Сопровождение сделок с недвижимостью на основе открытых источников.

Продолжаем рассуждать на тему применения навыков OSINT в рамках решения отдельных бизнес-задач. На очереди сопровождение сделок с недвижимостью.

Сопровождение сделок - это не новый вид услуг сам по себе. В общем виде под сопровождением сделок понимается комплекс консультационных услуг, необходимых заказчику для принятия верного управленческого решения и успешного совершения сделки. В настоящее время на рынке представлено достаточно больше количество предложений услуг данного типа: юридическое сопровождение сделок, сопровождение сделок с капиталом, сопровождение сделок с недвижимостью, due diligence и т.д.

В части, касающейся бизнеса и инвестиций, наиболее популярными являются: юридическое сопровождение сделок с недвижимостью и сопровождение сделок с капиталом, в рамках которых проводятся различные проверки объектов инвестиций, а также иные действия, позволяющие установить чистоту объекта купли-продажи в рамках сделки.

В данной статье предлагаю вам рассмотреть небольшой пример сопровождения сделки с недвижимостью на основе открытых источников из личного опыта.

Рассмотрим ситуацию, когда субъект МСП решил приобрести в собственность помещение на первом этаже в жилом комплексе "Середневский лес" в Москве для бизнес целей. Необходимо произвести оценку рисков покупки объекта недвижимости. Часть домов в данном комплексе уже построены и введены в эксплуатацию, а часть нет. Нас интересует конкретный строящийся дом.

Какие риски мы будем оценивать? В общем виде их можно свести к двум типам:

• риски, связанные с несоблюдением застройщиком требований законодательства в области строительства (отсутствие или подделка разрешительных документов, махинации с правоустанавливающими документами на земельный участок и т.д.);
• риски, связанные с финансовым состоянием застройщика (банкротство застройщика, незавершенное строительство, несоблюдение сроков ввода объекта в эксплуатацию и т.д.).

Приступим.

Первым делом найдем подходящие помещение.

Поскольку объект инвестиций - это помещение в жилом доме, необходимо проверить информацию по данному объекту капитального строительства в "Единой информационной системе жилищного строительства" (по другому называется "Дом РФ"). Данная система предоставляет доступ к большому количеству сервисов, но обо всем по порядку. Зная название жилого комплекса осуществляем поиск объекта недвижимости. Выдача показывает, что в данном жилом комплексе уже построено 5 домов (темный маркер) и еще строятся 5 других домов (синий маркер).

Поскольку строящиеся дома еще не введены в эксплуатацию они не имеют конкретных адресов. Выбрав необходимый нам дом (синий маркер на скрине выше) мы попадем в карточку жилого дома, где более детально можно изучить информацию об объекте строительства. В частности, мы видим информацию о застройщике - ООО "СЗ Середнево", входит в группу компаний ПИК.

В карточке жилого дома мы можем оценить основные характеристики объекта, посмотреть фотографии хода строительства, оценить транспортную доступность, находящуюся рядом инфраструктуру, качество воздуха и концентрацию зеленых насаждений. Нас в данном кейсе больше интересует, конечно, динамика продаж и сам застройщик. Начнем с динамики продаж. Важно понять есть ли возможность приобрести помещение или они уже распроданы.

В соответствующем разделе мы видим, что всего 34% квартир в интересующем заказчика доме распродано - это положительный фактор. Заказчик хотел приобрести жилое помещение на первом этаже и перевести его в статус не жилого помещения для экономии средств на покупке, нежилые помещения в среднем стоят дороже. Условно, распродана только треть квартир, значит у заказчика хорошие шансы успеть приобрести недвижимость. При этом, мы видим, что и нежилых помещений распродано не так много - всего 1%,что означает, что при необходимости можно подобрать и такой вариант. Также в данном разделе представлена динамика средних цен за 1 кв. м. недвижимости в данном доме, с сентября 2022 года по март 2023 года средняя цена за 1 кв. м. упала на 29,7 тыс. руб. Вместе с тем динамика продаж квартир в тот же период растет при всех текущих условиях (инфляция, курсы валют, геополитические факторы и пр.), что показывает доверие покупателей к застройщику.

Получить более точную информацию о помещениях: их квадратуру, расположение и т.д., позволяет раздел "Документы застройщика" в карточке дома (внизу страницы). Тут представлены документы, которые застройщик обязан разместить в открытом доступе (у себя на сайте и(или) на данном портале) в соответствии с Федеральным законом № 214. Первым делом изучим проектную декларацию.

Проектная декларация - это официальный документ застройщика, в котором он публично раскрывает информацию о себе и о конкретном инвестиционно-строительном проекте.

В проектной декларации, помимо информации о застройщике, к которой мы еще вернемся, присутствует детальная информация о строящемся объекте. В разделе "О характеристиках жилых помещений" проектной декларации находим информацию о том, что в интересующем нас доме четыре подъезда и в общей сложности 36 жилых помещений на первом этаже. Также в декларации есть указание и о нежилых помещениях. Их довольно много, но большинство адаптированы под кладовые.

Перейдем к проверке разрешительных документов. Раздел обязателен к изучению, причем все имеющие значение данные нужно перепроверить. Чего это касается в первую очередь? Конечно, разрешения на строительство, заключения экспертизы проектной документации и разрешения на ввод в эксплуатацию (по итогу строительства). Отдельная тема - это проверка документов на земельный участок. Проверять указанные документы можно в любом порядке - это не имеет большого значения.

Разрешение на ввод в эксплуатацию на данный объект еще не выдано (дом не достроен), поэтому проверяем разрешение на строительство и заключение экспертизы проектной документации. Сверяем номер разрешения на строительство из раздела "Разрешительные документы" с данными из реестра оформленных разрешений на строительство Комитета государственного строительного надзора города Москва.

Номер и дата разрешения на строительство из реестра сходятся с представленными документами. Документ можно считать достоверным. Тоже самое необходимо проделать и с заключением экспертизы проектной документации.

В карточке застройщика находим соответствующий документ и находим его номер. После этого проверяем наличие данного заключения по номеру в "Едином государственном реестре заключений проектной документации" (ЕГРЗ).

Номер и дата заключения из реестра сходятся с представленными документами. Документ можно считать достоверным. При этом, важно отметить одну деталь, которая заключается в том, что проектную документацию разрабатывала компания ООО "ПИК-проект", а заявителем для получения заключения является компания ООО "ПИК-Менеджмент". Разрешение на строительство получал непосредственно застройщик - ООО "СЗ Середнево". Подобная структура не редко встречается в строительных холдингах, каждое юридическое лицо выполняет конкретную бизнес функцию.

Теперь проверим права застройщика на земельный участок. В карточке дома на сайте "Нам Дом РФ" выбираем пункт проверка застройщика.

В открывшимся окне мы видим данные о застройщике, соблюдение сроков ввода в эксплуатацию объектов недвижимого имущества с задержками (в 11% нарушения сроков в нашем случае), а также данные об интересующем нас объекте (количество этажей, квартир и пр.). Также мы видим номер земельного участка и вид установленных прав - право собственности. Данный факт необходимо проверить. Заказываем выписку из ЕГРН по данному участку на сайте Росреестра или через любой другой сервис.

В разделе "Введения о зарегистрированных правах" выписки мы видим, что застройщик - ООО "СЗ Середнево" действительно является правообладателем земельного участка.

Также обратим внимание: вид разрешенного использования земельного участка - многоэтажная жилая застройка, что совпадает с фактической деятельностью застройщика на данном участке. Если вы видите другой вид разрешенного использования при проверке земельного участка на котором планируют построить многоэтажный жилой дом - это фактор риска (подразумевается нарушение законодательства).

Вместе с тем, мы видим, что на данный земельный участок наложены обременения. Все они связаны с договорами участия в долевом строительстве.

Договор участия в долевом строительстве - это документ, по которому покупатель передает свои деньги на этапе строительства недвижимости застройщику.

Сам дом, как и квартиры в нем, еще не стоят на учете в ЕГРН, поскольку дом не достроен, а значит зарегистрировать права на них нельзя до окончания строительства. В обеспечении обязательств по договору участия в долевом строительстве обременения накладываются на земельный участок, на котором возводится дом, эти данные отражаются в соответствующем разделе выписки, чтобы покупатель мог проверить законность сделки.

По мимо выписки на объект недвижимости из ЕГРН при крупных сделках (по покупке земельного участка или промышленных объектов) необходимо получить и выписку о переходе прав собственности на объект недвижимости, чтобы понимать кто был предыдущий владелец и при необходимости проверить его благонадежность, а также законность перехода прав собственности. Как видно из скриншота выше застройщик владеет участком с 2013 года. Кратко рассмотрим историю владения участком до 2013 года.

Участок находится на землях Новомосковском административном округе Москвы (до 1 июля 2012 года была в составе Ленинского района Московской области).

Присвоение кадастрового номера рассматриваемому участку произошло 08.08.2007 года, сразу же после этого 17.09.2007 года собственником участка становится АО "Стройсиндикат". Фирма получила этот участок от тогда еще администрации Ленинского района Московской области. Предположительно участок был приватизирован, т.к. ранее (до 2007 года) не был отмежеван от более крупного участка в пределах которого находится также "Валуевский лесопарк", который является особо охраняемой природной территорией.

В сентябре 2008 года право собственности на земельный участок переходит единственному акционеру АО "Стройсиндикат" - ООО "АльянсИнвестСтрой" по акту приема-передачи земельного участка. В 2013 году участок продается компанией ООО "АльянсИнвестСтрой" под застройку ООО "СЗ Середнево". Однако строительство на участке началось только в 2020 году.

Снимок до начала строительства (между 2012 и 2020 гг.). Точная дата не установлена.

Снимок от 2012 года.

Снимок сделан ориентировочно между 2020-2021 годом. Начало строительства. Снимок совпадает с фотографиями строительства первых домов, входящих в состав ЖК "Середневский лес", с сайта "Наш Дом РФ".

Снимок сделан ориентировочно между 2021-2022 годом. Строительство идет полным ходом. В настоящее время дома в границах зеленого прямоугольника уже введены в эксплуатацию. В границах красноносого прямоугольника строится дом, рассматриваемый в данном кейсе.

Промежуточный итог.

В результате анализа разрешительных документов на строительство объекта и правоустанавливающих документов на земельный участок можно сделать вывод о законности процесса строительства.

Переходим к анализу застройщика на предмет финансовой стабильности.

Как мы выяснили ранее, застройщиком ЖК "Середневский лес" является ООО "СЗ Середнево", которое, входит в группу компаний ПИК. Сама компания ПИК является крупнейшей строительной и девелоперской компанией России.

По данным рейтинга "Топ застройщиков России", подготовленного "Единым ресурсом застройщиков", группа компаний ПИК занимает первое место по площади строительства и присутствию в регионах. Вместе с тем, мы видим, что порядка 9% от всех строящихся объектов сдавались с переносом сроков (на сайте "Дом РФ" представлена информация об 11%). Так или иначе застройщик работает с надежной и давно зарекомендовавшей себя компанией - это надо учитывать.

Также необходимо учитывать тот факт, что с июля 2019 года для покупки недвижимости в строящемся доме используются эскроу счета. Денежные средства дольщиков (покупателей), размещенные на счетах эскроу и будут доступны застройщику только после окончания строительства. Такой механизм призван обеспечить безопасность дольщиков. При этом застройщик, как правило, строит дом на кредитные средства. Данный факт также необходимо учитывать при оценке.

Итак, застройщик ЖК "Середневский лес" - ООО "СЗ Середнево". Приставка СЗ - специализированный застройщик, означает, что компани может привлекать средства дольщиков.

Учредителем компании ООО "СЗ Середнево" является компания ООО "ПИК-Инвестпроект", которая также является учредителем еще 170 различных компаний (часть из которых уже ликвидирована), 31 из которых зарегистрирована в 2023 году. На лицо типичный пример оптимизации через дробление компании. Однако, в отличие от незаконного дробления, где основной целью является налоговая оптимизация, тут все законно, поскольку каждое лицо создается под конкретный проект с конкретной бизнес-целью. Более подробно о законности дробления в строительном бизнесе можно почитать в постановлениях арбитражного суда Уральского округа по делу № А60-14635/2017.

Директором ООО "СЗ Среднево" является Мазунин А.Ф., который является директором еще в 4-х компаниях, что говорит об опыте руководителя. При этом важно помнить, что 11% домов ООО "СЗ Среднево" сдавалось с переносом сроков.

По данным ресурса БФО ФНС с 2018 по 2021 год ООО "СЗ Середнево" не получало доходы от основной деятельности, в строке 2110 (Выручка) стоят пробелы. Выручка отражается в отчетности с 2022 года. Прибыль компания не показывает, в 2022 году компания получала чистый убыток в размере 54,9 млн. руб. Вместе с тем в тот же период увеличиваются суммы по строке 2220 (Управленческие расходы). В управленческие расходы в зависимости от учетной политики компании можно включить: расходы на аренду и содержание офиса, зарплату административно-управленческого персонала, юридические и консалтинговые услуги и т.п.

Прослеживается четкая бизнес логика:

• в 2012 году образовывается Новомосковский административный округ Москвы, территория города Москва расширяется;
• 22.07.2013 году создается ООО "СЗ Серденво";
• 20.12.2013 года ООО "СЗ Середнево" становится собственником земельного участка в новом районе Москвы;
• первая выручка ООО "СЗ Середнево" появляется после сдачи в эксплуатацию домов первой очереди строительства в ЖК "Середневский лес".

Данные факты позволяют сделать вывод, что ООО "СЗ Середнево" создавалось изначально под конкретный проект - строительство ЖК "Середневский лес", что соответствует логике применяемой ранее в группе компаний ПИК. Учитывая, что проект тянется с 2013 года, можно сделать вывод о том, что проект является перспективным и компания имеет желание завершить начатое.

Как мы ранее отмечали, работа с клиентами через счета эскроу предполагает, что застройщик получит деньги клиентов только после сдачи объекта в эксплуатацию. При таких условиях застройщики часто финансируют строительство за счет кредитных средств. В бухгалтерской отчетности ООО "СЗ Середнево" мы видим, что объем заемных средств (строка 1410), привлеченных компанией, увеличивается с 2018 по 2022 год. Это касается в целом и долгосрочных и краткосрочных обязательств. В общей сложности компания привлекла на строительство объектов 16,47 млрд. руб. заемных средств (строка 1400 + стр. 1500 за 2022 год).

Рассчитаем коэффициент текущей ликвидности, чтобы понять долю активов компании, сформированную за счет кредитных средств:

• 2018 год: ((2376750 + 300389) / 2608760) * 100% = 102,62%
• 2019 год: ((1716880 + 3053440) / 4703170) * 100% = 101,42%
• 2020 год: ((3513840 + 2706190) / 6151610) * 100% = 101,11%
• 2021 год: ((11224900 + 2709950) / 13863000) * 100% = 100,51%
• 2022 год: ((12948600 + 3519090) / 16340900) * 100% = 100,77%

Расчет показал, что с 2018 года все активы компании (даже более 100%) сформированы за счет кредитных средств, что говорит о существенной закредитованности и рисках банкротства, поскольку может произойти ситуация, когда у компании не будет средств даже на погашение процентов по кредиту. Вместе с тем видно, что значение коэффициента снижается с 102,62% в 2018 году, до 100,77% в 2022 году, что говорит о постепенном погашении кредитов компанией.

К аналогичным выводам, относительно закредитованности компании, пришли и аудиторы ООО "СЗ Серденево". В отчете аудиторы указывают, что кредитные обязательства компании превышают стоимость активов на 126,738 млн. руб., что создает неопределенность в отношении непрерывности деятельности компании.

Также в аудиторском отчете мы находим расшифровку по счету "Заемные средства", где приводятся пояснения относительно кредитов компании, что подтверждает наш тезис о строительстве объекта за счет кредитных средств. Погашение задолженности будет осуществляться с помощью средств участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу.

По данным из аудиторского отчета по состоянию на 31.12.2022 года движение по счету-эскроу составляет 8,47 млрд. руб. Данной суммы хватит, чтобы покрыть чуть больше половины заемных средств компании (51,4% от 16,47 млрд .руб.).

Если говорить про обеспечении обязательств по займам, стоит отметить, что у компании есть денежные средства и денежные эквиваленты на счетах. На 31.12.2022 года на депозитном счете размещено 0,949 млрд. руб. и на расчетном счете размещено 0,118 млрд. руб., которые также могут быть использованы для погашения займов.

Кстати, при оценке финансового состояния компании часто используют такой показатель как "Чистый долг", который как раз учитывает данный фактор. Если упрощенно, то из общей суммы задолженности компании 16,46 млрд. руб. можно вычесть средства с депозитного и расчетного счета. Таким образом чистый долг компании за 2022 года составит: 16,47 - 0,949 - 0,118 = 15,39 млрд. руб.

Учитывая еще 8,47 млрд. руб. на эскроу счетах, которые поступят компании после сдачи объектов, а также большое количество еще не проданных квартир, можно заключить, что компания имеет все шансы не только погасить сумму задолженности, но и заработать при благоприятных условиях на рынке жилья.

Из негативных факторов стоит отметить участие компании в 50 судебных делах. Данный факт отражен в аудиторском заключении. Поскольку ООО "СЗ Серденево" является застройщиком ЖК "Середневский лес", можно сделать вывод о том, что судебные дела связаны именно с объектами в данном комплексе. Если посчитать статистику, то получится следующее:

• в ЖК "Середневский лес" в настоящее время сданы (введены в эксплуатацию) 5 домов с общим количеством жилых помещений - 2020 шт.;
• каждое судебное дело касается отдельного помещения, т.е. претензии возникли по 50 объектам из 2020;
• доля проблемных объектов в комплексе на 31.12.2022 год составляет 2,47%.

Подведем итоги проведенного исследования.

Полученных в ходе анализа данных из открытых источников хватает, для того, чтобы сделать следующие выводы об объекте строительства:

• Строительство объектов в ЖК «Средневский лес» производится за счет кредитных средств Банка ГПБ компанией ООО «СЗ «Середнево», земельный участок в залоге.
• Изучение бухгалтерской отчетности дает понять, что все активы компании сформированы за счет заемных средств.
• Компания ООО "СЗ Серденево" входит в группу компаний ПИК - крупнейшей строительной компании России.
• Компания ООО "СЗ Серденево" была зарегистрирована в 2013 году специально под проект строительства после того как в середине 2012 года был образован новый административный район Москвы.
• Разрешительные документы на строительство объекта, а также правоустанавливающие документы на земельный участок можно считать достоверными.
• По данным бухгалтерской отчетности общая сумма займов компании составляет 16,47 млрд. руб.
• По данным из аудиторского отчета по состоянию на 31.12.2022 года движение по счету-эскроу составляет 8,47 млрд. руб. Данной суммы хватит, чтобы покрыть чуть больше половины заемных средств компании (51,5% от 16,47 млрд .руб.).
• Также у компании на 31.12.2022 года имеются денежные средства и денежные эквиваленты на счетах в размере 1,067 млрд. руб.
• Компания является ответчиком в суде по 50 делам на общую сумму 70,12 млн. руб., связанным с 50 жилыми помещениями в жилом комплексе, процент проблемных объектов в комплексе - 2,47%.

Учитывая изложенное можно сделать следующий вывод относительно рисков покупки объекта недвижимости:

• покупка за счет собственных средств - средний риск, финансовая стабильность застройщика вызывает сомнение, даже с учетом средств на эскроу счете, свободных денежных средств и доходов будущих периодов;
• покупка за счет кредитных средств (ипотека) - низкий риск, средства по договору долевого строительства будут заморожены на эскроу счете и даже если у застройщика возникнут проблемы с достройкой объекта строительства денежные средства будут защищены.

Надеюсь вам было интересно! Подписывайтесь на мой канал в телеграмме, также советую заглянуть на канал команды "Северной Пальмиры". До скорой встречи.