Финансовая математика при принятии решения о приобретении недвижимости. Часть 6. Ваша недвижимость не ваша.

Немногие в курсе, что в словосочетании Real Estate слово Real совсем не про реальность, а про... королевское. Полностью в переводе с испанского оно означает "собственность короля". Англичане забрали себе словосочетание уже позже, из испанского языка и от испанской короны, а позднее из английского - фраза перекочевала в иные языки.

Недвижимость: то, что неотделимо закреплено на земле. А земля, даже если оформлена как собственность, не может в полном смысле принадлежать частному лицу: это исключено: не только практически, а даже - юридически. в некотором смысле - недвижимость по-прежнему принадлежит суверену.
Как бы формально это не было окутано мраком "права собственности".

Заявление кажется довольно странным, пока не соберёте и не пробежите некоторые ключевые моменты:

Обязательные платежи

земельный налог, налог на имущество. Суть этих замечательных налогов - в том, что даже при 100% праве собственности вы всё равно платите за то, чем "владеете" - государству: потому что вы не владеете, а являетесь де-факто номинальным владельцем. Представьте себе на минуту, что вы платите налог... на обувь. Или на зубную щётку. И суть экономики происходящего станет понятна: ваша земля - не ваша, потому что это земля страны, а страна хочет (и может) получать с вас за это деньги. И это единственная причина, по которой она их получит. Добавим сюда ещё тот факт, что недвижимость очень тяжело перенести с места на место, легко учитывать, легко контролировать.
налоги, сборы и поборы со всех видов и типов сделок. Подоходный налог, налог на наследование и дарение. НДС. Нотариальные сборы. Гос.пошлина и т.д. - перечень огромен. Причина (настоящая, не формальная) - в том, что "ваша" недвижимость - в залоге у Короля, а король хочет и может и будет брать с вас столько, сколько сможет
коммунальные и связанные с ними платежи. Прелесть этих удержаний - в том, что это также по сути и в заметной части налоги (потому что "естественные" монополии контролирует государство; потому что тарифы на эти услуги контролирует государство, потому что сам перечень обязательных услуг - также контролирует государство, и оно же - взимает налоги с тех, кто эти услуги предоставляет и устанавливает правила их предоставления). На Кипре обязательным является "озеленять" свой участок. При чудовищном дефиците воды это значит, что ты будешь покупать (и регулярно) и вновь высаживать на участке очередные деревья и кустарники, которые снова пожелтеют в сезон. И так - каждый год. Плата за вывоз мусора. Взнос в ТСЖ. Плата за кнопку (во многих случаях является обязательной). Плата за стационарную связь (даже если не нужна - также).
плата за любое действие (чих). Прописал - плати, выписал - плати. Повесил кондей - плати (если разрешили, если не разрешили - плати ещё больше и демонтируй)
решил продать жильё - плати ~~неебические~~ нереальные комиссионные риелтору (во Франции - 7-8% нотариусу, в США - до 15 процентов - ~~рейдеру~~ риелтору)

Перечень обязательных платежей, связанных с "владением" недвижимостью" - самый насыщенный и длинный из всех возможных. Все, кто могут паразитировать на "владельце", будут это делать. Государство будет это делать всегда, и постоянно наращивая - как размер дани, так и количество способов её изъятия. В Дубае ты будешь платить за право подключать Интернет.

Обязательные действия и/или запрет на действия

решил остеклить балкон - проси, договаривайся, плати
перепланировка в доме - т.с.
обязан косить траву: есть закон (плати); в некоторых странах обязан для этого нанимать специальную команду или сертифицированного газонокосильщика; не снимаешь траву - плати, скосишь сам - плати
покраска и мойка фасадов и окон. Содержание придомовой территории и т.д.
обязан делать ремонт (часто)
не имеешь права делать ремонт (часто) - например, определённого рода или в определённое время (в Турции - весь туристический сезон ничего строить не можешь)
не можешь ничего строить/обязан построить (реновировать) - как например, при покупке замка за условный 1 фунт стерлингов на отдельно стоящем острове

Давайте будем честны: кроме исключительных случаев, собственник обязан всем и не может на своём участке примерно ничего (всерьёз).

Чем собственник не владеет

воздушным пространством
недрами
дорогами и подъездами
обеспечительной инфраструктурой и коммуникациями
границами территории страны (обновление от 2022 года), ну и дома, который размещён на участке, который близок к гибким границам
дорожной сетью и вообще любыми стройками: при необходимости и в большинстве стран его просто "подвинут", а где не смогут - создадут невыносимые условия и снова подвинут. Случаи деятельного сопротивления известны - но именно потому, что они крайне редки
поведением соседей: они могут, например, подкармливать бродячих собак (а те - срать на твоём участке и подрывать посевы)
городской жизнедеятельностью
розой ветров и запахами
видами из окна
магнитосферой, коммуникациями и полями
даже стенами и крышей на владеете (во многоквартирном доме - уж точно) - на них могут повесить распределительный щит, поставить антенны, разместить рекламные конструкции, установить ПВО - да что угодно. Это - не ваше.

... да ничем не владеет.

Самое любопытное - это "владельцы" квартир во многоквартирных домах, которые по сути владеют только воздухом между стенами (даже если право собственности "полное").

По сумме указанных обстоятельств и по сути экономики - для любого другого, кроме суверена, недвижимость - это пассив, а не актив. Это касается всей недвижимости, которая приобретена для личного пользования. Именно по этой причине, полагаю, самый богатый человек на земле - Илон Маск - отказался от всей такого рода недвижки.

По сути явления, единственный способ превратить недвижимость в доходную (и актив) - это если только объект приносит денег заметно больше, чем забирает (подробнее - см "Богатый папа, бедный папа" Р.Кийосаки). Но при таком подходе ваша деятельность ничем не отличается от любой другой предпринимательской или инвесторской: и тот, и другой - чаще всего оперируют чужими деньгами, зарабатывая на скорости или повышенной эффективности их оборота.

И то - этот способ доступен лишь при условии, что старшие вассалы суверена не заберут его у вас. Для чего, возможно, придётся изобретать и эксплуатировать схемы типа той, что применяют в ИКЕА, Макдональдс и других корпорациях, когда не только разделяют операционный и холдинговые ветви бизнеса, но и ещё закольцовывают схемы владения, протаскивая их через инвестиционные и благотворительные фонды (избегая тем самым риска рейда и укрываясь от налогов, особенно связанных с наследованием).

Ещё раз. Это важно настолько, что вынужден занудно повторить:

в силу многочисленных вменённых платежей; обязательств; ограничений в использовании и обращении; сути экономики почти вся личная недвижимость - это пассив. Это не собственность, это - билет на расходы и убытки. Отсюда, все доходные подходы к оценке такой недвижимости будут нерелевантны, т.к. не описывают реальность. Человек покупает такую недвижимость - не чтобы зарабатывать, а чтобы было где жить (крыша над головой) и где поместить себя в общину (прописка, гражданство, etc) и становится ~~рабом~~ подданным истинного владельца этой недвижимости - суверена (кем бы он в конкретной стране ни был - толи это отдельный автократ как в Иране - толи это коллективный бюрократ, как во Франции).

Финансы в такой ситуации нужны истинному владельцу ресурса - суверену. "Владелец" недвижимости финансами не управляет и управлять не может: а значит, ему и финансовая математика не нужна.

Какой смысл считать таблички в Ёкселе, если ни одной из цифр - начиная с налога на имущество и заканчивая платой за радиоточку - ты не владеешь?