Финансовая математика и принятие решения о покупке жилья. Часть 4. Срок жизни объекта
Это - продолжение. Начало - тут.
Сегодня обсудим ту часть финансовых моделей, которая умолчательно считается необсуждаемой. Для моделей априори берётся заведомо известный (откуда?), установленный (кем?) срок жизни объекта недвижимости.
По классике, считается, что у строения (и помещения) могут быть:
- физический срок жизни (это сколько здание-строение простоит, исходя из использованных технологий, материалов, качества строительства)
- моральный срок жизни (сколько оно же потянет исходя из отношения, настроения публики к конкретному типоразмеру строения в данном месте и применении)
- функциональный срок жизни (сколько времени оно сможет нести на себе свою базовую, наиболее логичную функцию)
В случае с нежилым фондом эти сроки крайне волатильны, поскольку в уравнении выше - каждая величина - не константа, а переменная. В практике автора встречался завод, который устарел ещё на этапе строительства: итальянские товарищи продали под одну из программ развития, а наши ухари в одном из приволжских регионов - освоили миллиард бюджетных денег под уходящую технологию. Оборудование под неё ещё выпускалось; но параллельно основные игроки запустили новую линейку: и в результате, когда завод был построен, его основные (мировые) конкуренты были примерно на 10% эффективнее. Что означало - что если завод выходит на рынок с продукцией, то он должен работать в ноль. Но в жилье такие истории тоже бывают.
Казалось бы - самый легко считаемый и прогнозируемый срок: но уже тут - довольно забавно. Хрущёвки, например, строили - как жильё почти одноразовое: предполагалось, что оно простоит 25-30 лет и потом (когда наступит коммунизм) будет заменено жильём следующего поколения. По факту где-то они стоят уже 60-65 лет.
А вот - результат "проверки" природой качества строительства элитного ЖК в Турции
Понятное дело, что хрущовки в землетрясении в Ташкенте тоже складывались. Но нам сейчас важно не это - а понимание того, что "физический срок службы" - это не то время, что строение проживёт, а что - оно должно формально просуществовать то бишь нормативно, на бумаге. Так вот и происходит, например: что аварийное по актам одной комиссии жильё "вдруг" перестаёт быть таковым - после проверки следующей, через 3 года. Просто это Ч-чудо!
Заезжая в дом, мы можем предпринять всё от нас зависящее, чтобы убедиться, что нас не наебали верно проинформировали. Но некоторые, скажем так, "скрытые детали", мы узнать не сможем - даже если пожелаем. Вот здесь - например, застройщик забыл положить "фундамент" - и это просто земля.
Дальше я не буду живописать тему картинками с ввинченными в трубы холодного и горячего водоснабжения саморезами (ген.подрядчик кинул субчиков, а те - оторвались от души), ни историями про залитый цементом унитаз (жилец, выгнанный из квартиры, оставил банку сюрприз: и её - квартиру - потом взяли на аукционе).
Вы уже поняли главное: "физический срок жизни" жилья - реально это "нормативный срок" его жизни, который почти наверняка разойдётся с действительным.
Ну т.е. - пользуясь тем что это не научная, ни даже журнальная статья - можем сказать честно: просто фуфел.
Кому ещё не совсем понятно, представьте себе, что у всех нас тоже есть сходный "физическому сроку жизни" показатель - ожидаемая продолжительност жизни - в районе 65 лет, поглядите по сторонам - вспоминая людей, умерших в 35, 40 и старше - и наблюдая живущих в 85 - и подусомнитесь.
Итак, физическому сроку жизни (который казался прям железобетонным) - верить нельзя.
Моральный срок жизни
Тут есть два типа выбытия: просто тошно-неприятный и фатальный.
В первом случае - вы заезжаете в квартиру (дом) мечты, которая уже через 10 лет начинает вас смущать, а через 20 - выглядит буквально как бельмо на глазу. Зайдите в любой спальник и сравните впечатление от новых строений и, например, ещё недавно весьма популярной П-44Т или полюбуйтесь на такое стильно-дорого-богато
Но в первом случае (хотя и не очень приятно, потому что слышно как ругаются соседи, потому что постоянно чем-то пахнет и потому что либо ремонт раз в 5 лет, либо всё время что-то с потолка капает или сыплется) в квартире хотя бы можно жить. А вот второй - фатальный (вызванный экономическими катаклизмами) способ выбытия - намного более неприятный.
Вот, например, реальный лот с Авито в бывшем богатом шахтёрском городке Инта (это не цена за метр - это стоимость трёшки!):
Встречал в разные времена схожие предложения в гг.Алакуртти, Апатитах, Воргашоре, Кингисеппе и ещё много где. Кому не нравится типа не-патриотическое - вот пожалуйста, меганский ролик про проблемы Детройтских домовладельцев
Обратите внимание: в этом - фатальном - случае - возникают вовсе идиотские траблы, навроде того - чтобы платить налог за дом (и участок), а возможно даже и коммунальные - за тех наркоманов бомжей сквоттеров искателей приключений, что в него заселятся.
К этой же группе проблем относятся не только экономические, но и экологические проблемы. Жили себе не тужили люди в Марьино, Сокольниках или на Автозаводской - пока прямо возле их окон не построили ТТК.
Ещё вариант: крематорий или кондитерскую фабрику (она пахнет далеко не так вкусно, как можно подумать).
Итак, с моральным выбытием всё еще менее ясно, но на заметку стоит взять по-любому: а)дом или квартира с высокой вероятностью потеряют в цене вследствие морального устаревания быстрее, чем - физического б)некоторые виды "внешнего износа" - не только не контролируемы нами, но ещё и фатальны
Это - время, которое объект будет нам служить по сути тем, чем предполагалось, что будет. Купили квартиру: чтобы в ней жить или чтобы в ней жили родственники или сдавать (и чтобы жили). Т.е. под проживание. И используем под проживание.
Тоже, казалось бы, тривиально: жилой фонд в нежилой переводится крайне редко и неохотно; часть объектов жилого фонда - даже если умудриться перевести в нежилое назначение - невозможно использовать под него физически (хотя есть кейсы организации кальянной на 9-м этаже многоэтажного жилого дома, да). Поэтому, казалось бы, - весь срок жизни жильё и есть жильё.
Но тут опять нюансы.
Классика жанра: купили квартиру, а жить в ней не могут - потому что все деньги вбиты в ипотеку, а на ремонт ("серого ключа") и/или на технику и мебель денег не хватило. Получается - что объект ещё даже не сформирован.
Купили квартиру. Детских садов, поликлиник, магазинов, кафе, спорт.площадок, детских площадок, паркинга... да вообще ничего нет. Зато - есть морды лица таких же одарённых напротив - иной раз кажется - рукой можно дотянуться. На фото - известный кейс, мкрн. с весьма троллинговым названием "Перспективный" в г.Ставрополь.
Тут как в чтении: подавляющее большинство не читает предисловий и введений, не смотрят мелкий шрифт выходных данных и тем более не знакомятся с биографией автора, отзывами и критикой. В дальнейшем этот паттерн переходит на всё в жизни: секс без прелюдии. езда на летней резине зимой; в меню - читаем цены, не читаем ни калории, ни состав блюд; голосуем по фотографии; ну и вполне естественно - не ходим пешком по району будущего проживания (а зачем? итак всё потом освоим) и т.д.
Т.е. происходит траги-комичное: часть людей заезжают в то, что называется "жильём", хотя это (что называется) для жизни не приспособлено вовсе (скорее, для "проживания").
>Правовые косяки
Вот - знаменитые сочинские "эллинги" (это - номинально - гаражи для лодок). Трёхэтажные. В нулевой линии у моря. Все они стоят до первого распоряжения на снос (а прецеденты уже были).
Ну ладно эллинги. Тут люди знали, что брали.
Прекрасное состоит в том, что на этапе строительства ты можешь покупать корректно сформированный объект собственности; который "поплыл" в неизвестность уже позже - в результате судов, например.
И был потом снесён.
>Концепция поменялась
Ну хорошо: купили квартиру в готовом доме, в обжитом районе и - слава труду - с нормальными документами. Что здесь-то может быть не так?
Да всё просто: поменяли градостроительный план - и теперь через вас пройдёт важнейшая городская артерия. Получите возмещение согласно кадастровой стоимости, и узпакойтесь уже, не нервничайте так.
Так может происходить снос в результате реновации. Так могут поступить согласно протащенному через ЗАКС Бегловым совершенно одиозному закону, который (но это пока) заморожен.
Итак, функциональный срок жизни: а)может даже не начать течь - ибо вы купили не квартиру и не дом, а что-то промежуточное-недостаточное (тут вспоминается классический советский анекдот про грузинское вино "Васнаебали"), б)может также быть неожиданно прекращён, и это снова не зависит от вас.
Собираем выводы:
- Первоначально видимые (нормативные, концептуальные, расчётные, прогнозные) сроки использования жилья - почти наверняка неточны.
- При пользовании в расчётах любыми показателями срока жизни чаще вы ошибётесь по итогу в неприятную для себя сторону.
- Целый ряд обстоятельств, которые могут существенно повлиять на срок жизни жилой недвижимости, не находятся под вашим контролем; и никак не могут быть заранее спрогнозированы или уменьшены в рисках.
PS. Традиционно спросите меня - когда я уже к модели-то перейду? Всё слова да слова. Лирика всё это - как говорят великие "практики" Ёкселя. Ну да, лирика. Куда как надёжнее на расчётах решение принимать. Посчитал - и можно увидеть цифру стоимость твоей квартиры в 2035-м году. Красота-с.
Читайте этот и другие материалы на канале Censum.
... Продолжение следует.