«Если в мае не откроют, народ выйдет на улицу»: что произошло с российским рынком недвижимости

Апрель стал «черным месяцем» для владельцев коммерческой недвижимости в России. Хуже всего приходится владельцам торговых центров — у некоторых из них доходы в апреле могут упасть на 90%

Рантье никто не любит. «А, на аренде сидишь» — так, по словам совладельца торгового центра «Атриум» Эрнеста Рудяка, люди реагируют, узнав, что у него есть построенный отцом популярный молл на Садовом кольце. До недавнего времени эту нелюбовь можно было бы объяснить завистью к пассивному доходу. Но апрель 2020 года поставил все с ног на голову: торговые центры по большей части закрыты, в гостиницах нет посетителей, офисы пустуют. Если в прошлом году совокупный месячный арендный доход участников рейтинга «Короли российской недвижимости» переваливал за $650 млн, то в апреле 2020-го он едва превысил $250 млн. Индустрия с миллиардными доходами будто налетела на ухаб.

Forbes много лет следит за бизнесом крупнейших российских рантье и сегодня подготовил экстренный выпуск по итогам апреля 2020 года. Мы составили временный, индикативный рейтинг, чтобы показать, как сильно влияет коронавирус, карантин и низкие цены на нефть на наших героев в моменте.

Общие направления понятны: хуже всего приходится торговым центрам и гостиницам, логистические комплексы чувствуют себя хорошо, офисы — сравнительно неплохо, но это пока. Сколько каждый из наших рантье заработал за апрель, зависит в первую очередь от сбалансированности портфеля. Например, доходы Raven Property Group, у которой больше 1,8 млн кв. м складской недвижимости, практически не изменились месяц к месяцу. А вот доходы Crocus Group, по словам ее первого вице-президента Эмина Агаларова, в апреле могут упасть на 90%. Поэтому во временном апрельском карантинном рейтинге Raven Property Group занимает 5-е место, а не 14-е, как в традиционном рейтинге, а Crocus Group — 19-е вместо 6-го.

Лидер рейтинга не изменился. «Киевская площадь» Года Нисанова F 38 и Зараха Илиева F 37 заработала, по нашим оценкам, не меньше $45 млн. Ее крупнейший объект, оптово-розничный центр «Фуд Сити» общей площадью под миллион квадратных метров не закрылся, а продолжал работать. У Илиева и Нисанова, кроме торговли, есть отели и бизнес-центры.

Группа «Сафмар» поднялась на одну ступень и заняла второе место. В портфеле компании есть и торговые комплексы, и отели, но есть и офисы, и крупный объем складов. На третье место с девятого поднялась в моменте компания Riverstretch, которая выкупила у Бориса Минца O1 Properties с лучшим портфелем офисов класса А и В в Москве.

Наиболее резко доход мог снизиться у тех компаний, в портфеле которых только торговые комплексы. Участники рынка не ждут их открытия в мае. «Думаю, к июню все откроется, — предполагает один из наших рантье. — Так чтоб совсем лежим и умираем — нет».

Что происходило в апреле в разных сегментах коммерческой недвижимости?

Торговые центры

Пострадали сильнее всего: снижение доходов на 70-90%

«Закроем окончательно наши торговые центры — больше 150 000 человек потеряют работу», «У нас больше 1000 арендаторов, у всех семьи, если в середине мая не откроют, народ выйдет на улицу» — с такими ответами владельцев торговых центров пришлось столкнуться журналистам Forbes.

В Москве и многих других регионах торговые центры фактически закрылись: запрет на работу получили все арендаторы, кроме продуктовых магазинов, аптек, банков. «Если май пройдет в таком же режиме, как и апрель, то наши небольшие финансовые запасы быстро истощатся, и я просто не знаю, что мне делать», — рассказал Forbes Эрнест Рудяк.

Большинство опрошенных Forbes участников рынка говорят, что не пытаются получить с арендаторов полную сумму за время, когда те не имели права работать. «Мы в апреле собрали около 25% от обычного и радовались, думали, никто вообще ничего не заплатит», — рассказывает владелец торгового комплекса у МКАД.

Четверть обычной суммы — это еще очень много. Большинство опрошенных Forbes игроков рынка и аналитиков говорят о 10%. При этом нередки споры, а скоро их будет еще больше. «Арендатор закрыл магазин, распустил сотрудников — и все, никаких затрат у него нет, — рассуждает один из владельцев крупной сети торговых центров. — А я не могу не платить за отопление, освещение, клининг».

Еще одна проблема — кредиты. Руководители Российского союза торговых центров в своем открытом письме к правительству привели цифру: отрасль закредитована на 2 трлн рублей. Впрочем, банки все еще не избавились до конца от активов в недвижимости, оставшихся от предыдущего кризиса, и идут навстречу заемщикам, говорят собеседники Forbes. «Девелоперы пошли в банки и перенесли «тело» на более поздний период, — рассказывает управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков. — Вместо пяти лет восемь, например. И количество валютных кредитов в отрасли снизилось с 80% в прошлые кризисы до 20-25%».

Гостиницы

Пострадали сильно. Снижение доходов на 90%, но города могут арендовать часть площадей для своих нужд

Отели никто официально не закрывал, но закрылись границы, отменяются поездки в отпуск и бизнес-мероприятия. «Спрос упал, загрузка отелей на текущий момент ниже 10%, для рынка это беспрецедентная ситуация», — комментирует руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE Татьяна Белова.

«Наши гостиницы в Сочи сейчас закрыты, персонал в отпуске, — рассказывает один из участников рейтинга. — Но зато когда можно будет открыться, люди не поедут в Турцию, а поедут к нам».

Пустующие московские отели приспособили под размещение врачей, которые борются с коронавирусом.

Офисы

Пока пострадали мало, но в мае начнутся сложности

Во многих офисах аренду собирают поквартально. Офисные комплексы вынуждены были закрыть только части ретейла и общепита. Однако многие из них стоят пустыми из-за того, что арендаторы дисциплинированно перешли на удаленку. «Письма от арендаторов поступили и продолжают поступать, — говорит старший директор отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова. — «Работать с ситуацией», вероятно, будут позже и максимально индивидуально».

«В мае собственникам и арендаторам придется садиться за стол переговоров и вместе искать компромиссные решения: рассматривать скидки на период неиспользования офиса либо разрабатывать схемы по снижения ставки на длительный период, — говорит управляющий партнер Colliers International Николай Казанский. — Сумма недополученного дохода теоретически может составить по разным проектам от 1 до 6 месяцев арендного дохода».

Склады

Состояние: Все хорошо

Единственная сфера коммерческой недвижимости, которая почти не заметила коронавируса и продолжает переживать начавшийся в прошлом году бум. «За недавнее время мы закрыли несколько сделок в логистическом сегменте», — говорит Алексей Новиков из Knight Frank. Онлайн-ретейл в период карантина развивается, и, например, сети «Утконос» понадобились новые складские площади, и она в апреле арендовала почти 9000 кв. м складов в Новой Москве.