года средняя площадь объектов на Бали продолжила снижаться — на 6% в годовом выражении, сообщают аналитики REID. Главная причина — рост доли компактных форматов: апартаментов и вилл с одной-двумя спальнями. Именно такие объекты сегодня составляют всё большую часть нового предложения.

Это не просто рыночный сдвиг, а признак глубокой структурной перестройки — и в типологии объектов, и в девелоперской стратегии на Бали.

Цена за квадратный метр во втором квартале осталась стабильной. При этом небольшие форматы и апартаменты на стадии строительства по-прежнему продаются с ощутимой наценкой.

Сроки аренды также остались без изменений — в среднем от 25 до 30 лет в зависимости от типа недвижимости.

💵 Цена за квадратный метр: стабильность и премия за компактность

Во втором квартале цена за квадратный метр осталась относительно стабильной, отмечают аналитики REID. При этом небольшие форматы — особенно объекты с одной и двумя спальнями — продолжают продаваться с премией по сравнению с медианой по рынку.

Апартаменты уверенно опережают виллы по стоимости за м² — премия превышает 55%. Это объясняется более высокой плотностью застройки, центральным расположением и меньшей общей площадью на один объект.

Крупные виллы показали ценовую устойчивость, что подтверждает зрелость сегмента и более низкую волатильность в верхнем ценовом диапазоне.

🧾 Цена за м²: новостройки с наценкой, виллы — стабильно

Во II квартале апартаменты на стадии строительства по-прежнему продавались с заметной наценкой — на 56% выше, чем готовые объекты. Это отражает уверенность рынка в сроках реализации и более современные характеристики новых проектов.

В сегменте вилл разница между ценой на новостройки и готовое жильё была менее выраженной. Это указывает на более сбалансированную оценку и стабильные ожидания со стороны покупателей.

В целом, данные REID показывают: если апартаменты всё ещё остаются спекулятивным активом с премией за ожидания, то виллы демонстрируют ценовую стабильность благодаря зрелости сегмента и устойчивому спросу.

📄 Сроки аренды: без изменений, но с нюансами

Во втором квартале сроки аренды по большинству конфигураций вилл остались стабильными, что говорит о соответствии текущему уровню рыночного предложения. По данным REID, у вилл с одной спальней средний срок аренды составил 25 лет, а у объектов с тремя-пятью спальнями — чуть больше, в среднем 26 лет.

В сегменте апартаментов сроки аренды оказались заметно выше — в среднем 30 лет как для одно-, так и для трёхкомнатных форматов. Такая длительность отражает инвестиционный характер этого сегмента и его относительную новизну: вторичного рынка апартаментов на Бали пока немного.

🏘️ Аренда во II квартале: больше заселений, ниже ставки

Показатели арендного рынка во втором квартале 2025 года указывают на стабилизацию за счёт роста объёмов. По данным REID, заполняемость улучшалась на протяжении всего квартала, опережая показатели 2024 года. Это свидетельствует о росте спроса как в краткосрочной, так и в среднесрочной аренде.

Одновременно с этим среднесуточные ставки (ADR) по всем месяцам снизились в годовом выражении. Это отражает изменение стратегий со стороны владельцев и управляющих — приоритет теперь отдается стабильной загрузке, а не максимальной цене за ночь.

В большинстве форматов наблюдается лёгкое снижение ADR, особенно в регионах с высоким предложением. По мнению REID, расхождение между растущей заполняемостью и падающими ставками — признак всё более конкурентного рынка, где на первый план выходит качество, конфигурация и расположение объекта.

📈 Заполняемость: уверенный рост в течение полугодия

Во первой половине 2025 года уровень заполняемости арендной недвижимости продолжал расти. По данным REID, в январе он составлял 47,2%, а к июню достиг 57,8%. Этот стабильный рост отражает повышение спроса со стороны арендаторов, а также сезонный эффект, связанный с туристическим пиком в середине года.

Если сравнивать с 2024 годом, то текущие показатели заполняемости выше по каждому месяцу, что говорит об улучшении базового спроса. Даже несмотря на замедление в сегменте продаж, арендный рынок демонстрирует устойчивую силу.

💸 Доход от аренды: ставка снижается, но объёмы растут

Несмотря на рост заполняемости в первой половине 2025 года, среднесуточные ставки (ADR) снизились по всем месяцам в годовом сравнении. По данным REID, это говорит об ослаблении ценовой позиции владельцев и управляющих.

Такое расхождение — когда спрос растёт, а ставки падают — объясняется стремлением остаться конкурентоспособными на фоне растущего предложения. Операторы всё чаще корректируют цены, чтобы удержать стабильную загрузку.

Аналитики REID считают, что рынок аренды сейчас находится в фазе восстановления, основанной на объёмах. Прибыль за ночь уходит на второй план — главное сегодня для владельцев жилья на Бали — не простаивать.

📉 Суточные ставки: умеренное снижение, особенно в среднем сегменте

Во втором квартале 2025 года среднесуточные ставки (ADR) по аренде снизились практически во всех категориях. По данным REID, в большинстве регионов отмечено лёгкое падение по сравнению с I кварталом. Особенно заметно это в сегменте среднеразмерных объектов, что говорит о росте ценовой конкуренции и более чувствительном к стоимости рынке аренды.

При этом Южный Бадунг удерживает лидерство по ставкам в компактных форматах: виллы с одной спальней здесь сдавались в среднем за $108 в сутки — это самый высокий показатель на рынке. Такой уровень поддерживается активным спросом на краткосрочную аренду и преимуществами локации.

В целом, смещение в ставках отражает новую стратегию управляющих — удержание высокой заполняемости в условиях растущего предложения, а не попытку максимизировать доход за ночь.

Полный отчёт REID за второй квартал 2025 года охватывает ключевые изменения в ценах, предложении, аренде и спросе на рынке жилой недвижимости Бали. Представленные данные позволяют отслеживать актуальное состояние рынка и понимать его динамику на фоне продолжающихся структурных сдвигов.

Источник: REID, Q2 2025 Market Report.