Финансовая математика и принятие решения о покупке жилья. Часть 1.

Краткий мануал по сетке выбора

Текст этот не является ни обучающим, ни критикующим, ни справочным. Не претендует на полноту знания в правовой сфере, владение рынком или филигранное умение сопоставлять ипотечные программы разных банков и скальпировать по пол-процентика тут и там. У него другая задача: и эту задачу не ставил перед собой ни один из ранее прочтённых авторов по теме. Idee fix этого текста - показать дерево вариантов выбора и указать на некоторые наиболее важные для него обстоятельства. Темы этой не касается ни один из авторов (которые как раз разбираются - каждый отдельно - в отдельных из указанных и случайно забытых автором, но весьма тоже важных темах идеально). Наша цель - не эта. Наша цель - составить себе представление о всём масштабе задачи выбора.

Текст будет длинным. Из нескольких частей. Сегодня - наиболее ~~тоскливая~~ непривычная и "философская", но конкретная.

С тем. во-первых, чтобы не допустить грубых ошибок выбора (а при сделке во много годовых доходов любая грубая ошибка - это жёсткий фейл с очень неприятными последствиями). Кроме того, каждая грубая ошибка - стоит десятка мелких, над которыми покупатель как раз и мается довольно долго.

Именно поэтому в тексте не будет частностей: про них итак много, и за ними не видно целого. Поэтому здесь имеет смысл оставаться тем, кто уже поднаторел в некоторых темах вокруг жилья, но ещё сомневается, особенно в кризисной ситуации, как ему быть с покупкой.

Сказанное выше - относится прежде всего к читателям:

у которых к теме праздный интерес (нет ни желания, ни возможности занять в рынке позицию покупателя или продавца в ближайшие года три) - вам будет сначала скучно, а потом досадно, что автор настолько туп и ваще всё перепутал
которые в теме уже разобрались (вас можно поздравить только! Давай до свидания)
для которых в новинку теория сложного процента (и неведома математика, при которой ты платишь банку втрое от цены квартиры, даже когда ставка всего 8% - потому что срок большой (а сейчас "нормальный" срок - 25-30 лет) и потому что сначала ты платишь проценты, а сумма основного долга практически не уменьшается). Я не буду касаться этой темы: и считаю, что урок этот читателем усвоен. Если нет - гугл в помощь :-) Если гугл не помогает, вперёд - ̶н̶а̶ ̶г̶а̶л̶е̶р̶ы̶ за льготной ипотекой!
которые не понимают или не желают понимать, или отрицают из психологических побуждений, что априорная вероятность распада брака - 70 и более процентов в городах. Это значит, что в подавляющем большинстве случаев квартиру будет покупать один состав семьи, а проживать в дальнейшем - другой (если квартира берётся для себя). И что после развода суд оставит в 97% случаев детей с матерью; и жилплощадь - тоже с нею.
которым невдомёк, что рынок недвижимости - цикличен (так было испокон веков, а при капитализме только обострилось). Причём на каждой фазе роста рынок перепрыгивает "хаи" предыдущих циклов. И так - уже много десятков лет. Т.е. на рынке бывают спады; иногда - бывают очень серьёзные спады (и по уровню падения, и по продолжительности периода спада и стагнации). Но он всё равно, как ванька-встанька, рано или поздно, но возвращается к своим максимумам и даже пробивает их и стремиться выше

Ну и так далее. Я мог бы преамбулу, она же - disclosure, продолжать с десяток страниц, но вы бы утомились (даже приняв игру, в которой я типа-умный притворился типа-дураком, который умничает, и вам типа-понравилась эта манера).

Давайте начнём с самого главного. Как же делать выбор при покупке.

Первое. Прежде всего, нужно ответить на вопрос - кто я и ̶н̶а̶х̶у̶я̶ зачем мне это всё нужно. Этого не делают многие, отчего у них начинаются проблемы дальше (а потом - накапливаются, а потом - превращаются в ад). Очень грубо, позиций на рынке всего несколько

тот, кто покупает квартиру для проживания в ней (подгруппы: сам - одиночка, глава семьи и семьи в разных составах; либо (подвариант) покупка жилья для кого-то - чаще всего - для детей, реже - для съехавших родителей; а также - для любовниц или ещё кого)
тот, кто покупает квартиру для сдачи её внаём (рантье, которому квартира заменяет обыкновенный или пенсионный вклад)
тот, кто покупает квартиру для перепродажи (инвестор: его забота/задача - это как можно быстрее и как можно эффективнее обернуть капитал: купил-нарастил-продал-купил-нарастил-продал). Для инвестора - стать рантье или, тем более, жильцом квартиры - это неуспех (но и страховка). И, наконец - последний но не самый последний вариант - это
тот, кто покупает квартиру, потому что не знает что бы ещё купить. Это далеко не такая уж и маленькая (не по численности - по денежному вкладу в рынок) группа состоит из разного уровня и рода ̶п̶р̶о̶в̶о̶р̶о̶в̶а̶в̶ш̶и̶х̶с̶я̶ чиновников, из касты (часто невыездных - а потому всё новые квартиры покупающих) siloviki, тут же - депутаты и их семьи, близкие к топам (гос)корпораций и прочие бенефициары действующей системы. Эту касту нельзя не указать - потому что она оказывает очень серьёзное давление на цены (вверх), особенно в престижных для неё местах (соответствующих районах Москвы, СПб, миллионников и г.Сочи). Здесь окажутся также и те, кто получил квартиру в виде взятки от застройщика.
специалитет. Тут очень небольшая группа, но она хоть и маргинальная - тоже оказывает влияние на рынок. Это люди, которые приобретают жильё для перевода в нежильё или (подпольную?) гостиницу, (подпольный - да, такие есть) детский сад для нац.меньшинств, под явку, хазу, дилерство, притон, катран, для хранения вещей (встречал квартиру-холодильник, например в одном ЖК: владелец не хотел, чтобы в его большой квартире пахло рыбой или мясом и гудели рефрижираторы). Кроме того, сюда попадут хитрожопые топы и их расторопные подчинённые из девелоперских компаний, которые приютили у себя к-л объект (но пока не могут продавать). И т.д. и др.

Смотрите, что получается: кроме крайних двух групп (первая - не знает, и не хочет знать; вторая - напротив, очень хорошо знает, для чего им конкретный объект), у нас остаются три, и для них есть характерная неопределённость в покупке (осознанная и нет):

тот, кто берёт квартиру для проживания (назовём его Жилец):

не знает точно, сколько он проживёт в квартире (но часто не отдаёт себе в этом отчёта: квартира как-бы покупается навечно), потому что: а)смертен б)развод в)смена состава и количества людей в семье г)вынужденные (по работе, из-за болезни - астма, например) переезды и пр.
не знает точно, как будет финансировать покупку (нет, у него конечно есть умонастроение, что типа у него есть деньги от продажи прошлого жилья, плюс ипотека. например: но давайте будем честны - полную сумму вы не знаете, даже владея всей полнотой фин.матемтики). Плюс риски, которые жилец не учитывает, а они предельно высоки (риск потери работы, болезни или утраты работоспособности, развода, снижения или критического снижения доходов)
не знает точно, как будет финансировать ремонт и проживание. Тут вообще беда: с ремонтом не угадывает примерно никто, сильно занижая и цену, и время на входе (в результате - самое большое сожаление владельцев домов - это размер дома, который всегда оказывается больше необходимого!. Взяли сделали 300 кв.м. коробку, а она - всего 30% от всех затрат по дому на круг; деньги кончились или почти кончились; живут в одной комнате на первом этаже и типа-достраивают). С проживанием - вообще беда: квартира - это самый надёжный способ ̶о̶б̶о̶к̶р̶а̶с̶т̶ь̶ обложить человека налогами. В результате - коммунальные, дополнительные, налоговые платежи. Всякие поборы и сборы на кап.ремонт, на вывоз мусора, на покраску теплотрассы и т.д. и т.п. - теперь постоянно растут.

Взамен этого критически важного для выбора знания у него - иллюзии.

Это предельно важный вывод: жилец принимает решение о покупке в полной темноте и неясности, опираясь на доводы, которые не имеют отношения к его реальным интересам.

А самый реальный из недоучитываемых его интересов - это иметь возможность недвижимость, при случае, продать. (А такой случай наступит! Всегда - внезапно! И часто - раньше, чем закончится ипотека!) Т.е. его волнует прежде всего высокая ликвидность жилья. Причём ликвидность ему нужна не сама-по-себе, а такая - которая позволит приобрести не меньшую площадь (при переезде) или получить соразмерный вкладу возврат при разводе. Т.е. жилец заинтересован не только в ликвидности конкретного объекта, но и рынка в целом.
На этой теме палится большинство покупателей домов. Да что там палятся - горят синим пламенем. Дом: очень трудно продать по сходной цене (именно когда его надо срочно продать). Дом: требует более высоких расходов на покупку, чем кажется. (И часть этих расходов - безвозвратны! их при покупке не оплатят!) Ещё больше средств требуется - на содержание. И дом крайне сложно "поделить в натуре" при необходимости.
Такая же проблема - возникает с премиальным жильём. А ещё ликвидность крайним образом затрудняют наличие ипотеки, несовершеннолетних (и прописанных, или дольщиков - детей).

В реальности: для жильца приобретение жилья - это долгосрочная кабальная сделка по приобретению обязательств, обусловленная его личными обязательствами перед родителями (редко, но бывает), женой (бывает чаще, чем хотелось бы) и детьми.

Итак: самая грубая ошибка, которую совершает жилец: это то, что он путает права и обязательства. Жилец - не владелец жилья (хотя в свидетельстве так написано). Жилец - это тот, кто за всё платит. Отсюда следует очень странный вывод (шлите в жопу всех, кто рассказывает про капитализацию и рост рынка - квартиру вы не продадите, выручая денег - а если продадите, то только при одном условии - в отсутствие семьи - тогда зачем продавать?). Вывод такой: для жильца важнейшей при покупке жилья является минимизация затрат. Действует принцип "лучше меньше, да лучше". Соответственно, самая грубая ошибка для жильца - ставить в приоритет какое-либо иное правило или принцип: в этом случае переплаты неизбежны (ну и также - будущие потери). Следовательно, "нормальная" ипотека, как класс решений часто - заведомо для него отпадает. (А я говорил - выводы вам не понравятся).

Жилец либо приобретает (плохонькое, но своё!) причём по очень хитрым схемам (в дар от мамы) жильё для себя - на свои же деньги. И минимизация затрат здесь происходит за счёт простого бытового правила "по одёжке протягивай ножки".
Либо (второй из крайних вариантов) берёт бесконечно длинную ипотеку, заранее зная, что до момента её окончания - он либо умрёт, либо разведётся, и жильё всё равно достанется не ему.
Есть ещё третий, срединный: это когда профи заранее закладываются выкупить ипотеку очень быстро, за 3-5-край 7 лет. Переплата есть, но она не слишком высока (если подписать ещё правильный договор, где досрочное гашение не штрафуется). Минимизация затрат здесь происходит за счёт снижения срока ипотеки и повышения дохода плательщика.
Т.е. правильных выходов в отношении ипотеки - три:

не брать каку в руки (отказаться)
брать и предельно растягивать удовольствие (волынить)
брать и быстро отдавать (рискованный заход на пол-шишечки).

Итак, с т.зр. финансов (а мы выяснили - что для Жильца ошибка в финансах фатальна) важнейшей стратегией является - минимизация затрат.
____________________________________________________________________________________

Пока оставим жильца в стороне и посмотрим на Рантье.

Многие, кто владеют квартирами в Мск, не имеют реальных альтернатив для инвестирования. Реальная доходность по жилью крайне невысока, я бы даже сказал - сомнительная. Где-то это может быть 5-6, но чаще (в реальных деньгах, с учётом затрат) - заметно меньше. Особенно с учётом затрат. Особенно с учётом (по-честному: предвиденных) типа-непредвиденных затрат (* - скатывается до 2-3 процентов, т.е. едва ли не ниже, чем в банке.

(* типа-непредвиденные затраты и потери:

косметический ремонт (при сдаче жилья требуется вдвое-втрое чаще, чем при личном проживании: даже если это аккуратный жилец)
налоги, сборы, подати (и уже анонсировано и скоро будет - при помощи госуслуг, добрых ̶с̶т̶у̶к̶а̶ч̶е̶й̶ соседей и АИшечки - обложено налогом примерно всё, что сдаётся внаём пока-что-втихомолку)
потери от простоя. Это отдельная тема. Взаимоотношения лорд-теннант в России - это пиздец. Ни те, ни другие друг друга не уважают (а за что, собственно?). Правовых норм и делового обычая, который бы честно нормировал взаимодействие, - недостаточно. Экономические и правовые отношения регулярно скатываются в коммунальную свару. Резкий съезд съёмщика - дело регулярное. Воровство. Грязь. Заливы (отвечает - арендодатель). Уголовные и административные дела. "Бизнес" рантье - это хождение по минному полю (впрочем, как и любой "сигарного инвестора" бизнес - я лежу, а денежки - текут).

Самая тупая ошибка раньте - ничего не делать; и надеяться на удачу (регулярное поведение большинства из них). В результате рантье - в постоянном разочаровании. Их "бизнес" уныл и - помимо денег - тащит ещё и жилы из организма. Мартышкин (сизифов) труд.

Поэтому квалифицированные рантье идут по пути максимизации дохода.

Добиваются они этого целым блоком схем, обозначу только их типы (не все, для иллюстрации):

рукотворный апсайд. Это когда квартира приобретается заведомо дешевле, чем по рынку (в кризис, по схемам через аукционы банков и примкнувших к ним коллекторов, через "своих" девелоперов, etc). Соответственно, процент дохода, приходящийся на вложенный капитал, растёт.
рыночный апсайд. Расчёт на рост стоимости жилья в связи с ростом рынка в целом или роста в конкретном сегменте/ЖК. Купить квартиру в районе строящейся станции метро - это расчёт именно на такой апсайд. Купить квартиру на котловане (сейчас скидки минимальны, но возможны). Купить жильё, продаваемое при резком переезде (бывшего) владельца из страны.
маклерство. Капитальная база такого рантье постоянно растёт : за счёт регулярно совершаемых выгодных обменов (за которыми он следит зорко, как за шансами!)
кручу-верчу-запутать хочу. Из квартиры делается ... две. И сдаются обе. Общий чек возрастает (схема полулегальная). Квартира сдаётся посуточно через агрегаторы или авито. Квартира сдаётся тем, кому другие не сдают - но дороже (требует особой подготовки такой бизнес) и т.д.

Обращу ещё особое внимание, что как раз таки рантье - никогда не заинтересован в продаже жилья (кроме случаев "перекидки"). Его инвестиция - вдолгую (дольше, чем при покупке квартиры семьёй). Он т̶е̶р̶п̶и̶л̶а̶ ̶р̶ы̶н̶к̶а̶ ̶к̶а̶п̶и̶т̶а̶л̶а̶ ̶ рассчитывает на регулярный доход, но получает его всё меньше (это типовой случай). Если рантье продаёт жильё и покупает другое, то после этого его новая квартира год или два "отрабатывает" потери при разнице цен купли и продажи и при расходах на то и другое.
Профессиональный рантье идёт на определённые риски, но зарабатывает вдвое, втрое к обычным арендодателям (профессиональный управленец собственной недвижимостью).

Рантье также интересует ликвидность, но ликвидность иного рода: ему важно, чтобы его квартиру регулярно снимали и на неё был спрос (из-за высокой ротации арендаторов). Либо, чтобы она была вовсе уникальна (Арбат, например), чтобы арендаторы дорожили локацией и менялись не часто. Ликвидность эта просчитываемая, но - увы и ах - 90% рантье также этим не заморачиваются (многие из них "случаются", как рантье - получив квартиру по наследству, например).

Теперь поговорим про ~~спекулянтов~~ инвесторов на рынке жилья.

Инвестор должен заранее думать о цене продажи квартиры. Инвесторы, конечно же - чаще всего - осведомлены, что цены на рынке будут отличаться от текущих. Но большинство верит, что в правильную сторону: а так бывает не всегда.

Кроме того, инвесторы закладываются под историю участия в рынке, который не контролируют. Инвестор крайне заинтересован в ликвидности. Но именно с нею - и как раз в неустойчивые, или кризисные периоды - наступают проблемы. И беда ещё в том, что и в аренду квартиру сдать тоже становится затруднительно. Причём, в отличие от рантье, у инвестора часто оказывается на руках классический лот: "серый ключ" под отделку: который нельзя ни сдать, ни продать. И - инвестиция - становится долгосрочной. Инвестору бы заранее подумать о деятельной дружбе с профессиональным рантье! - да так, чтобы заранее иметь как вариант тот стиль использования лота, который позволит (в "плохие времена" - а они могут длиться 3-5 лет!) - пережить проблемы рынка в тихой гавани. Но много ли вы таких знаете?

И тут мы снова приходим к удивительнейшему выводу: типичный "инвестор" в жилую недвижку - это игрок на рынке, где от него ничего не зависит; где он делает довольно крупную денежную ставку на шансы (вырастет-нет) и где он ещё зависит от воли государя (взяли, да и решили - что налог на имущество со второго жилья должен платиться "по полной" - и инвестор попадает ещё и на регулярный расход, который к тому же выше, чем в среднем по рынку). Т.е. это не "игрок" в смысле, что рынок - это игровая поляна. А - игрок, в смысле - что он азартный Парамоша. Что же должен делать инвестор, чтобы не попасть в цугцванг (или продавай дешевле, чем купил; или сдавай - так дёшево, что ремонт будешь окупать года три-четыре - как раз тогда, когда квартира снова подорожает)?

апсайд рулит. Или покупай дешевле рынка, или ищи потом свою прибыль шут знает где. Имей для этого связи.
инсайд рулит. Или покупай там, где подорожает - выше, чем рынок в целом, или не покупай совсем. Имей для этого связи.
байсайд рулит. Кооперируйся с корпоратами, рантье, платформами (эйрбиэнби), и бог знает кем ещё - чтобы понимать варианты развития твоего объекта. Т.е. - налаживай связи, брателло.

Выясняется, что инвестор - это не тот, кто имеет чек на покупку строящегося жилья. А тот, у кого плотная записная книжечка с очень разными и прекрасными телефонными номерами.

Обратили внимание, что в тексте - практически ни одной цифры? А как же - финансовая математика, спросите вы? Да вот так: до того, как садиться считать - нужно всегда отступить на шаг, а то и - на два назад, чтобы понять - что, зачем и почему именно так мы считаем. Это общий принцип! И важнейший во всех типах проектов.

ДО того, как считать - нужно понимать предпосылки и основания тому, что будет посчитано. Цели участников. Ограничения. Условия существования и чувствительность будущей расчётной модели и т.д.

Это - первый из текстов, который начат с этого поста на канале Censum.
(Заходите и подписывайтесь!)

Продолжение следует.