Квартирный вопрос испортил кузьмичей

Обратил внимание, что давненько я не писал ничего на тему веяний и течений на рынке недвижки.
Если быть более точным, то почти ровно пять лет.
А меж тем, я тогда прямо-таки нострадамуса включил и бабку-вангу, как теперь выясняется. Ибо ну прям всё сбылось
Пруф раз
Пруф двас

Не удержусь от удовольствия процитировать сам себя 2015 года разлива:
"А теперь я попробую дать прогноз. В течение ближайшего года цены на московские квартирки будут снижаться, девелоперы банкротиться, дольщики трясти плакатами, инвесторы терять потенцию, а арендодатели рвать волосы на жопе. В следующем году снижение продолжиться, но будет более мягким.
А в 2017 те, кто к тому времени не потеряют работу, смогут купить квартиру по справедливой цене, а не тому безумию, которое творилось последние два года."

Теперь, как говаривала Ксения Анатольевна, хуяк-хуяк - и что же мы видим на индексе стоимости московской недвижки, а?

Даже год максимального снижения цены московских фатер был спрогнозирован верно.

Друзиа, не слушайте аналитиков! Единственное, что у них хорошо получается - дрочить под столом с умным лицом.
К ним разве что за скомканными салфетками.
А за верными прогнозами - к капитану-урагану, фэшн-императору и владимирскому лэндлорду:

Ко мне, в общем.

Побахвалился, теперь к делу.

Важная оговорка.
Все приведённые ниже и выше графики и данные - не нарисованные моим ясным разумом домыслы, а информация, почерпнутая в открытом доступе на сайтах Росстата, ЦБ РФ, Дом.рф и irn.ru

Сразу скажу, что воспользоваться собственным прогнозом мне не довелось.
С конца 2017 года я довольно плотно посматриваю на выставленные квартиры, и даже время от времени ходил на просмотры. Могу сказать, что индексы индексами, но в реальности действительно было много очень неплохих вариантов. Прям вообще классный вариант был - однушка в Вишняковском переулке (москвичи поймут, а для немосквичей - это в 15 минутах прогулочным шагом от Кремля) за 11 мультов. И за столько же на Садовнической улице студия (это 10 минут до Кремля).
Но на тот момент у меня ещё не закончились капитальные вложения в загородный дом и я чёт не решился морозить стройку и вешать на себя параллельно сколько-то миллионов ипотеки.

Ну ничего - успокаивал я себя - реальные доходы населения падают, с фига ли расти ценнику на квартиры? Кто их будет покупать?
Из трёх приведённых выше тезисов прав я оказался в одном.
В представленной таблице ясно видно, как беднеет население.

Грубо говоря, в 2014 году россиянин мог купить товаров на 100 рублей, в 2015 - только на 96,4 рубля, и так далее.
По итогам 2018 года начинается внезапный рост доходов населения.
Всё хорошо, если не знать, что в том же году Росстат, находящийся под мудрым надзором министра экономического развития Максима Орешкина...

...скорректировал методологию расчёта реальных доходов населения, после чего минус волшебным образом превратился в плюс.
Если коротко, то в моём понимании никакого роста доходов населения не было ни в 2018, ни в 2019 годах. Была задача Папе показать хоть небольшой, но рост - и эту задачу выполнили путём маленького шараш-монтажа методики.

Впрочем, никакая методика не помогла во втором квартале 2020 года, когда доходы населения рухнули так, как не падали даже в 2014 году (но об этом чуть дальше).

Так вот, доходы, значит, падают, а цены вдруг в 2018 году начали расти. По ощущениям и объявлениям на ЦИАН, реально самое хорошее время для покупки было в самом конце 2017 года и до лета 2018.
Квартиры с адекватными ценниками по нескольку месяцев висели и не продавались (это как раз тогда и в Вишняковском переулке, и на Садовнической продавались), а вот с лета 2018-го они начали понемногу исчезать из продажи.

Почему?
Ответ на данный вопрос даёт занимательная инфографика от Центрального Банка РФ.
Следите за белым кроликом красной линией, это средняя ставка по выданным ипотечным кредитам.

Более ранних данных там нет, но до 2018 года ставки были существенно выше 10% (за этим я также внимательно следил).
ЦБ в какой-то момент получил команду повышать доступность денег для населения и начал резко снижать ключевую ставку, что привело к резкому удешевлению ипотечных кредитов.
Сейчас средняя ставка составляет 7,2% годовых - если б мне в 2015 году кто такое сказал, я б у виска пальцем покрутил.

Делалось это ровно по одной причине.
В 2015 году медным тазом накрылся Су-155, потом были банкротства девелоперов помельче, типа "Баркли".
Стало ясно, что такими темпами все эти воровай-конторы, по недоразумению у нас называемые "девелоперами", очень скоро последуют вслед за Су-155, оставив после себя десятки тысяч озверевших дольщиков и головняк чиновникам всех рангов. Ну а руководству - яхты, Лазурный берег и тоску по родине.
Но разорение девелоперов-то ладно, говна не жалко. Проблема в том, что строительный сектор, каким бы мутным, мерзким и откатно-коррупционным он ни был, запускает цепную реакцию в куче отраслей экономики страны.
И разорись условные ПИК с Эталоном - это привело бы к схлопыванию огромного числа компаний, производящих и поставляющих песок, бетон, гвозди, чертежи, и т.д., и т.п. А тут уже и до полноценного кризиса недалеко.

То есть имеем расклад: денег у населения с каждым годом всё меньше и меньше.
Девелоперы в жадности своей строят всё больше и больше (и - говённее, a propos).

И выхода два - либо схлопывать пирамиду говностроителей, получая полноценный кризис.
Либо следовать стандартному путинско-кибальчишескому принципу "нам бы день простоять, да ночь продержаться".
И ЦБ включил Атланта, расправившего плечи, начав снижать ставки.
Что тут же сказалось на объёмах выдачи ипотеки. Они резко попёрли в гору, толкая впереди себя цены на недвижку.

Не могу сказать, что схема тут совсем временщическая, ибо помимо заливания девелоперов деньгами, с 2018 года в России действует закон о строительстве жилья с использованием счетов-эскроу.
До этого все новостройки продавали по закону о долевом участии. Суть там была в том, что квартиры на стадии проектирования дома продавались гражданам в виде не реально существующих квадратных метров, а долей в будущем доме. После постройки доля переоформлялась в квартиру.
То есть ты даёшь каким-то жуликам несколько миллионов рублей, а они тебе - обещание построить когда-нибудь квартиру. Дальше оставалось молиться, ибо названия девелоперов - "ПИК", "Эталон", "Группа ЛСР", "Су-155" - только звучат грозно и стихии неподвластно.

А в реальности все эти говноконторы состоят из огромного количества распределённых ООО-шек с уставными капиталами в 10 тысяч рублей, которые деньги собирают, но ни за что не отвечают. Никаких гарантий.
Проектная декларация по непостроенному дому гарантирует ровным счётом одно - то что ей в любое время можно будет подтереть жопу. Равно как и громкий бренд девелопера. Ибо проект ПИКа будет строить какое-нибудь ООО "Лютик серебристый", которое если чем и отвечает перед дольщиками, так это своими десятью тысячами рублей уставного капитала. Да подсадным ванькой-охранником, который в этом Лютике гендиректором числится и будет забавно хлопать глазами на суде.

С 2018 года крантик перекрыли и теперь покупая квартиру на этапе котлована, вы переводите деньги не девелоперам-ворёнышам, а на специальный эскроу-счёт в банке.
Деньги с этого счёта девелопер может получить только по завершении строительства, а строится всё на деньги, полученные в том же банке в кредит. Таким образом есть какая-то гарантия, что если владелец девелопера захочет удрать с чемоданом денег, то это будут деньги не дольщиков, а банка, который обмануть несколько сложнее.
Теоретически со временем это должно несколько оздоровить строительный рынок.

Если посмотреть на объёмы ввода жилья в Москве, то виден резкий скачок в 2019 году - это девелоперы в 2017-18 годах как раз пытались успеть побольше проектов по "долёвке" начать, они и начали "выходить в рынок".

Баскавакаша! - вскричит утомлённый читатель - ты достал уже тут теоретизировать! К мясу давай переходи, режь правду-матку, как оно там дальше будет!!!

Да, пожалуй, пора сделать очередной прогноз.
Лично мои выводы следующие.

1. Цены на недвижимость растут исключительно вследствие надувания ипотечного пузыря. Нищающее население, залив зенки, кинулось покупать квартирки в ипотеку, не особо думая о последствиях.
Никакого дефицита квартир, толкающего цену вверх, на рынке и близко нет.
Вот, к примеру, раскадровка соотношения купленных (зелёный цвет), выставленных на продажу (светло-серый) и ещё не выставленных на продажу квартир в новостройках столицы. Примерно то же самое и в других городах страны.

Последствия у этого небывалого аттракциона щедрости будут весьма хмурые.
Какие - можно представить, заглянув в недалёкое прошлое, 2008 год, США.
За несколько лет до этого администрация Буша-младшего отчаянно пыталась стимулировать потребительскую активность в застывшей от ужаса на фоне терактов 11 сентября стране. Одной из мер было снижение ипотечных ставок и требований к заёмщикам. Привело это к тому, что пузырёк надулся и в момент прорыва ипотечной желчи всему миру стало тошно: масштабы, знаете ли.

У нас масштабы с гулькину пипиську, но это значит лишь что пузырь надуется и лопнет гораздо быстрее, чем в Штатах. И кризис, разумеется, будет страновой, а не всемирный (tertius gaudens, как говорят наши западные партнёры).
Что ситуации очень похожи - видно по приведённым выше графикам.
Сравните темпы роста дохода населения (в лучшие годы нулевые) и темпы роста ипотечной задолженности. В том числе во 2 квартале этого года. Население нищает, но влезает в кабалу с достойным другого применения упорством.

В итоге под удар попадут банки, на которых теперь сконцентрированы все риски: и дефолта заёмщика-человека, и дефолта компании-застройщика.
И, конечно, сами ипотечники, у которых со свистом будут отжимать заложенные квартиры.
Первые звоночки уже можно наблюдать на графике роста просроченной задолженности по ипотеке.
Пока цифры не выглядят страшными, но тенденция гнилая: раньше просрочка по ипотеке была на плюс-минус одном стабильно низком уровне, не росла.

Когда это благолепие случится?
Думаю, этот год и следующий пройдут на кураже. Будут продолжать тушить пожар керосином.
А вот ебанёт на полную в 2022-м.
Сказки бывают только в детстве. В суровой действительности поддерживать строителей через бесплатную ипотеку, когда в государственном бюджете дыра размером с Титаник с тенденцией к увеличению - не получится.
Ипотека откатится обратно к двузначным значениям ставки, продажи недвижки встанут колом и цены на квартиры рухнет в тартарары, где им самое место.

2. Как сохранить деньги для покупки квартиры, если ставки по депозитам в банках как Петросян - уже даже не смешат?
Ну, приведу ещё один график.
Это та же стоимость квадратного метра жилья в Москве за период 2015-2020 гг., но номинированная в долларах.

Я расшифровываю этот график как "валютная стоимость квадратного метра в спокойные годы растёт, а в кризисные годы валится".
Вопрос только в цене этого самого доллара.

3. Итого те, кто в 2022 году сохранит сбережения и работу - сможет купить квартиру по справедливой цене.
Другой вопрос, нужно ли это в современном мире...

Как говорит один популярный ютуб-журналист: выводы делайте сами.

А я лет через пять откопаю этот пост и посмотрю, записывать себя в павлы глобы или подождать ещё.