Финансовая математика и принятие решения о покупке жилья. Часть 3.
Сегодня коснусь темы, которая незаслуженно обходится при оценке жилья, понимании мотивов покупателей, сравнении стоящих перед ними альтернатив. Точнее, тема эта упоминается: но как-то вскользь, как будто не настоящая, а побочная.
Дело в том. что помимо самой "коробки" (комнат, кухни, санузлов) и пространства внутри него (с ремонтом и без, удобствами и не очень, и т.д. и др.) при выборе жилья покупатель руководствуется ещё и такими тонкими материями, как:
- Кто будут соседи (и в широком смысле - кто вообще все эти люди, что живут вокруг - включая знаменитостей (здесь - квартира Боярского); и в узком - кто соседи по лестничной площадке/лифту)?
- Какая будет в шаговой доступности инфраструктура
Схема Нью-Йорка утверждена в 1811 году, а начала разрабатываться ещё в 1807-м Симеоном де Виттом, Говернером Моррисом и Джоном Резерфордом. В итоге это стали 13 × 156 = 2028 кварталов.
Каждый квартал - это микроячея социума: со своими прачками, бакалеями, стоматологами, скорняками, брадобреями. Расстоянием до известных точек в городе и за городом. Доступом к воде, воздуху, рекреациям (включая самую дорогую нынче - это Центральный парк) и т.д.
- Каков престиж места? Т.е. что я буду продавать моим знакомым, как понт той недвижимости, что приобрёл? (Сюда входит не только реальная инфраструктура, но и образцово-показательная: вот, смотрите что у меня рядом - Елисеевский магазин)
- К отдельной престижности в локации следует отнести - наличие воды поблизости. Наценка порой составляет - двойник. И именно из-за престижа. Вода даёт огромную наценку (непонятную никак иначе, кроме как через понт). Кстати, наличие свалки или кладбища - скидки практически не даёт :-) такой консерватизм на рынке. Не хочешь - не бери.
- Тонкие моменты.. Кому-то нужна квартира недалеко от Лубянки. Или Тверской. А кому-то - внутри Амстердамского эрува (таки да, такие есть и в Москве, и в Питере)
Сюда входит огромный слой всего, что вообще не замечается. Ну во-первых, это - прописка: и с нею целый ряд социальных льгот, возможностей и прав.
- Выбор школы и/или садика для детей
- Резидентная парковка (Москва) или доступ к редким природным локациям (заказники, заповедники, водоёмы) - например, как в Клайпеде у части жителей - организован доступ на Куршскую косу
- Здравоохранение, правоохранение и многое другое (сравните - Москва и Курск, или Гарлем и Манхэттен)
Более того - для прав есть даже вполне себе имеемое исчисление: если сравнивать апартаменты и квартиры в одном и том же районе - т.е. жильё без прописки и с нею, то выясниться, что разница может достигать 10 и более процентов; а в рублях - миллионов. Понятно, что строго экономически - апарты и квартиры отличаются НЕ только на прописку: роль играет и плотность застройки, и типовые планировки (которые в апартах просто .здец какие бывают - особенно для семей), и размер коммунальных платежей (который там же - выше). Но базово апарты отличаются от квартир именно на прописку, и она - как выясняется - стоит денег.
И третий тонкий момент - хорошо известен маркетологам на продуктовых рынках, но отчего-то манкируемый застройщиками. Вот если в условном Брянске у семьи из двух взрослых и двух детей - на выходной день в ТРЦ - условно имеется 1,5-2,0 т.р, то выбор между альтернативами может быть довольно странным, и конкурентами вдруг станут:
- пиво и мороженное (догадаться нетрудно, как)
- пиво с пиццей и батутный парк
- два часа игровых автоматов или большой обед (вместо перекусов)
- поход в кино или большая игровая для младшего.
Так и в квартирах. Очень часто выбор ведь не между одним жильём в городе и другим, а - выбор между жильём в родном городе и любым жильём вблизи мегаполиса.
А при наличии острого желания автомобилизироваться - возникает золотая пара "жильё в Сергиевом Посаде плюс дастер" вместо квартиры в Бутово.
Тот же момент, только со стороны денег: очень часто жильё выбирается не по условиям проживания, а по тяжести ипотечного платежа (срок окупаемости тоже не важен). Тяну ипотеку (из расчёта, что 43 года проработаю на заводе, как дед) - значит, беру квартиру.
- если пытаться решать задачу "в лоб" через математику, то можно сильно удивиться результату. Выбор человека имеет тенденцию к залипанию на отдельных моментах, которые невозможно даже выразить в модели порой.
- для сделок и различных когорт покупателей будут разные критичные характеристики жилья обладать различным (положительным или отрицательным) рейтингом при отборе, причём ранг у показателей будет не зеркальный
- не существует единой модели оценки недвижимости (очень важный вывод, не понятный примерно всем экономистам в недвижимости)
В Монте-Карло, на Коста-Брава, под Варшавой, под Лионом (проекты, которые автор оценивал лично) для русских инвесторов неожиданно выяснилось, что даже наличие градостроительного плана (в переводе на русский), т.е. уже утверждённых параметров будущих строений - на проект могут влиять как местные власти, так и соседи. Вплоть до того, что соседи при консенсусе (а консенсус в рамке "строй где угодно, только не рядом с нами" найти всегда легко) могут его (проект, в рамке утверждённого градплана) - забаллотировать.
Смотрите, это уже третье (казалось бы) отвлечение от темы цифр - мы всё ещё не строим модель, как же так? Заголовок ведь про неё?
Но кто скажет, что написанное выше - не важно в оценке недвижимости?