Продажа недвижимости — это просто. А продажа бизнеса за 100 миллионов?
На рынке недвижимости все давно привыкли к формату. Фотографии, планировка, цена за квадрат, риелтор как проводник. Покупатель квартиры за 20 или 50 миллионов примерно понимает, за что платит: метры, вид из окна, район, ремонт. Это осязаемо.
А теперь представьте, что вам нужно купить (или продать) не квадратные метры, а работающий организм. Со своими процессами, командой, клиентами, репутацией, договором аренды, оборудованием и, что самое важное, — будущим денежным потоком. Стоимостью в десятки или сотни миллионов рублей. Как оценить такое? Как понять, что цена справедлива? Как проверить, что за красивой картинкой не скрываются долги, проблемы с контролирующими органами или команда, которая разбежится на следующий день?
Это и есть моя ежедневная работа. Я — Иван Боченков, бизнес-брокер. Я продаю сложные, дорогие и нестандартные бизнесы. Чаще всего — производственные предприятия, технологичные стартапы, сети. Те активы, где цена складывается не из стоимости станков на складе, а из патентов, ноу-хау, уникальной команды и, главное, способности генерировать прибыль завтра.
Но сегодня я хочу рассказать и показать вам другой проект из моего портфеля. Не завод, а премиальный лаунж-клуб. Почему? Потому что он — идеальный кейс, чтобы наглядно объяснить, в чем заключается реальная ценность готового бизнеса и как она формируется.
90 миллионов в «атмосферу», или Почему не стоит бояться больших цен
Когда я впервые услышал цифру вложений в этот проект — более 90 млн рублей, — я, как и любой скептик, задался вопросом: «Во что можно вложить такие деньги в сфере гостеприимства?». Ответ пришел после первого же визита.
Владельцы купили не ремонт. Они купили будущее. Они приобрели помещение в элитном ЖК у метро с потолками 5+ метров и сделали из него пространство-конструктор. Они построили второй свет, создав антресольный этаж. Они согласовали проект летней веранды еще до открытия. Они вложились в двухслойную профессиональную шумоизоляцию, чтобы по выходным здесь мог играть диджей, не беспокоя соседей. Они провели мощнейшую вентиляцию, без которой премиум-формат немыслим. Они закупили оборудование для полноценной ресторанной кухни и открытого суши-бара — не как дополнение, а как ключевой драйвер среднего чека.
То есть, инвестор, который рассматривает этот актив, платит не за «кальянную». Он платит за:
- Снятые риски: Все сложные и дорогие этапы (ремонт, согласования, наладка процессов) уже пройдены.
- Время: На создание такого проекта с нуля ушло бы минимум полгода-год. Новый владелец получает работающую машину сразу.
- Невозможность повтора: Попробуйте найти сегодня в этой локации такое же пустое помещение и договориться на таких же условиях. А потом вложите в него 90+ миллионов. Это экономический порог входа, который защищает бизнес от новых игроков.
- Доказанную модель: Проект открылся осенью 2025 года и вышел на выручку в 3,8+ млн рублей в месяц. Без маркетинга. Это «стартовая» цифра, с которой можно работать.
Что общего у лаунж-клуба и завода? Принцип «готового актива»
Я начал с того, что продаю в основном сложные и производственные бизнесы. Парадоксально, но принцип один и тот же. Покупая действующее производство с выручкой 200+ млн, инвестор платит за те же самые вещи:
- За налаженную логистику сырья.
- За сертифицированные технологические процессы.
- За команду инженеров, которую нельзя собрать за месяц.
- За базу лояльных корпоративных клиентов.
- За действующие договоры и портфель заказов.
И в клубе, и на заводе вы покупаете не прошлое, а право на будущий cash-flow, избавленное от стартовых мук и фундаментальных рисков.
Как понять, что перед вами — стоящее предложение?
Если вы инвестор, рассматривающий покупку готового бизнеса, задайте себе и продавцу три ключевых вопроса:
- В чем уникальность и защищенность? (Локация, технология, патент, команда).
- Куда можно расти «внутри» уже отстроенной модели? (Масштабирование продаж, оптимизация расходов, запуск смежных направлений).
- Прозрачны ли данные для проверки (due diligence)? (Полный доступ к финансам, договорам, отчетности).
Если на эти вопросы есть четкие, подкрепленные фактами ответы — перед вами, вероятно, качественный актив.
Не просто посмотреть, а изучить
Мне важно, чтобы мои клиенты — как покупатели, так и продавцы — принимали решения на основе полной информации. Поэтому каждый проект, который я веду, получает детальную презентацию.
И этот лаунж-клуб — не исключение. Я подготовил для него полное описание, где собраны:
- Детальный финансовый анализ и динамика выручки.
- Фотографии и видео всех зон.
- Структура команды и операционных расходов.
- Описание активов и конкурентного окружения.
- Прозрачные условия будущей сделки.
Вы можете изучить всю эту информацию самостоятельно, в удобном для вас темпе.
👉 Полная презентация проекта доступна здесь: https://ivan-bochenkov.ru/broker/hookah-bar-by-point-moscow
Там же вы найдете и видеообзор, где я лично прохожу по залу и показываю ключевые особенности пространства.
P.S. Если вы читаете это не как потенциальный покупатель, а как владелец бизнеса
Возможно, вы задумываетесь о продаже своего дела. Сложного, непохожего на другие, с историей и спецификой. Возможно, это производство, технологическая компания или сеть. Вы понимаете его ценность, но не знаете, как правильно ее донести до рынка, как найти «своего» покупателя и как безопасно провести сделку.
Моя специализация — именно такие, «сложные» случаи. Если ваш бизнес стоит дорого и требует экспертного подхода к продаже — напишите мне. Обсудим, как мы можем вывести его на рынок и найти инвестора, который оценит его по достоинству.