Финансовая математика при принятии решения о выборе жилья. Часть 5. Аренда или покупка?

Одна из базовых теорем финансов - теорема Миллера и Модильяни.
Текущую стоимость компании можно посчитать, исходя из будущих потоков компании. Причём, показатель этот не будет зависеть от структуры финансирования собственности предприятия. И будет инвариантен для данного актива (или слота, т.е. типоразмера актива).

Вообще вся западническая финансовая наука исходит из совершенства рынков: они типа-сами-по-себе стремятся к устойчивости (враньё - всё ровно наоборот: они циклично стремятся к кризисам, всё время усиливающимся). На равный вклад полагается равный доход (враньё: есть монопольные рынки, рынки страха и силы, криминальные рынки - где доходности в сотни процентов; и рынки для лохов - где конкуренция действительно совершенна, но средняя по рынку прибыль стремится к 0% - это суеверчение в красном океане типа крысиных бегов многих "предпринимателей", которые работают на платформы и маркетплейсы).

Если бы мы переложили эту теорему на рынок недвижимости, то выяснили бы, что: стоимость недвижимости можно посчитать либо через арендный поток, либо через текущие цены на рынке.

Т.е. базовая теорема финансов исходит из правила свободного (и беспроблемного) перемещения капиталов из собственности в кэш и обратно. Потому что только такое условие обеспечивает равную математику для цены недвижимости, определённой исходя из арендного потока и иными способами.
Но тут мы сталкиваемся с удивительным.

Оказывается, люди не считают аренду релевантной собственности (с чего бы это?)
Оказывается, "свободного перетока" с рынка аренды в рынок собственности не существует (как и наоборот).
Ещё поразительнее: люди даже собственность не считают равной другой собственности (на рынке недвижимости это так).

Собственность не равна (не взаимозаменяма, не сопоставима) аренде

Как видно из графика (а исследование проводилось тремя волнами с 2020-го по 21-ый год, не менее чем на 15 тыс. респондентов в каждой стране):

во всех без исключения исследованных странах люди разделяют аренду и собственность
есть страны, где население стремится скорее арендовать - но таких меньше; и такие, где стремятся - скорее иметь жильё в собственности
и, наконец, есть мегаконсервативные страны, где собственность намного более привлекательна. чем аренда
и мы - безусловные лидеры среди консерваторов: только 11% населения России предпочтёт аренду собственности

И мы знаем, почему так происходит: в России взаимодействие (lend)lord-tennant, никакое не рыночное. Это сквалыжно-быдляцкое; или прагматично-циничное; или понятийное - да какое угодно кривое-неформальное, но никак не законное (предустановленное всеми одинаково понимаемыми нормами и правилами) единообразное.

Норма на рынке:

не платить налогов с контракта (а это значит и "не светить договор недвижимости" - с одной стороны; но и не получать законной поддержки при нарушении прав - с другой!). Стороны экономят по 6% от договора каждая (которые они могли бы выдрать у горе-риелтора, наживающегося на их глупости - и поделиться ими с государством, но мозгов на это не хватает), но теряют поддержку в праве...
заключать краткосрочные контракты (во многих прочих странах контракт менее полугода или года просто технически не возможен; а нормой является не 11 месяцев. а 3-7 лет)
манкировать правами и обязанностями (этим занимаются обе стороны)

Давайте отойдём в сторонку от подробностей с разбитыми унитазами, протоколами полиции, актами залития или убитыми комнатами, в которых годами не делался ремонт - и перейдём сразу к выводу:

Из-за устоявшихся на рынке культурных норм и правил (которые закрывают бесконечные лакуны в законодательстве и правоприменении) обе стороны теряют (рантье - в доходности, а наниматель - при съёме квартиры и переездах) намного больше. чем могли бы. Рынок аренды рушат слишком высокие транзакционные издержки. В результате - доходности на них (даже гросс!) ничтожны.

Ещё раз, обращу внимание: эта доходность - гросс. Она не учитывает расходы на ремонт, обслуживание жилья. Замену мебели и инвентаря. Уборку. Коммунальные (если не в платеже). Налог на имущество. Расходы на капремонт. Простои. Затраты на рекламу. Затраты на суету вокруг сдачи (которые никто не считает - типа появлений на показах) и т.д.
Реальная доходность от сдачи жилья я в аренду - микроскопическая, и ниже чем процент со вклада в банке.

Простыми словами: то, что мы социально тупые (как общество - в целом), стоит нам денег и при сдаче, и при найме жилья. Мы не умеем договариваться (ни на законных основаниях, ни на "понятийных") - так, чтобы все были довольны. Мы предпочитаем конфликт и скорое расставание долгосрочному взаимовыгодному. Поэтому мы в жопе - в целом, ну а на рынке жилья - в частности. И здесь это можно продемонстрировать вполне себе корректно, на плотном и статистически устойчивом массиве цифр. Т.е. доказательно.
Мы нищие - потому что тупые. Поэтому для нас не существует свобод. В т.ч. свободного перетока с рынка аренды - в собственность и наоборот.

Квартира - это почка

Большинство приобретателей недвижимости не рассматривают квартиру, как актив. Точнее говоря, ракурс рассмотрения квартиры, как актива - весьма специфический. Если бы люди брали калькулятор и считали, рынка самостийной аренды бы не существовало, ибо она бессмысленна с финансовой точки зрения (привет Миллеру и Модильяни), причём уже много десятилетий (горячий привет Миллеру и Модильяни).

Люди не считают квартиру деньгами.

Люди не считают квартиру активом.
Люди не считают квартиру вкладом.

Люди не считают квартиру отделяемой.

Квартира - это часть организма. Мужской половой хуй. Женское гузно.
Нельзя - взять, и продать часть тела: чтобы потом её купить.
Ну т.е. теоретически - конечно же, можно. Но сделки почему-то всегда однонаправленные: кто-то либо продаёт орган, либо покупает его. Крайне редко на этом рынке бывают байбеки.

Так и здесь: рынка недвижимости (квартир) (на самом деле) нет, потому что никто (ну, почти никто) не рассматривает его, как рынок.
Мы же не говорим - рынок глаз, глядя на аудиторию. Которая делает широкие глаза на такое заявление.

Тому десятки причин, но все они сводятся к одной: те, кто уже настрадался на съёмных, перекатных, случайных, раскладушечно-соседско-родственных, общажных и гостиничных койках - хотят иметь наконец собственный угол. Прописку. Место своё в социуме. Свою более-менее устойчивую на уже сколько-то лет жизнь.

Квартира в подавляющем большинстве случаев - это ещё и определённый семейный уклад. Довесим сюда ещё ипотеку. И выясним, что для большинства владельцев квартира, как актив и не существовала никогда.

Но и это ещё не всё.

Есть собственность и собственность

Полюбуйтесь, например, насколько на сегодня отличаются цены на вторичное и первичное жильё в столицах (в Питере, кстати, тоже). Разница в пределе доходит уже до 20%!

Такого не может быть - скажут нам старики Миллер и Модильяни. И будут правы - это великая глупость, это невозможно, и так не бывает. Но - вот.

Понятное дело, что новое жильё должно стоить немного, но дороже бэушного (хотя тоже не всегда. Сильно зависит от места, качества строительства и кучи других параметров. Но - при прочих равных - ожидаемый паритет очевиден).

Но факт остаётся фактом: технически, можно найти в пределах одного квартала однотипное (ну, почти однотипное) жильё, которое будет отличаться на 10, 15% в цене. При том, что первичка ещё потребует вложений.

Получается, таким образом, что собственность - не равна даже самой себе, не только чтобы аренде.
Причин этому может быть много. Ну, например, что рынок недвижимости заврался окончательно и реальные цены сделок не соответствуют обозначаемым. Или люди со вторички предпочитают кэш, а в цене первички - сидит "льготная ипотека", на деле стоящая "льготникам" этих самых 10-15%. Но причины не важны. Мы наблюдаем факт - не то чтобы факт, а целое - явление. Согласно которому, рынок недвижимости в стране можно считать окончательно и бесповоротно - несовершенным.

Поэтому все вот эти наивные выкладки по оценке жилья исходя из стоимости аренды и наоборот - бессмысленны.
Поэтому бессмысленно и понимание природы решений массового покупателя и продавца на рынке.
Поэтому нет смысла в финансовых калькуляторах при расчёте вложений в недвижимость.

Или... за пять подходов я всё ещё вас не убедил и вы хотите фин.модель для расчёта вложений?

Тогда - ожидайте следующих материалов по теме здесь и на канале Censum.