Журнал "Все о мире строительства"
Рынок офисной недвижимости после COVID-19: что дальше? Прогноз CEO BDE Communications Дмитрия Бочкарева.
Офис на новый лад: как меняются рабочие пространства
Когда пришел covid, привычную офисную жизнь словно поставили на «паузу». Миллионы людей по всему миру стали учиться работать из дома, организовывать в своей спальне или на кухне рабочие пространства, старались, несмотря ни на что, не терять мотивацию и контакт с коллегами. Кнопку «play» все же нажали, и жизнь стала возвращаться в привычное русло.
Можно ли считать все произошедшее началом трансформаций, которые ожидают сферу труда в ближайшем посткарантинном будущем,рассказывают наши эксперты.
НОВАЯ НОРМАЛЬНОСТЬ
По словам Дмитрия Бочкарева, BDE Communications (гибридные коммуникации для проектировщиков и строителей), пандемия COVID-19 оказалась тем самым "черным лебедем", к которому был не готов бизнес. Все происходило слишком стремительно и для большинства компаний, увы, очень болезненно. Внутренний опрос клиентов BDE Communications позволил сделать определенные выводы относительно того, как будет развиваться рынок офисной недвижимости в "новой нормальности".
— Условия новой реальности диктуют новые потребности в более качественном проектировании, строительстве и эксплуатации офисных зданий и объектов. Это, прежде всего, соответствие ужесточившимся санитарно-эпидемиологическим нормам пребывания людей в помещениях, которые включают в себя: требования по социальному дистанцированию и безопасной эргономики как всего рабочего пространства, так и рабочего места, в частности, технические требования к оборудованию (вентиляция, температурный режим, инсоляция). Как пример — отсутствие или неполадки приточно-вытяжной вентиляции в офисах Китая выявили взаимосвязь с экспоненциальным ростом заболевших covid-19. А также рекомендации по организации рабочего времени, позволяющие снизить число непосредственных контактов между людьми, — говорит представитель BDE Communications.
Николай Миловидов, управляющий партнер UNK project, отмечает, что после многомесячной работы в онлайн режиме большинство сотрудников самых разных компаний стремится вернуться в офис. Речь не только о бизнесе, для которого возврат в оффлайн находится в приоритете: люди в целом психологически устали работать удаленно.
— Сейчас работодатели стараются сделать офисную жизнь максимально безопасной: следуют разработанным правительством профилактическим мерам, следят за дезинфекцией, проводят тесты и рассаживают штат с соблюдением социальной дистанции. Компании, не уверенные в своей способности соблюсти эти требования, предпочитают оставаться на "удалёнке" до изобретения общедоступной вакцины или эффективной терапии covid-19, — говорит Николай Миловидов.
По его словам, среди новых трендов — рост спроса на интеграцию бесконтактных технологий, исключающих необходимость тактильного контакта: это и доступ при помощи распознавания лиц, и управление светом, работающее на датчиках движения и присутствия, бесконтактные сантехнические приборы, вызов лифта по пропуску при прохождении через турникеты — сразу или заранее. Одной из самых затратных опций считаются автоматически открывающиеся двери, но наиболее проходные зоны будут оборудованы такими устройствами уже в ближайшем будущем.
— Изменяется подход к инженерному проектированию офисных пространств: внедрить технологии противовирусной и бактерицидной очистки воздуха в системы кондиционирования можно будет еще на этапе строительства. Что касается планировки офисных пространств, то пандемия только ускорила уже запущенные процессы. Опен-спейсы теряют популярность, уступая место более камерным помещениям с большим количеством кабинетов и многофункциональных лаунж-зон, куда можно будет перенести часть рутинных встреч. Вполне возможно, что вскоре появится и совершенно новый вид рабочих пространств — клубные офисы, которые бизнес сможет использовать для проведения важных встреч и переговоров, сохраняя большую часть рабочего процесса онлайн, — резюмирует управляющий партнер UNK project.
«УМНОМУ» ОФИСУ «ЦИФРА» — В ПОМОЩЬ
Используемые во всех жизненных циклах офисного здания технологии, по мнению Дмитрия Бочкарева, подвергнутся дальнейшей "цифровизации" и будут дополнены интеллектуальными системами бесконтактного входа-выхода с санитарной фильтрацией, системами вентиляции с антивирусной очисткой и системами УФ-дезинфекции рабочих помещений.
Уже сейчас видно, что в приоритете у бизнеса модифицируемые пространства, с включенными в арендные ставки сервисными расходами на содержание. Это уже не бюджетный open space, но еще и не классический и более дорогой кабинетный офис. В подтверждение тому, что именно этот сегмент ждет рост, Дмитрий приводит цифры: например, Cushman & Wakefield прогнозирует, что в 2020 году рынок коворкингов и гибких пространств Москвы вырастет на 55-60% и составит 290 тысяч квадратных метров.
С посылом, что пандемия подстегнула интерес к трансформируемым офисным пространствам, в которых можно легко менять расположение столов, вместимость вместимость переговорных комнат, создавать обособленные пространства для работы и встреч, солидарен и Иван Кондратенков,
руководитель направления СКС и автоматизации инженерных систем ИТ компании КРОК. Такие планировки требуют специальных инженерных решений, в
том числе для оперативного подключения оборудования и создания комфортного
климата. Трансформируемые офисы также позволяют компаниям сокращать траты на аренду внешних площадок, так как при необходимости гибкое офисное пространство можно использовать для проведения мероприятий.
— Безусловно, сохранится тренд на внедрение интеллектуальных систем управления зданием и энергоэффективные решения для офисов. Мы ожидаем и повышение интереса к использованию BIM-модели на этапе эксплуатации здания. Это позволяет более эффективно контролировать техническое обслуживание инженерных систем и всего используемого оборудования, а также планировать профилактические и регламентные работы. Вероятно, часть компаний сохранят удаленный формат и превратят свои офисы в коворкинги с незакрепленными
рабочими местами. У таких компаний востребованы приложения для бронирования рабочих мест и переговорных. Через приложение сотрудник может забронировать стол для работы, а работодатель — проследить за количеством людей в офисе, соблюдением социальной дистанции и проведением санитарной обработки, — рассказывает Иван Кондратенков.
ОФИС БУДЕТ «ЗЕЛЕНЕТЬ»
Крупные мировые компании все больше внимания уделяют бережному отношению к природным ресурсам. Что касается офисов, то это проявляется в интеграции энергоэффективных систем в рабочие интерьеры — все чаще в офисах устанавливаются датчики движения, энергосберегающее оборудование или системы по уменьшению расходов воды. Некоторые компании в свои корпоративные стандарты включают введение практики раздельного сбора мусора, отказ от одноразовой посуды.
Так, по классификации Гарвардского университета, "здоровое здание" должно соответствовать, как минимум, следующим основным техническим параметрам: вентиляция, качество воздуха, комфортный температурный режим, влажность, уровень запыленности и отсутствие вредителей безопасность, качество воды, уровень шума, освещенность и визуальный комфорт.
— На мой взгляд, доминирующим трендом ближайших лет станет концепция "здорового здания" — healthy building.
Согласно этой концепции, нахождение внутри такого объекта должно оказывать благоприятное воздействие на физическое, психическое и эмоциональное состояние человека. Это новый этап развития "зеленого" строительства. Благодаря пандемии все больше и больше людей осознали тесную связь между тем местом, где они живут или работают, и психическим,эмоциональным и физическим здоровьем. Подводя итог, подчеркну, все предложения на рынке офисной недвижимости в ближайшие годы будут сведены к предложению таких помещений, которые обеспечат гибкую, комфортную и безопасную для здоровья работу, — резюмирует Дмитрий Бочкарев.
ЭСТЕТИКА БЕЗОПАСНОСТИ НЕ ПОМЕХА
Всего лишь 20–30 лет тому назад при организации офисного пространства во главу угла ставились качественная отделка помещений, наличие достаточного количества мебели и обеспечение рабочих мест соответствующим освещением. Сейчас при проектировании офисов дизайнеры сосредотачиваются на решении иных задач. Современная рабочая среда должна быть эстетически привлекательной, комфортной, а в условиях новой реальности — опять-таки безопасной.
Как внедрить соблюдение требований безопасности в офисный дизайн, рассказывают эксперты международного бренда 3М. И в первую очередь, речь пойдет о соблюдении социальной дистанции — одной из наиболее действенных мер по противодействию covid-19.
— Объявления с правилами поведения в общественном месте во время пандемии висят практически в любом помещении. Но зачастую из-за своего оформления и места размещения они остаются незамеченными. Поэтому для создания безопасной среды необходимо использовать понятные, привлекающие внимание и убедительные визуальные знаки. Будь то разметка на полу о соблюдении социальной дистанции в 1,5 метра, стикеры, призывающие носить маску и перчатки, или таблички с указанием не занимать место в общественном транспорте или в кафе, — говорят представители компании 3М.
Мы остановимся на двух основных моментах из практики экспертов — это корпоративный стиль и кастомизация, а также использование материалов для дезинфекции.
— Напольную разметку, стикеры и другую графику можно интегрировать в дизайн
интерьера и соблюсти требования корпоративного стиля. В таком случае информационные таблички могут быть сделаны по макету и согласно требованиям заказчика и соответствовать уникальному дизайну. Альтернативный вариант — использование готовых наборов, в которых собраны все необходимые знаки и самостоятельное нанесение практически на любую поверхность. Стилистика готового набора максимально продумана и универсальна — дизайн стикеров, входящих в набор, яркий, заметный, понятный, а надписи легко читаются, — отмечают разработчики.
Полезным элементом дизайна могут стать вполне обыденные, но очень важные вещи. Так, решения 3М позволяют обеспечить дезинфекцию помещения с помощью антимикробных ковров и дополнительную безопасность — с помощью противоскользящих лент. Другим решением для повышения безопасности помещений являются многослойные антибактериальные покрытия, которые задерживают на себе грязь и пыль с подошв обуви. Эти удобные и доступные доступные разработки для поддержки бизнеса и, в первую очередь, здоровья людей упростят процесс соблюдения ряда ограничений и помогут сделать общественные пространства более безопасными.
ИНТЕРЬЕРЫ МОГУТ БЫТЬ РАЗНЫМИ, ГЛАВНОЕ — БЕЗОПАСНЫМИ
Кристина Дмитрова, основатель студии интерьеров Enviso Design, отвечая на вопрос проектирования новых рабочих пространств после пандемии, во главу угла ставит безопасность.
— Дистанция между сотрудниками не спасет ситуацию, если людям придется дышать одним и тем же воздухом. Все западные исследователи ставят вентиляцию на первое место среди факторов безопасности в постковидный период. Основная рекомендация — обеспечить естественную вентиляцию, проще говоря — открытые окна. Они увеличивают скорость воздухообмена. Кстати, чаще открывать окна советует и Минздрав. Если вы находитесь в поиске нового помещения — отдавайте предпочтение автономной системе вентиляции, не центральной. Чтобы воздух циркулировал, приток должен идти с двух сторон, как и вытяжка. Желательная кратность воздухообмена — пять раз в час без возможности открыть окна и три раза в час, если окна можно открыть, — отмечает Кристина Дмитрова.
Также она предлагает сделать выбор в пользу мебели, которую можно дезинфицировать. По ее словам, в этом плане идеальный материал для мягкой мебели — экокожа. Даже если вы обрабатываете ее по 10-15 раз в день, она не теряет своих свойств и внешнего вида. А вот от натурального дерева лучше отказаться — оно не переживет столько химических обработок.
А еще — чем меньше предметов касаются сотрудники, тем лучше. Здесь помогут всевозможные бесконтактные системы: компьютерное зрение и распознавание лиц вместо пластиковых пропусков, двери, которые открываются и закрываются автоматически, бесконтактные диспенсеры и смесители в санузлах.
ОФИСНАЯ ЖИЗНЬ НИКОГДА НЕ БУДЕТ ПРЕЖНЕЙ?
Коронавирус заставил посмотреть на многое другими глазами. В период карантина пустота в офисе стала восприниматься не как нарушение трудовой дисциплины (ау, прогульщики?), а как признак трудолюбия: офис ушел на "удаленку" и переехал в домашние интерьеры.
Пришлось осознать и принять новуюреальность, где офис — это не место, а функция. Для некоторых это стало испытанием, явно обозначились риски работы в дистанционном формате. В их числе — трудности с организацией рабочего места, с трудовой дисциплиной. "Тихо, мама/ папа работает!" — этот призыв в карантинный период стал одним из популярных во многих семьях. На помощь в организации домашнего офиса пришли современные технические средства, платформа для видеоконференций, оргтехника, почта, рабочие аккаунты. Основным клеем компании стал корпоративный чат.
После снятия ограничений часть компаний поспешила вернуть офисную жизнь в привычное русло, а часть приняла новые правила и продолжает работать в дистанционном формате. Здесь, как говорит Дмитрий Бочкарев, "каждый работодатель выбирает свой, экономически оправданный, вариант. Это могут быть и посменные графики работы, и комбинирование удаленной и офисной работы".
В любом случае, модернизации офисной сферы и культуры не избежать. И многие изменения уже очевидны. Так, основатель студии интерьеров Enviso Design уверена, что и в постковидный период помещение для общих собраний станут менее востребованы, а то и вовсе не нужны.
— Люди чувствуют себя некомфортно в окружении большого количества коллег. Можно сэкономить и снять помещение без залов и холлов для собраний. Совещания можно проводить онлайн, в крайнем случае вывозить сотрудников на открытый воздух. Никто не может предсказать, будет будет ли вторая волна. Но если она случится — ваши сотрудники не захотят каждый день идти на работу в большом и плотном потоке людей. Идеально — когда вход и выход разделены, то есть потоки разграничены, — говорит Кристина Дмитрова.
Качественная переоценка отношения к организации рабочего места продолжается. Следует признать, что серьезную трансформацию претерпевают и офисные пространства, формат трудовых будней становится другим. Не исключено, что в недалеком будущем традиционные рабочие места войдут в число атавизмов.