Как устроен город: Детские садики (II)

В конце статьи интересный момент относительно очереди в детские сады.

Антон Шафаростов:

Одной из острейших проблем в ближайшей перспективе будет взаимодействие власти и бизнеса при комплексном освоении территорий (КОТ). Комплексное освоение — процесс, при котором застройщик получает право на застройку обширной территории — от квартала до района. По идее, взявшись застраивать территорию комплексно, коммерсант должен построить там всё необходимое для нормальной и комфортной жизни. Сегодняшние реалии таковы, что коммерсанты бросают все силы на строительство и ввод коммерческого жилья - вопросы обеспечения вновь выстроенных кварталов улицами и учреждениями образования-медицины-спорта ложатся на бюджет. Почему так?Задача обеспечить жителей города социальной и транспортной инфраструктурой законодательно закреплена за местной администрацией. Соответственно, уже на этом основании застройщик запросто может отказаться строить детсады и улицы; его задача — строить жилые дома. В то же время, местная администрация не может вкладывать ни рубля в землю, которая находится не в её распоряжении — а в случае с комплексной застройкой земля находится в распоряжении застройщика.Если КОТ происходит на земельном участке, находящемся в собственности застройщика — дело для города вообще труба. Ибо чтобы построить что-то на этом участке за бюджетные деньги можно, только изъяв у собственника нужный участок и предоставив ему равноценный участок взамен изъятого. Хорошенькое дело — забрать у собственника гектар земли под детсад, предоставив ему гектар под жилую застройку! И это при том, что проект детальной планировки территории в рамках КОТ не предполагает возможности строительства жилья на участках, где должны располагаться детсады, школы, улицы и т.д. Есть у меня большое подозрение, что эта норма в Земельном кодексе (ч.15…17 ст.30) появилась исключительно на коррупционной основе. Но неравнодушные и оппозиционеры об этом даже не догадываются - это ж законы читать надо, вдумываться, анализировать…Ну, допустим, однажды Госдума отменит это правило… как будет развиваться ситуация? Если собственник участка будет вынужден строить детсады за свой счёт, он заложит все затраты в стоимость жилья — ибо вновь построенный детсад в коммерческой эксплуатации «отобъёт» свою стоимость лет этак через 25, что находится далеко за горизонтом планирования  А учитывая, что кроме детсадов собственнику придётся в том же режиме строить и школы, и поликлинику, и спортзалы - жильё на этом участке будет стоить совершенно «атомных» денег, и никогда не будет продано.Учитывая, что комплексно осваиваемые территории застраиваются сегодня в очень приличном темпе, а местные бюджеты всё ещё относительно скудны в части денег на развитие, перед местными администрациями уже не первый год стоит вопрос — целесообразно ли практически весь бюджет развития направлять на развитие детсадов (и прочей инфраструктуры) в новых районах, если и уже существущая инфраструктура (включая детсады) требует капитальных ремонтов, и в других районах города надо что-то новое и социальное строить? На всё сразу в местных бюджетах денег не хватает. Отдать всё в существующие районы — застройщик КОТ заволнуется и переведёт проблему в политическую плоскость; отдать всё в новые районы — проблему в политическую плоскость переведут уже горожане; распределить деньги между теми и этими - никому денег толком не хватит. Есть ли у этой проблемы оптимальное решение - можно и нужно обсуждать. Я думаю, что есть. Имеет смысл подробней остановиться и на теме нормативов для детсадов. В качестве примера расскажу про противопожарные нормы  Если вкратце, то стройматериалы, из которых строится детсад, либо вовсе не должны поддерживать горение, либо быть слабогорючими (категория Г1 — см. статью 13 по ссылке). Применительно к напольным покрытиям это означает запрет на использование дерева, линолеума и прочих традиционных материалов. Полы в детсаду можно делать из керамогранита, кафеля или бетона — то есть превратить детсад в морг или производственный цех. Такие полы скользки и холодны — дети на них будут простывать и разбивать себе головы. Изящное, казалось бы решение — постелить поверх бетона или кафеля ковёр — не канает, ибо Роспотребнадзор рассматривает ковёр как накопитель и рассадник инфекции. Деревянные полы, пропитанные антипиренами, тоже недопустимы: антипирены на водной основе испаряются и теряют свои огнезащитные свойства за 3-4 года (а значит, через 3-4 года в детсаду придётся перестилать полы заново), антипирены на химической основе якобы выделяют в воздух какую-то отраву и Роспотребнадзор запрещает использовать их в детских комнатах. Анализ напольных покрытий, проведённый по критериям категорий НГ/Г1, выявил несколько видов материалов типа кварц-виниловой плитки или напольного покрытия для поездов типа «Сапсан», которые допустимы в укладке в детсадах, но стоят адски дорого. Отдельного внимания заслуживают противопожарные двери, которые до недавнего времени пожарные инспекторы требовали ставить между групповой комнатой и спальней — вес настоящей противопожарной двери составляет порядка 15-20 кг… Кто ответит, как ребёнок должен открыть её и не смущает ли пожарных ситуация, если ребёнок прищемит такой дверью пальцы? Кроме того, советские детсады не соответствуют нынешним пожарным нормативам по ширине дверных проёмов, коридоров и лестниц. Поэтому естественное стремление местных властей незадорого увеличить ёмкость двухэтажных детсадов за счёт надстройки третьего этажа попадает под понятие «реконструкция», требует государственной экспертизы и соответствия объекта сегодняшним нормативам. Любой строитель подтвердит, что расширить коридоры и лестничные марши можно только поэлементно разобрав здание и собрав его заново с новыми лестницами и перекрытиями  В общем, проще новый детсад построить, чем реконструировать уже существующий. Ещё одна проблема — легитимизация т.н. «встроенных» детсадов, то есть детсадов, расположенных на первых этажах жилых зданий. Сегодня практически невозможно запроектировать жилую многоэтажку так, чтобы первый-второй этаж соответствовал всем нормам, которые законодатель предъявляет к лицензируемому детсаду. В то же время строители совершенно не возражают, чтобы помещения первых этажей, выходящие во двор дома, были отданы в аренду под детские сады — благо детсаду дозволено использовать придомовые игровые площадки. В результате возникает дурацкая ситуация - в отсутствие необходимого количества мест в муниципальных садиках такие «встроенные» детсады пользуются относительной популярностью среди более-менее зажиточных горожан. Но так как лицензировать подобный детсад невозможно, он находится в непонятном статусе типа «учреждения присмотра и ухода за детьми». Поэтому дети, которые посещают его, не могут быть сняты с очереди в муниципальный детский сад. Каков размер такой «теневой», реально отсутствующей очереди в крупных городах и по стране в целом, мне неизвестно… но счёт должен идти на тысячи человек. К сожалению, ни МЧС РФ, ни Роспотребназдор не спешат изменить свои причудливые нормативы, дабы не искажать статистику и реально снять напряжение по части роста очередей в детсады в крупных городах. Такие дела. Есть, над чем поразмышлять…