Банкротство застройщика: как спастись дольщику?

В сфере долевого строительства банкротство застройщиков, к сожалению, не редкость. Включение в реестр требований при банкротстве застройщика крайне важно, так как дольщик не потеряет вложенные денежные средства и возможность получения жилья. О том, какие шаги необходимо предпринять участнику строительства – расскажем в данном обзоре.

Как узнать о банкротстве застройщика?

Федресурс – сайт, на котором публикуется информация о намерении кредиторов обратиться с заявлением о признании банкротом. Публикация должна быть сделана не менее чем за 15 календарных дней до обращения в суд (п. 2.1 ст. 7 Закона о банкротстве).
Картотека арбитражных дел – электронный ресурс, на котором содержится информация по всем арбитражным спорам (в том числе банкротным делам), посредством которого можно выявить факт подачи заявления кредитором в суд.
ЕФРСБ/газета «Коммерсантъ» - ресурсы, позволяющие узнать информации об уже введенной процедуре банкротства в отношении должника.
Конкурсный управляющий – обязательно извещает дольщиков о введенной процедуре банкротства после его назначения.

После опубликования сведений о введении процедуры банкротства и введении конкурсного производства в отношении застройщика необходимо обратиться с заявлением об установлении требований. Срок для предъявления требований – 2 месяца.

Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов (п. 3 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

Виды требований:

Участник строительства вправе предъявить требование о передаче жилого помещения (квартиры, комнаты, дома блокированной застройки или индивидуального жилого дома), требование о передаче машино-места и нежилого помещения (площадью не более 7 кв. м) и включении его требования в реестр требований участников строительства (реестр требований о передаче жилых помещений).
Участник строительства в зависимости от ситуации вправе заявить денежные требования о возврате денежных средств, либо о возмещении убытков в виде реального ущерба. Например, денежное требование участника строительства может возникнуть в связи с его отказом от исполнения заключенного договора долевого участия, в частности, в связи с открытием конкурсного производства, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью).

Если срок для включения в реестр требований был пропущен дольщиком по уважительной причине, то ему следует обратиться в арбитражный суд с заявлением о включении требований и ходатайством о восстановлении пропущенного срока.

Например, суд может включить требование, если произошла замена изначального застройщика, а дольщик не знал об этом и не успел заявить требование:

«Замена первоначального застройщика последующими не изменяет правоотношения с участником долевого строительства. Также не имеет правового значения изменение проекта жилого дома последующим застройщиком для реализации права участника строительства на получение жилого помещения.» (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.12.2023 № Ф04-5985/2019 по делу № А45-16495/2018).

Судебная практика:

Гражданин приобрел требование по договору уступки о передаче квартиры, уплатив денежные средства. В последующем застройщик был признан банкротом, и гражданин направил заявление о включении его требования в реестр застройщика. Конкурсный управляющий отказал, сославшись на пропуск срока закрытия реестра, и гражданин обратился в арбитражный суд с возражениями. Суд первой инстанции удовлетворил требования гражданина, а суд апелляционной инстанции отменил определение нижестоящего суда, указав, что требование гражданина, включенное в реестр застройщика после принятия решения о финансировании мероприятий по завершению строительства, подлежит удовлетворению путем выплаты денежной компенсации, а не в натуральной форме. Суд округа выводы апелляционного суда поддержал, а Верховный суд РФ оставил в силе решение суда первой инстанции, отметив следующее: «Негативные последствия бездействия управляющего, не исполнившего предусмотренную законом обязанность по самостоятельному формированию реестра застройщика в отношении зарегистрированного договора участия в долевом строительстве, равно как и последствия неосмотрительности фондов, принявших решения о завершении строительства без учета доступной им информации, не могли быть возложены судами апелляционной инстанции и округа на гражданина. Вывод судов об утрате гражданином права на получение жилого помещения в натуре из-за бездействия, неосмотрительности третьих лиц ошибочен.» (определение СКЭС ВС РФ от 17.07.2023 № 306-ЭС22-27838(2,3) по делу № А57-18444/2020).
Участник строительства обратился с заявлением о включении требований в реестр о передаче жилых помещений (15 квартир), но конкурсный управляющий ему отказал. Суд первой инстанции требования дольщика включил в реестр, но суд апелляционной инстанции отменил определение и указал, что граждане-инвесторы, вступившие в правоотношения с застройщиком и преследующие цель извлечения прибыли от такой деятельности, в условиях банкротства должника не могут получить удовлетворение в одной очереди удовлетворения с гражданами. Суд округа поддержал позицию апелляционного суда, при этом Верховный Суд РФ отменил акты нижестоящих судов, отправил дело на новое рассмотрение и указал:
«Само по себе приобретение гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования. Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц. В таком случае суд должен вынести вопрос о целях заключения договора в отношении нескольких квартир на обсуждение сторон (применительно к ч. 1 ст. 133 АПК РФ), что в данном случае сделано не было. Если часть квартир приобретены в потребительских целях, а иная часть - в инвестиционных, требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы.» (определение СКЭС ВС РФ от 22.08.2022 № 305-ЭС22-7163 по делу № А41-34210/2020).

Рекомендуем отслеживать введение процедуры банкротства застройщика посредством вышеуказанных сервисов, и в целях защиты своих прав включаться в реестр вовремя во избежание неопределенных ситуаций.