Инвест. проект - покупка 5 помещений в ЖК Will Towers

Коротко о предложении:

Покупка пяти торговых помещений общей площадью 384 кв.м ЖК бизнес класса из трех 60-ти этажных жилых башен. Ключи в октябре 2024 г.
Эксклюзивное предложение для партнеров Filipov Capital

Общая сумма покупки 155 млн, без вложений в ремонт, продажа как ГАБ в течение 12 месяцев с выручкой 260 млн. руб.

Предложение для инвесторов: минимальная сумма входа 5 млн.руб, доходность 40% годовых и более. Возврат инвестиций и прибыли по мере продаж помещений. 100% обеспечение денег недвижимостью.

Текущий вид ЖК:

Стадия готовности ЖК 98% - получено разрещение на ввод в эксплуатацию, благоустройство территории 100% готовность, фасады 95%, Внутренняя отделка 98%. Передачяа ключей на коммреческие помещения в октябре 2024 года.

Локация

https://yandex.ru/maps/-/CDWN584Y

ЖК расположен в Москве, на новом Проспекте Генерала Дорохова (дублер Кутузовского шоссе) на пересечении с Ул. Мосфильмовской.

Доступность - 5 минут до ТТК.

О помещениях

Покупка происходит оптом, это обязательное условие для получения желаемой цены в 400 000 за кв.м. (Реальная розничная рыночная цена на сейчас не менее 550 тыс за кв.м.)

Выбраны 5 помещений площадью от 53 до 96 кв.м, все в средней башне.

2 помещения на эстакаде - эстакада является парадным и главным подъездом к ЖК, а так-же пропускает транзитный трафик с Мосфильмовской на проспект Генерала Дорохова.

3 помещения со двора выбраны в средней башне возле лобби, это важно тк в этом месте расположена основная площадка, оранжерея и проход на набережную.

Анализ рынка

Проанализирован радиус 2,5 км от локации. Выбраны релевантные объявления - Новые ЖК комфорт и бизнес класса, торговые помещения на 1 этажах.

Район быстро развивается и в ближайшем радиусе есть несколько сопоставимых новых ЖК бизнес и комфорт класса

Так-же проведен анализ реальных сделок в указанных ЖК проведенных через агентства недвижимости, который подтвердил реалистичность указанных цен с учетом дисконта 10-15%.

Выводы после анализа:

Средняя цена предложения составляет 855 000 за кв.м помещения. При этом помещения без арендаторов выставляются дороже. Это обусловлено престижностью данного направления и отличиями целевой аудитории покупателей ГАБов и пустующих помещений.
Наш план подразумевают продажу за 650 000 за кв.м, но стартовая цена для переговоров будет не менее 800 000 за кв.м.

Стратегия проекта

Помещения покупаются оптом на спец. условиях. Дальнейшая реализация помещений в розницу займет до 12 месяцев. Параллельно будет проходить процесс поиска покупателей и согласование договоров аренды. Вложений в ремонт и дополнительные улучшения не требуется.
Инвесторы возвращают вложения и прибыли параллельно с ходом реализации проекта.

Стратегия выхода из проекта

План А:
Продажа помещений как высоколиквидный актив в престижном районе города Москвы. Текущий анализ рынка показывает, что именно такая стратегия позволяет реализовать помещений по более высокой цене, тк на рынке довольно много инвесторов цель которых не в заработке, а в "приземлении" капитала в ликвидный, надежный и престижный актив с перспективной роста цены.
Данная стратегия будет основной до Марта 2025 года, по ней планируется реализовать от 2 до 4 помещений из пяти. Параллельно будет происходить подготовка ко второй стадии реализации:

План Б:
Продажа помещений как ГАБ (Готовый арендный бизнес) с надежным арендатором в ЖК без риска появления конкурентных коммерческих площадей. Окупаемость помещений 10 лет, все договоры будут с сетевыми арендаторами ориентированными на бизнес класс.

План С:
В любой момент времени инвестор, полностью оплативший помещение, имеет преимущественное право оставить помещение в свою 100% собственность для самостоятельного владения и управление имуществом. Расчет с УК в этом случае производится на основании текущей рыночной цены помещения.

Арендаторы

По ЖК свой интерес подтвердили арендаторы: Вкусвилл, Ригла, Юнифарм, Винлаб , Буханка - подтвержденные ставки в жк от 5500 тыс за кв.м в мес. По соседним ЖК из анализа рынка ставки аналогичные.

СЕти предварительно обозначившие свой интерес к ЖК. Арендаторы из списка не гарантируют подписание договора аренды а лишь являются предварительными интересантами.

Фин часть

Цена помещения 400 тыс за кв.м, 153 млн руб. за все 5 лотов.

Предварительно подтвержденные ставки не ниже 5500 за кв.м.

При средней ставке 5200 за кв.м цена продажи ГАБ составит не менее 650 000 за кв.м. В расчет берем мультипликатор 125 МАПов учитывая класс здания и расположение.

Все работы, переговоры и продажа ведется инициатором проекта, доля инициатора - от 20% до 40% от чистой прибыли проекта.

Итого - сумма покупки 155 млн, расчетная сумма продажи 260 млн. руб.

Дополнительные расходы: комиссии внешних агентов при покупке, продаже и сдаче в аренду, комиссии платформы, налоги (1+7% по новому налоговому кодексу)

Чистая прибыль инвесторов - 61 млн руб.

Годовая доходность по методу IRR - 40%

ROI проекта - 40%

Фин модель проекта отправляется по запросу.

Юр часть и обеспечение

Помещение оформляется в собственность на физ лицо (ИП) без использования номинальных владельцев и схем дробления. 100% легальность сделок.

Инвесторы оформляют сделку напрямую по договору инвестиционного займа при инвестициях от 25 млн под обеспечение конкретным объектом недвижимости. Инвесторы с объемом до 25 млн через платформу "вдело" - сделка так-же оформляется под залог покупаемого объекта.

Форма договоров отправляется по запросу.

Коротко о "вдело"

Платформа под лицензией ЦБ, выступающая гарантом сделки. Юристы компании проверяют как проект, так и все формы догворов.
Платформа накладывает залог на приобретаемые помещения в пользу инвесторов проекта, являясь оператором проекта.
Это позволяет быстро оформлять сделку без рисков и инвестировать удобную для инвестора сумму.