Сдаёте квартиру? 4% вместо 13% — и одна ловушка, из-за которой люди теряют миллионы
Автор: Илья Терехин — юрист, специализация: налоговые споры, банкротство, защита бизнеса
📩 Telegram: @bankrot3
📢 Канал: @beseder73
Клиентка из Петербурга семь лет сдавала двушку на Васильевском за 50 000 в месяц. Платила НДФЛ 13% — по 78 000 рублей в год. Итого за семь лет отдала государству 546 000 рублей. Когда я объяснил ей про самозанятость — она могла бы платить 24 000 в год вместо 78 000. Разница за семь лет — 378 000 рублей. Цена неплохого ремонта в той самой квартире.
Но другой клиент «сэкономил» ещё умнее — и потерял в итоге гораздо больше. Об этом ниже.
НДФЛ как физлицо. Ставка 13% (с 2025 года — прогрессивная шкала до 22% при высоких доходах). Никакой регистрации, но самый дорогой вариант. Расходы на ремонт и коммуналку не уменьшают налог.
Самозанятость (НПД). 4% при сдаче физлицу, 6% при сдаче юрлицу. Лимит — 2,4 миллиона в год. Нет взносов, нет деклараций, регистрация в приложении за пять минут. Для одной квартиры с арендой до 200 000 в месяц — лучший вариант.
ИП на УСН «Доходы». Ставка 6% (в некоторых регионах ниже). Обязательные взносы около 58 000 рублей в год — но они полностью вычитаются из налога. При доходе до 600 000 в год вы платите только взносы — налог обнуляется. Подходит при доходе выше 2,4 миллиона или при нескольких квартирах.
ИП на патенте. Фиксированная сумма, не зависящая от реального дохода. Чем выше реальный доход относительно «потенциального» (который устанавливает регион) — тем выгоднее. В некоторых городах патент на сдачу квартиры стоит 15 000–20 000 рублей в год.
Конкретные цифры: квартира за 50 000 в месяц, сдаётся физлицу
Годовой доход — 600 000 рублей.
Самозанятость 4%: 24 000 рублей.
ИП на УСН 6%: налог 36 000 минус взносы 58 000 = к уплате 58 000 (только взносы; зато идёт пенсионный стаж).
ИП на патенте: от 15 000 до 25 000 (в зависимости от региона) плюс взносы 58 000 минус вычет из патента.
Самозанятость выигрывает в три раза — 24 000 против 78 000. За десять лет разница — больше полумиллиона.
Ловушка, из-за которой теряют миллионы
Вот та история, которую я обещал. Предприниматель из Подмосковья оформил ИП на упрощёнке, сдавал квартиру пять лет, платил 6% вместо 13%. Сэкономил примерно 200 000 рублей за все годы. Потом решил квартиру продать.
И выяснил: освобождение от НДФЛ при продаже после пяти лет владения не работает, если квартира использовалась в предпринимательской деятельности. А сдача через ИП — это предпринимательская деятельность. О «коммерческом назначении» свидетельствует: получение дохода на счёт ИП, включение аренды в декларацию по УСН, указание объекта в заявлении на патент.
Квартиру продал за 12 миллионов. НДФЛ — более полутора миллионов рублей. Экономия за пять лет улетела мгновенно — и ещё сверху прилетело.
А если бы он сдавал как самозанятый? Самозанятость — это не предпринимательская деятельность в смысле статьи 217.1 НК РФ. Минфин это подтвердил в Письме от 17.12.2024 № 03-04-05/127683. При продаже после пяти лет владения — налог ноль.
Вывод: если планируете когда-нибудь продать квартиру, которую сдаёте, — не оформляйте сдачу через ИП. Самозанятость безопаснее. Считайте не только текущую экономию, но и будущие последствия.
Ещё три нюанса, которые стоит знать
Совместная собственность супругов. Если квартира принадлежит обоим — оба могут стать самозанятыми и разделить доход пополам. Каждый платит 4% со своей половины. Лимит 2,4 миллиона считается отдельно для каждого. Семья платит 19 200 рублей вместо 78 000 НДФЛ.
Квартира в ипотеке. Если проценты по ипотеке высокие — рассмотрите ИП на УСН «Доходы минус расходы» (15%). Проценты включаются в расходы и уменьшают базу. При ипотечных процентах 60 000 в месяц и арендном доходе 80 000 — база всего 240 000 в год, налог 36 000 рублей.
Посуточная аренда. Самозанятые не могут оказывать «услуги по временному размещению». Для сдачи квартиры посуточно нужен ИП. Но тогда — см. ловушку с продажей выше.
Одна квартира, физлицу, до 200 000 в месяц, не планируете продавать — самозанятость 4%.
Одна квартира, юрлицу — самозанятость 6% или патент (сравните стоимость в своём регионе).
Несколько квартир или доход выше 2,4 миллиона — ИП на УСН или патенте.
Квартира в ипотеке с высокими процентами — ИП на УСН «Доходы минус расходы» 15%.
Планируете когда-нибудь продать — не ИП. Самозанятость или НДФЛ как физлицо.
Разница между 4% и 13% — это три раза. За десять лет сдачи одной квартиры за 50 000 рублей — это больше полумиллиона. Самозанятость — лучший вариант для абсолютного большинства арендодателей: минимальный налог, ноль отчётности, ноль взносов, ноль рисков при продаже квартиры.
Но если доход выше лимита или у вас несколько объектов — считайте варианты с ИП. И всегда помните про ловушку с продажей: экономия в десятки тысяч может обернуться потерей миллионов.
📩 Telegram: @bankrot3
📢 Канал: @beseder73
Статья носит информационный характер. Нормы актуальны на март 2026 года. Не является юридической консультацией по конкретному делу.