ЮРИДИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ СОГЛАШЕНИЯ О ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА В г. ПИЦУНДА. ЧАСТЬ I.
Споры вокруг передачи «пицундской дачи» не утихают. При этом часто во время этих споров можно услышать утверждение о том, что данное соглашение неконституционно. С целью проверки данного факта Парламент отправил соответствующий запрос в Конституционный суд.
На текущий момент наиболее аргументированную позицию относительно незаконности данного соглашения высказали Саид Гезердава и Валерий Агрба, на доводы которых часто ссылаются оппоненты Соглашения, в связи с чем в своем анализе мы по большей части остановимся на высказанных ими аргументах.
1️⃣ Аргумент № 1: «В Соглашении юридически не конкретизирован объект, что является нарушением Закона РА «О международных договорах Республики Абхазия» и Венской конвенции о праве международных договоров».
На самом деле, ни в Законе РА «О международных договорах», ни в Венской конвенции о праве международных договоров нет указания о необходимости конкретизации объекта. Не случайно автор не ссылается на конкретные статьи данных международных актов, которые якобы нарушает соглашение, т.к. их попросту нет. Более того, если мы даже будем исходить из того, что обозначение имущественного комплекса в виде координат границ земельного участка, на котором расположен данный комплекс, является ошибкой и требовалось указание конкретного наименования, то в соответствии с п.3 статьи 48 упомянутой Венской конвенции ошибка, относящаяся только к формулировке текста договора, не влияет на его действительность.
Таким образом, вывод о том, что соглашение противоречит Закону РА «О международных договорах» и Венской конвенции, в связи с тем, что не назван конкретный объект, не соответствует действительности.
При этом неверно в принципе говорить о том, что в соглашении «юридически не конкретизирован объект». Так, в частности, в статье 1 Соглашения установлено, что объектом является имущественный комплекс, расположенный на земельных участках, передаваемых Российской стороне согласно статье 4 настоящего Соглашения, включающий в себя движимое и недвижимое имущество (за исключением земельных участков и участка акватории моря). Исходя из указанной статьи, с очевидностью следует, что в собственность России переходят все здания, строения и иные сооружения, а также движимое имущество, находящееся в границах земельного участка, указанного в приложении, поэтому спора о конкретизации объекта быть не должно.
Кроме того, статья 3 Соглашения предусматривает передачу объекта на основании актов, содержащих информацию позволяющую идентифицировать передаваемое движимое и недвижимое имущество.
Такой подход в полной мере соответствует законодательству Абхазии. Так, согласно п.1 ст. 562 Гражданского кодекса РА передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.
В п.3 указанной статьи также установлено, что договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
С учетом указанного, у уполномоченных органов государственной власти Абхазии не должно возникнуть проблем и вопросов в части оформления права собственности России на объект, в связи с чем основания для утверждения о том, что данное Соглашение нарушает нормы международного права или национального законодательства отсутствуют.
2️⃣ Аргумент № 2: После окончания срока действия аренды земельного участка невозможно будет осуществить возврат его владения, и Абхазия будет вынуждена продлевать аренду.
Прежде чем приступить к юридическому анализу данного аргумента, необходимо немного отвлечься и рассмотреть политическую сторону данного вопроса. Сказанное, возможно, было бы актуально, если уже на текущий момент указанный объект не находился бы в пользовании российской стороны. Да, формально имущественный комплекс находится у них лишь в бессрочном пользовании, но все мы понимаем, что ни одна власть, которая у нас была, и которая будет в будущем, не сможет (и не должна!) поставить вопрос о возврате данного имущества. По большому счету, в 1995 г. мы отдавали это имущество не с целью его возврата в будущем (убеждены, что это прекрасно понимали наши руководители), о чем свидетельствует бессрочный характер передачи. Более того, законодательство Абхазии, а именно Земельный кодекс не предполагает возможность возврата земельного участка, находящегося во владении или пользовании, если со стороны арендатора/пользователя нет каких-либо нарушений. В частности, в статье 36 ЗК РА установлено, что прекращение права владения или права пользования земельным участком либо его частью может иметь место лишь в случаях предусмотренных статьей 26 настоящего Кодекса (а указанные в этой статьи случаи неприменимы к российской стороне, если только они не нарушили б условия договора). Таким образом, де-факто новое соглашение ничего не меняет в отношении статус-кво, т.к. Абхазия по действующему соглашению не может возвратить владение земельными участками, если Россия не нарушит закон (что, согласитесь, маловероятно).
Теперь, что касается юридической стороны. Да, действительно сохранение права собственности на объект за Россией закреплено в ст. 26 Соглашения. Но по новому соглашению (в отличие от старого, где все было передано бессрочно), земельный участок передается в аренду сроком на 49 лет, соответственно, теоретически может сложиться такая ситуация, когда аренда земли прекратиться, а собственность на строения будут у другой стороны. Законодательством этот вопрос урегулирован в ст. 270 ГК РА, в котором указано следующее:
1. При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 269), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между государственным органом, предоставившим земельный участок в пользование и собственником соответствующего недвижимого имущества.
2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию государственного органа, предоставившего земельный участок в пользование или собственника недвижимости.
Государственный орган, предоставивший земельный участок в пользование вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
Таким образом, в отличие от прежнего соглашения, по новому договору у нашего государства появляется хотя бы теоретическая возможность в будущем вернуть земельный участок. При этом мы не считаем, что этой возможностью нужно будет воспользоваться, т.к. это будет означать, что мы к тому моменту будем в не очень хороших отношениях с Россией, чего допускать нельзя. Но сам факт, что такая теоретическая возможность появляется за счет изменения формы передачи земельного участка с бессрочного пользования на аренду, необходимо отметить и учитывать для себя.
Стоит сказать, что это не новое условие в практике взаимоотношений наших государств. Так, еще в п.7 ст. 6 Соглашения между РФ и РА "об объединенной российской военной базе на территории Республики Абхазия" установлено, что право собственности на недвижимое имущество, приобретенное и (или) построенное Российской Стороной на территории Республики Абхазия для функционирования объединенной российской военной базы, принадлежит Российской Стороне, при этом Абхазская Сторона обеспечивает юридическое оформление прав собственности Российской Федерации на указанное имущество в соответствии с законодательством Республики Абхазия.
Недвижимое имущество, приобретенное за плату у юридических или физических лиц, а также объекты, построенные на территории Республики Абхазия за счет средств Российской Федерации, являющиеся собственностью Российской Стороны, после прекращения действия настоящего Соглашения или по мере высвобождения могут (но не обязаны!) быть переданы Абхазской Стороне в порядке и сроки, определенные Сторонами.
Таким образом, никакого отчуждения земли, а, следовательно, нарушения Конституции в настоящем случае не происходит.