Чек-лист «Всё о налоге с продажи квартиры»
Если вы продали квартиру, то получили доход. А значит, должны заплатить с него налог. Целых 13% от общей суммы. Так считает государство. Но платить нужно не всем, не всегда и не со всей стоимости. Предлагаем разобраться в тонкостях взаимоотношений продавца недвижимости и государства.
Кто должен платить налог на продажу квартиры
Стандартная ставка 13% действует для всех резидентов России, т.е. тех, кто проживает на территории страны не менее 183 дней в году. Важно, что гражданство не влияет на статус продавца. Даже гражданин другого государства обязан платить налоги.
Для нерезидентов России налог на продажу составит 30%. Это может быть иностранец или россиянин, живущий за границей, которые получили недвижимость по завещанию и продали ее. Но если они владеют недвижимостью в России больше 5 лет, то освобождаются от уплаты налога при ее продаже.
Когда можно продать квартиру без уплаты налога
С 2020 года подавать декларацию в налоговые органы и платить НДФЛ не нужно, если продается недвижимость, которая находится во владении не менее 3-х лет.
Но должны соблюдаться следующие условия:
- 5продается жилье: комната, квартира, дом или доля в них
- продается единственное жилье. Другого, даже в совместной собственности, например, с супругом, быть не должно. В противном случае продажа квартиры без начисления налога будет возможна только через 5 лет после ее приобретения
Исключение, если за 90 дней до продажи было приобретено другое жилье. Оно не будет учитываться при проверке, хотя у продавца в собственности будет уже две квартиры. Минимальный срок владения квартирой для продажи без уплаты НДФЛ все равно составит 3 года
- если собственник жилья получил в наследство, по завещанию или через приватизацию еще одну квартиру, то он может продать ее без начисления налога через 3 года
- если продается жилой дом, то при соблюдении вышеуказанных условий срок его владения распространяется и на земельный участок с хозпостройками, на котором он стоит.
Во всех остальных случаях продать недвижимость без уплаты НДФЛ можно только через 5 лет.
Как правильно рассчитать срок владения квартирой
Для недвижимости, которая куплена или построена самостоятельно, приобретена по ДДУ (договор долевого участия) или получена в подарок, срок владения начинается с даты регистрации права на ее владение. Она прописана в свидетельстве о государственной регистрации, в выписке из ЕГРН или на сайте Росреестра в разделе “Права и ограничения”.
Для недвижимости, полученной по наследству, срок отсчитывается со дня смерти наследодателя.
Если право на собственность признано через суд, то срок владения ею начинается с даты вступления в силу решения суда.
Для приватизированных квартир отсчет срока владения зависит от даты приватизации. Если недвижимость была приватизирована после 1 января 1998 года, то срок отсчитывается с даты регистрации собственности. Если приватизация прошла до 1 января 1998 года — с даты заключения договора о передаче жилья в собственность. Даже если собственник приватизировал квартиру, например, в 1996 году, а свидетельство о собственности получил только в 2019 году, срок владения отсчитывается с 1996 года.
Для квартир, полученных через ЖСК, отсчет срока владения начинается при выполнении двух условий: подпись акта приема-передачи жилья и полная выплата паевого взноса.
Если продается квартира, которая ранее приобреталась по долям, срок владения ею начинается с момента покупки первой доли.
При продаже жилья, полученного по программе реновации, в минимальный срок владения новой квартирой засчитывается и тот, в течение которого собственники владели прежним жильем.
Как правильно рассчитать налог на продажу квартиры и способы снизить его
Если квартира продается раньше наступления минимального срока владения ею, то собственник обязан заплатить НДФЛ.
Облагаемая налогом сумма зависит от кадастровой стоимости продаваемой недвижимости. Кадастровая стоимость — это цена квартиры, которую устанавливает государство. Она может быть как ниже, так и выше рыночной стоимости жилья. Узнать ее можно в МФЦ или на сайте Росреестра.
Если квартира продана по цене, которая составляет меньше 70% ее кадастровой стоимости, то НДФЛ рассчитывается из этих 70%.
Если продавец получил больше 70% ее кадастровой стоимости, то налог платится исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи.
Сумму, которая облагается налогом, можно уменьшить законными способами. Их два:
- использовать налоговый вычет в 1 миллион рублей
- вычесть из продажной цены квартиры расходы на ее приобретение
Налоговый вычет можно применять не чаще одного раза в год. Если собственник продает несколько квартир в год, то налоговый вычет можно распределить между ними или применить только к одной.
Если квартира находится в долевой собственности, и владельцы продают ее по одному договору, то вычет распределяется между ними в зависимости от величины их доли.
Но если каждый сособственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи, он может применить налоговый вычет для себя в полном объеме.
Второй способ уменьшения суммы налога выгодно применять, если ранее недвижимость была куплена дороже 1 миллиона рублей. Расходами будет считаться все, что потрачено на квартиру или дом. В том числе, величина первого взноса, затраты на строительство, сумма кредита и проценты на него.
Если после уменьшения суммы, облагаемой налогом, на величину вычета или расходов на приобретение получился ноль или отрицательное число, налог не взимается
Распространенный способ — занизить цену в новом договоре купли-продажи
Какие возможны риски, если не предусмотреть все возможные риски в договоре?
- получить доначисление налогов в следующем налоговом периоде,
- некоторые формулировки в договоре могут позволить покупателю подать на вас жалобу в суд в случае, если у вас возникнут размолвки,
- потенциальный покупатель может получить отказ в ипотеке.
❗ Советую проконсультироваться с экспертом в области налогообложения недвижимости. Если хотите получить бесплатную консультацию, свяжитесь со мной.
Связаться со мной:
Антон Григорьев Руководитель агентства
