Апартаменты или Квартиры: во что лучше инвестировать?
Апартаменты составляют почти треть предложений на рынке первичного жилья. Но правовой статус таких объектов еще окончательно не определен – их можно использовать как жилое помещение, но юридически апартаменты таковыми не являются. Из-за этой особенности налоги и коммунальные платежи часто бывают выше, чем на квартиры. Так что лучше купить – квартиру или апартаменты?
Поговорим о налогах
Важный нюанс при покупке апартаментов – вы не сможете в них прописаться.
Что касается коммунальных платежей, то они на 15-20% выше, чем на квартиру такой же площади. Разница заметна и в налогообложении: для квартиры это 0,01% от кадастровой стоимости, а для апартаментов – до 2% (если это объект элит класса).
Апартаменты не являются жилым помещением.
Поэтому застройщик или девелопер не обязан обеспечивать всю надлежащую инфраструктуру – детские сады, школы, поликлиники и прочее. Также при сдаче такого объекта не принимается во внимание шумоизоляция или утепление стен.
Но не спешите отказываться от идеи инвестировать в апартаменты. Кадастровая стоимость таких объектов в несколько раз ниже, чем квартир.
В итоге сумма налога на апартаменты и квартиру может быть практически одинаковой. Правительство России не один год обсуждает вопрос об апартаментах. К осени 2021 года должен быть принят законопроект, который узаконит такие объекты и сделает их жилыми. Если законопроект примут, то в апартаментах можно будет прописаться, что сразу сделает их выгодной инвестицией.
Разница в цене
Стандартные апартаменты на рынке первичного жилья дешевле квартир на 10-30%.
Что же касается «вторички», то здесь все зависит от района расположения. В мультиформатных комплексах, где есть оба варианта помещений, стоимость 1 кв.м апартаментов на 20% ниже, чем квартиры.
Что лучше для перепродажи?
Добрая часть покупаемого на первичном рынке жилья затем перепродается по более высокой цене. Это неплохой бизнес, иногда можно выиграть крупную сумму, если инвестировать в правильный объект. Если у вас есть свободные деньги, и вы готовы вложить их в новостройку с «нуля», то к моменту сдачи в эксплуатацию она подорожает на 30-40%.То есть в конечном итоге вы «отбиваете» треть вложенных средств. Но и в такой простой схеме есть «подводные камни».
Первым, на что нужно обратить внимание, должен быть застройщик.
Поищите статистику успешно закрытых объектов именно у этой компании, посмотрите, сколько замороженных объектов на счету, оцените надежность застройщика в целом.
Немного статистики: за последние 8 лет в черте Москвы было заморожено 80 корпусов новостроек с апартаментами.
К сравнению, замороженные квартиры и мультиформатные компакты за те же 8 лет составляют всего 2,4%. Роковую роль сыграла пандемия и ипотечная программа под 6,5% годовых, которая не распространяется на апартаменты. Как результат, в 2021 будет продолжаться отток средств и спроса на апартаменты в пользу квартир.
А что с арендой?
Апартаменты в 70% случаев покупают для дальнейшей сдачи в аренду.
Арендная ставка у них практически такая же, как и у квартир. Апартаменты в хорошем районе можно сдать под салон красоты, офис, кафе, студию и за счет хорошей площади быстрее «отбить» деньги, потраченные на покупку. Арендатор, как правило, смотрит, насколько близко находится объект к метро или центу города, какой там ремонт и планировка. По статистике, аренда апартаментов для владельца будет выгоднее, чем аренда квартиры.
При долгосрочной аренде апартаментов доход составит около 9% годовых, квартиры – чуть более 7%. Краткосрочная аренда апартаментов принесет от 10% и больше, а квартир – всего 8%.
Коммунальные платежи в апартаментах дороже. Но и тут есть свой нюанс – в мультиформатных комплексах с квартирами и апартаментами обычно устанавливается равный для всех тариф. Но это зависит от владельца комплекса, при покупке недвижимости на это не стоит рассчитывать.
«Золотая середина» вопроса
Для проживания и более легкой перепродажи стоит выбрать квартиру. Апартаменты пока еще не имеют правовой статус, да и содержать их выходит дороже. Перепродать такой объект довольно сложно, особенно если он расположен в отдалении от центра города. Спрос на квартиры всегда есть, меняться может только цена конкретно на ваш тип недвижимости.
Апартаменты станут выгодным приобретением для дальнейшей сдачи в аренду.
Если они расположены в центральной части города, то интерес арендаторов к ним будет всегда высоким. Их арендная ставка практически такая же, как и у квартир.
Подытожим: инвестировать стоит только в тот объект, в котором вы уверены на все 100%. Выберите надежного застройщика, сравните цены у его конкурентов, узнайте, насколько быстро объект собираются сдать в эксплуатацию. Не забудьте посмотреть прогнозы экспертов о ценах на интересующую вас недвижимость.
✍️ Я могу проконсультировать вас о покупке квартиры или апартаментов исходя из ваших целей. Для этого свяжитесь со мной:
Антон Григорьев Руководитель агентства
